河北省高级人民法院民事判决书
（２０００）冀民终字第７１号
上诉人（原审原告）石家庄棉七纺织股份有限公司。
法定代表人张传之，该公司董事长。
委托代理人侯顺川，该公司原厂长助理。
委托代理人杜峰涛，石家庄市大明法律事务所法律工作者。
上诉人（原审被告）石家庄市房屋建设开发公司。
法定代表人韩根来，该公司经理。
委托代理人李庆丰，该公司副经理。
委托代理人刘兰玉，河北经大律师事务所律师。
上诉人石家庄棉七纺织股份有限公司（以下简称棉七公司）、上诉人石家庄市房屋建设开发公司（以下简称房屋开发公司）因联建房屋一案，不服石家庄市中级人民法院（１９９９）石法民二初字第２号民事判决，均向我院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人棉七公司和上诉人房屋开发公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：１９９３年９月２４日，棉七公司作为甲方，房屋开发公司作为乙方签订《联合改建宿舍合同书》，该合同约定：甲乙双方联建宿舍楼七栋，其中家属宿舍楼六栋，单身楼一栋。沿街两栋为八层框架结构，其余为七层砖混结构。共计建筑面积３１３０７．８４平方米。从立项办理各种施工手续至楼房全部竣工交付使用止的一切费用均由乙方负责，甲方只是按分成比例出让土地。楼房建成后，按总建筑面积分成，分成比例为甲方得６２％，乙方得３８％，其中沿街两栋，甲方得四个门的一栋，乙方得三个门的一栋，单身楼归甲方。甲乙双方所得的房屋，产权归双方各自所有，自行处理。施工全过程的组织、领导、管理等一切由乙方负责，甲方可派出一至二名工地代表，参与施工过程中的技术、质量把关、检查验收等，施工单位必须接受甲方工地代表的监督检查，一切按施工程序和有关施工要求办理，分步、分项工程的检查验收，必须由甲乙双方工地代表共同签字，方可有效。
１９９４年３月９日，石家庄市计划委员会下发石市计投（１９９４）１３３号《一九九四年第一批自筹资金预备计划》，其中有市建工局宿舍楼，面积为１１８９７平方米。同年４月４日石家庄市规划局出具（９４）２４号《建设用地规划许可证》，用地单位为建工局，项目为划拨地建住宅，用地面积为６１４６．８１平方米（９．２２亩）。同年７月２６日，石家庄市建工局与石家庄市房屋建设开发公司签订协议，将石家庄市计委（１９９４）１３３号文中下达的市建工局新建宿舍楼的建设内容及所有权利义务转让给石家庄市房屋开发公司（原建工局三产企业）。１９９５年３月２０日，石家庄市计划委员会出具石计投（１９９５）１０５号《关于下达我市１９９５年第二批自筹资金基建计划的通知》中有市建工局住宅楼，建设规模为１１８００平方米；棉七住宅楼，建设规模为１８０００平方米。同年３月２７日，石家庄市规划局下发石建管字第４０号《建设工程规划许可证》，建设单位为石家庄市建工局，项目为住宅楼，面积为１２２６８平方米。次日，下发石建管字第４１号《建设工程规划许可证》，建设单位为棉七公司，项目为住宅楼、单身宿舍楼，规模为１９９３１．２３平方米。
在房屋建设中，房屋开发公司向石家庄市规划局申请，要求在１、２、３号楼（即后来房屋开发公司分得的三栋楼）增建地下室，但未获批准。１９９５年７月２０日，石家庄市规划局以房屋开发公司未经批准，擅自增加面积及地下室为由，给予１．２万元罚款处理。１９９６年１０月２５日，石家庄市土地管理局以本案双方当事人私自达成非法转让划拨土地８．０７亩建商品住宅楼为由，对房屋开发公司罚款两万元，同时要求补办用地审批手续。
１９９６年９月２３日，双方当事人签订《补充合同》，对工期进行了再次约定，约定棉七应分得的临街楼于１９９６年１１月３０日竣工，１２月１０日通过质检并交付使用（一层除外），其余楼房在１１月３０日前通过质检并交付。该协议签订后，棉七公司向房屋开发公司发出四份设计变更通知书，最后一次为１１月２０日。双方分别于１１月１１日、１１月２０日、１２月１０日将棉七拥有的四栋楼（除临街楼一层外）全部进行了交接。至此，双方联建的七栋宿舍楼，棉七公司得四栋，房屋开发公司得二栋。双方在其他协议中对这一分配亦予以认可。双方签订的《煤气管道安装合同》中载明：“房屋开发公司在棉七宿舍区内的三栋家属楼需要安装煤气管道……”；双方所签《供电线路过路协议》中载明：“房屋开发公司在棉七宿舍区北侧的三栋住宅楼需接通民用电路……”；双方参与签订的《修建马路合同书》中载明：“房屋开发公司新建三栋楼西侧南北马路一半宽度的产权归其所有”。双方将房屋分配后，分别进行了处分。房屋开发公司将属自己拥有的１号楼卖与四中路房管所，３号楼卖与河北省水利厅，２号楼（亦称１７号楼）将６３．６％产权卖与石家庄市建工局职工。棉七公司将自己所有的１６号楼６３．６％产权卖与本公司职工。
