■提示：近年来福州市关于架空层的纠纷屡屡发生，特别是当架空层具备停车功能和其他独立的经济价值的情况下，对其占有、使用、买卖、租赁、收益等权利的归属问题，开发商和业主常常说法不一，由此引发的小区、商住楼的业主与开发商之间的冲突时有发生，甚至出现流血事件，而引发这一系列事件的根源在于架空层权属不清。
架空层归属成矛盾焦点
近来，福州市海景花园围绕架空层的权属问题又在福州地产界引起“地震”。福州海景花园的开发商东煌集团把住宅小区建筑物架空层的８个车位分别卖给８位业主，福州市房地产管理局为其发放了房屋所有权证。而海景花园业主委员会认为架空层应当归海景花园全体业主所有，房管局为架空层车位发放房屋所有权证的行为侵害了全体业主的利益。为此，业主委员会一纸诉状将房管局告上了法院，要求法院判令撤销房管局发放的房屋所有权证。
近日，福州市鼓楼区法院已受理了这起因架空层权属问题而引发的行政诉讼案。因架空层权属问题房管部门被告上法庭，目前在全国范围内尚不多见。
据了解，上海、广东等南方地区的住宅建筑物普遍采用底层架空结构。架空层除了承重梁柱外，就是建筑物内的土地面积和地表之上住宅层以下的有限空间。但随着私家车的增多，架空层的经济价值也越来越高。目前，在福州一个车位能卖到５万至１０万元不等。但这种住宅建筑物架空层是作为配套设施归全体业主呢，还是开发商享有所有权，可以自由销售给小区业主呢？架空层的权属问题成了不少小区与开发商之间的矛盾焦点。由于对此我国还没有明确的法律规定，这个问题在理论和实践中都颇具争议。因此，法院这次受理的海景花园架空层权属纠纷案引起了各方的关注和期待。
房管局确权是否违法
海景花园有１５幢住宅楼，架空层面积７３４７平方米。开发商在业主入住后，仅提供了两幢楼的架空层计４８０多平方米供业主停车使用，其余部分作为独立车位于２００３年初开始陆续对外发售。业主不同意开发商的这一做法，认为架空层停车位属小区的公共配套设施，所有权应当归全体业主所有，并向房产管理部门作了反映。但福州市房产交易登记中心认为，开发商已取得预售许可，同时法律没有规定架空层是公用配套设施，仍决定为其登记核发产权证。海景花园业主委会认为，福州市房管局给购买者发放产权证，以行政行为的方式，确认开发商可以出卖架空层停车位，即架空层的所有权归开发商，没有法律依据。依据行政法律法规，行政机关必须依法办事，法律法规没有规定的，行政机关是不能做的。海景花园业主委员会在起诉书中称，海景花园底层架空停车位属公共配套设施，所有权应当归全体业主所有。但是东煌公司为谋取商业利益，擅自将架空层的一些车位出售。福州市房管局非但未能及时制止和纠正东煌公司的违法行为，反而为购买者发放了房屋所有权证，属违法行为，并侵害了全体业主的合法权益。
福州市房管局有关人士认为，在目前福建省乃至全国的法律法规对架空层以及架空层车位的权利性质和权利分配都没有作出明确规定的情况下，福州市只能依据与其相关的法律法规对其进行确权。对架空层的确权一般参照４个条件：１、是否具有规划审批手续；２、层高是否在２．２米以上；３、当初开发商与业主签定购房合同时，是否明确写清楚架空层归属问题；４、开发商提出申请，根据谁投资、谁受益的市场规律，予以认定确权。只要符合这些规定，予以确权就是合情合理的。再者，开发商对架空层的空间格式、地面等建造都已经有了投入，同时福州大量的小区架空层已经被出售，也已经办理了正规的产权证。如果这种行为不合规定，那么架空层的权属问题将带来很大的后遗症。
对此，东煌公司陈总经理也认为，海景花园架空层没有摊入公摊面积；根据谁投资谁受益的原则，架空层的所有权理应属于开发商。此外，目前福州很多房地产开发商都在卖，海景花园的业主们也没理由不让他们卖。
架空层权属观点不一
据了解，目前对于架空层的权属问题，主要有四种观点：第一种观点认为，架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意；第二种观点认为，开发商享有所有权，但同时认为业主也有专有使用权，因此开发商的权利行使受到限制，即在未征得业主同意前，不允许将架空层出售给小区以外的人；第三种观点认为，开发商在售卖楼盘时，如果架空层面积没有计入公摊，则该架空层不属于全体业主共有，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，其完全可以自由出售；第四种观点认为，架空层实际上只是一定的空间，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。
福建吴浩沛律师事务所的吴丹律师告诉记者，目前为止，法律上尚没有对架空层是否计算入公摊面积作出规定。而现今小区的底层架空停车位的使用情况分为两种：一种是作为小区内业主停车使用的公共停车场所；一种是作为独立车位进行销售并可以办理产权证；那么在此情况下看开发商能否出售小区底层架空停车位，也应当区分两种情况来分析。
如果架空层停车位经政府部门规划审批后，允许其作为有独立产权的车位进行销售，那么该车位应当作为购买车位的买受人所有的财产，由买受人单独进行使用。如果架空层停车位经政府部门规划审批后，确定为小区的公共配套设施，作为小区内业主停车的公共停车场所的，那么架空层停车位属于公用部分。该部分应属于小区内全体业主共有的，不能进行分割，也不能由哪一个业主单独使用。如果开发商将楼房底部的架空层改造成车位并进行销售的则违反了法律规定，也是侵害其他业主合法权益的行为。 [page]
摘自《中国房地产报》 2004.1.19 王一枚 郑琛、戴世锋
