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房产纠纷

应建立严格的查封登记制度

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2006年4月10日,某公司向房管局申请将其所有的20号房屋面积为 2006年4月10日,某公司向房管局申请将其所有的20号房屋面积为1800平方米按三份进行分割,房管局为其办理了分割并颁发了三张房屋产权证。4月17日,法院向房管局发出协助执行通知书,要求查封该公司所有的20


  2006年4月10日,某公司向房管局申请将其所有的20号房屋面积为

  2006年4月10日,某公司向房管局申请将其所有的20号房屋面积为1800平方米按三份进行分割,房管局为其办理了分割并颁发了三张房屋产权证。4月17日,法院向房管局发出协助执行通知书,要求“查封该公司所有的20号房屋,并停止办理一切过户登记手续,不得再行办理抵押。”房管局工作人员收到协助执行通知书后,将裁定和协助执行通知书存入分割前的房屋档案,未将查封信息输入计算机。4月23日,该公司借款1100万元,将分割后的三处房屋产权向房管局申请办理抵押登记,由于计算机未记载该三处房屋已经查封,房管局办理了抵押登记。同年6月,房管局工作人员因办理其他事项发现该房屋查封前已分割为三个产权,当即向法院电话告知了该情况,法院在电话中要求对分割后的三处房产重新查封,房管局工作人员将分割后的三处房产又进行了查封登记,且将查封时间直接记载为原协助执行通知书记载的4月17日。11月初,由于该公司其他债务到期不能偿还,法院准备强制执行三处房屋,抵押权人随即向法院和房管局提出异议。

评析

 一、该房屋是否可设置抵押

 《担保法》第三十七条的规定,依法被查封、扣押、监管的财产不能设置抵押。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。很显然,查封后的房屋不能设置抵押。房管局未建立严格的查封登记制度,未将准确查封信息输人计算机系统,导致法院第一次查封落空,在发现间题后,又将查封日期更改在抵押登记之前,那房管局就是明知已查封仍然办理抵押登记。

  二、房管局协助执行房产查封应建立严格的查封登记制度

 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一项:“人民法院在办理案件时,需要国土资源、房地产管理部门协助执行的,国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”以及第三项:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。”第五项:“人民法院查封时,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的,以权属登记为准。”因此,房管局在收到法院的协助执行通知书时,应查阅权属登记档案,核实被查封房屋是否进行过权属登记,如已进行登记的,其所有权人姓名、房屋坐落等是否相符,是否有其他法院查封在先,发现协助执行通知书记载的房产状况与权属登记不一致无法查封时,应及时书面告知法院,由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。本案中房管局在收到协助执行通知书后,应仔细查阅权属登记档案,发现通知书要求查封的房产已被分割应及时通知法院,并将查封信息输人计算机,法院出具的裁定书及协助执行通知书也应归人该户档案。

  三、房管局重新办理查封程序不规范

  本案中,房管局发现查封的是已发生转移的房产时,及时告知法院是正确的,但补救措施不规范。其应书面通知法院重新出具协助执行通知书,将分割后的房产进行查封。查封时间应根据重新出具的协助执行通知书进行确定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二项:“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”房管局对其进行重新查封时记载为4月17日,那么抵押登记就是在查封之后办理的,因此,抵押登记无效,抵押权人的利益也得不到保障。

  提示:房管部门必须建立严格的查封登记制度,发现协助执行通知书记载的房产状况与权属登记不一致无法查封时。应及时书面告知法院。


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