１９９７年５月，棉七公司所有的１６号楼（建筑面积为４１２５平方米）出现裂缝。河北省工程质量检测中心经检测认为，裂缝由于温度作用造成，由于裂缝宽度较小，不会因此存在塌落危险。石家庄市建筑工程质量检测中心建议采取有效措施加以补强和改善屋面热工构造，防止温度裂缝继续发展。一审期间，接受棉七公司申请，原审法院委托国家建筑工程质量监督检验中心进行检验，结论为：该住宅楼一至五层部分墙体抗震承载力不满足《建筑抗震设计规范》的要求；六七层的墙体砌砂浆强度不满足《建筑抗震设计规范》关于砖砌体的砂浆强度等级不宜低于Ｍ２．５的要求；实测基础宽度满足《建筑地基基础设计规范》的要求；现浇楼板承接力满足《混凝土结构设计规范》的要求。对抗震承载力不足及砌筑砂浆强度不满足规范要求的墙体应采取适当措施进行加固处理。原审法院委托河北省建筑设计院制作了加固方案，且已经石家庄市建筑工程质量监督站审核。加固费用为５７９１７３元。原审法院在组织双方当事人及省建筑设计院勘验１６号楼住户装修情况时，因住户的原因未能进行。
棉七公司一审起诉请求：（一）判令房屋开发公司拆除１６号宿舍楼，现住１６号楼的棉七公司职工换住房屋开发公司所有的１７号楼（即２号楼）；（二）落实合同约定的６２∶３８分成比例，房屋开发公司擅自多建面积的６２％分给棉七公司；（三）判令房屋开发公司赔偿因延误工期和１６号楼质量不合格给其造成的损失２００万元整。[page]
原审法院认为：双方所签订的联建宿舍楼合同有效，但双方应到有关部门办理土地变更登记手续。１６号楼的质量问题，已有鉴定结论，应由房屋开发公司进行加固，但根据双方的实际情况，房屋开发公司可将加固费用５７９１７３元交付棉七公司，由棉七公司进行加固。加固期间的安置费用暂按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施细则》实施前的４元计算，待具体数额确定后，补足不足部分。加固施工时间按６０天计算，安置费共计３３０００元。棉七公司提出的与房屋开发公司已出售给市建工局的２号楼（亦称１７号楼）进行换住的请求，不符合《中华人民共和国建筑法》的有关规定，不予支持。对房屋开发公司违反合同，擅自将自己的三栋楼改变设计方案，地上增加的２９５２平方米，地下增加的２１７４平方米，应按双方约定的比例６２∶３８，进行分割。但鉴于房屋开发公司已将房屋出售，棉七要求实物分割已不能实现，房屋开发公司应按售房价格即地上１９５０元／米２、地下８５０元／米２给棉七公司进行补偿。房屋开发公司在施工过程中，被石家庄市规划局和土地管理局罚款３．２万元，应按６２∶３８的比例，双方分担。棉七公司提出的由房屋开发公司赔偿延期交工及其他损失２００万元的请求，因证据不足，不予支持。遂判决：（一）１９９３年９月２３日，原、被告所签《联合改建宿舍合同》为有效合同；（二）驳回原告棉七公司要求用１６号楼与被告房屋开发公司已出售的２号楼（亦称１７号楼）换住的诉讼请求；（三）被告房屋开发公司付给原告棉七公司加固和加固期间的安置费用共６１２１７３元；（四）被告房屋开发公司补偿原告棉七公司违反联建合同超建面积款４７１４６５８元；（五）驳回原告棉七公司要求赔偿延期交工等损失２００００００元的诉讼请求；（六）石市规划局、土地管理局对被告房屋开发公司的罚款３．２万元，由棉七公司负担１９８４０元，房屋开发公司负担１２１６０元。上述（三）、（四）、（六）项内容，本判决生效后２０个工作日内执行完毕。原审诉讼费４６８０４元，原告棉七公司负担２０１７０元，被告房屋开发公司负担２６６３４元；鉴定费８５０００元，由双方各半负担；加固方案设计费、工程预算费１３５００元，由被告房屋开发公司负担。
原审法院判决后，双方均不服。棉七公司上诉请求：（一）撤销原判第二、三项，判令现住１６号楼的棉七职工换住房屋开发公司的２号楼（亦称１７号楼）；（二）撤销原判第四项，判令超建面积，按实物分配；（三）撤销原判第五项，判令房屋开发公司赔偿误工等损失共２００万元整；（四）撤销原判第六项，罚款应由房屋开发公司全部承担。房屋开发公司辩称：（一）不同意棉七公司１６号楼换住本公司２号楼。质量问题可以加固。宿舍楼是双方联建的，我司负责组织协调，棉七负责质量监督，工程质量出了问题应由棉七公司负担。２号楼已出售，买房单位不同意换住。（二）超建面积不应与棉七公司分成。棉七公司比合同约定多得７９５平方米，再分的请求没有道理。我司与棉七公司工程是两个独立的工程，分别立项，分别审批。各方得多少面积，已经行政部门核定，不可随意变更。棉七公司对我司享有三栋楼的完整产权在供电、供暖、供煤气及修建马路合同中是认可的。棉七已对房屋进行了处分，现又反悔，没有道理。（三）工程交工迟延，是因棉七公司不断变更图纸设计造成的，我司没有过错。（四）同意棉七公司撤销原判第六项的请求。房屋开发公司上诉请求，维持原判一、二、五项，撤销三、四、六项。理由为：（一）判我司承担加固１６号楼的费用，没有依据。因为依约定，棉七公司负责质量监督，即使让我司承担也应按６２∶３８分担。（二）原判我司支付超建面积款，无依据。市规划局已对我司进行罚款处理，并未要求拆除超建部分。此事与棉七公司无关。我公司在取得的《建设用地规划许可证》规定的占地范围内，加大投资，提高容积率而取得的面积，棉七公司主张分配，没有道理。超建面积数，原判认定有误。（三）原判第六项，超出了原告的诉讼请求，原审法院主动处理不当。（四）棉七公司多得的部分是因我司加大投入取得的，应返还我司。棉七公司对房屋开发公司的上诉未递交答辩状。
本院认为，双方联建合同中约定的七栋宿舍楼在竣工交付后，已实际分割完毕，棉七公司分得四栋，房屋开发公司分得三栋，这种分配在双方签订和参与签订的供电、供暖、供煤气及修建马路合同中进一步明确。双方的工程建设规模分别由行政部门审批，不可任意变更。房屋开发公司已将１７号楼卖与石家庄市建工局，换楼势必侵犯善意第三人利益。且权威部门对１６号楼质量问题的处理意见是加固处理，无需换住。故棉七公司提出的用１６号楼与１７号楼换住的诉讼请求不予支持。对１６号楼的加固费用，从双方联建合同的有关条文看，棉七公司确有对质量把关的义务，但从约定的总体看，棉七公司只是参与质量管理，房屋开发公司则负责施工全过程的组织、领导、管理等一切，故房屋开发公司要求棉七公司全额或分担加固费用的请求不予支持。对房屋开发公司增建的面积，双方并无约定，６２∶３８的比例只适用原约定的总建筑面积。增建部分是完全由房屋开发公司增加投资而来，棉七公司没有投资，也没有因此多付出土地，且实得的面积比约定的和行政部门审核的面积都多。增建面积，已经有关行政部门进行罚款处理。双方对７栋宿舍楼的分配已经完毕，且有合同进一步确认。因此，棉七公司要求分配房屋开发公司增建的房屋和房屋开发公司要求棉七公司返还多得的房屋的诉讼请求，本院均不支持。棉七公司提出的由房屋开发公司赔偿因延期交工和１６号宿舍楼质量不合格而造成的２００万元损失，因其图纸设计变更而造成工期顺延，１６号楼质量问题已经得到处理，故此项请求不予支持。原判第六条的内容超出当事人的诉讼请求且处理无依据，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石家庄市中级人民法院（１９９９）石法民二初字第２号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销石家庄市中级人民法院（１９９９）石法民二初字第２号民事判决第四、六项。
一审诉讼费用负担不变。二审案件受理费４６８０４元，由棉七公司负担３００００元，由房屋开发公司负担１６８０４元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建伟[page]
审 判 员 张学义
代理审判员 赵树经
二○○○年十二月八日
书 记 员 王 芳
