一、美国房屋立法及法制化过程
美国房屋立法的构架源于1930年的经济大萧条时期，当时全国约有一半的住房家庭陷于无法支付房屋贷款的窘境，房屋市场一片混乱，1934年的国家住房法因此诞生。近70年来，国会通过的主要法案有：
1．国家住房法（National housing Act），1934年。创立联邦住房管理局（Federal Housing Administration）。
2．美国1937年住房法（National housing Act），1937年。创立美国住房局，专职低租金住房和清理贫民窟项目。
3．重组第3号计划（Reorganization Plan Number 3），1947年。组建住肩和金融处。
4．1949年住房法（Housing Act of 1949），1949年。明确国家住房发展目标是提供联邦资金，援助贫民窟清理、社区发展和重建项目。
5．1954年住房法（Housing Act of 1954），1954年。要求联邦政府提供住房综合发展规划援助。
6．1959年住房法（Housing Act of 1959），1959年。规定了直接向老年公民住房项目提供贷款。
7．1964年住房法（Housing Act of 1964），1964年。确立了社区重建贷款项目。
8．住房和城市发展部法（The Department of Housing and Urban Development Act），1965年。创立了美国住房和城市发展部。
9．1968年民权法（Givil Rights Act of 1968），1968年。确立了公平住房的法律地位。
10．1968年住房和城市发展法（Housing and Urban Development
Act of 1968），1968年。对国家住房法的有关条款进行了增补。并颁布了1968年新社区法（New Communities Act of 1968），1968年城市物业保护和保障法（Urban Property Protection and Peinsurance Act 0f 1968），州际土地出售完全公开法（Interstate Land Sales full Disclosure Act），在1968年8月1日创立了全国按揭协会（Government National Mortgage Association）。
11．1970年住房和城市发展法（Housing and Urban Development Act of 1970），1970年。明确了国家发展政策，鼓励和支持州、大都会地区、城市、县和镇的适度发展，并将发展重点放在新杜区和内陆城市，扩展和修订了与住房和城市发展相关的法律。
12．1973年重组第3号计划（Reorganization Plan Number 3 of 1973），1973年。将国家应急准备办公室（0ffice of Emergency Preparedness）并入住房和城市发展部。
13．1974年住房和社区发展法（Housing and Community Development of 1974．），1974年。建立社区发展基金，颁布1974年全国活动房屋建设和安全标准法（National MObile Home Construction and Standards Act of 1974），1974年消费者住房接褐援助法（Consumer Home Mortgage Assistance Act of 1974）。
14．1974年太阳能供热和供冷演示法（Solar Heating and Cooling Demonstration Act），1974年。对太阳能供热和供冷系统进行早期的发展和商业化演示。
15．1974年应急房屋购买援助法（Emergency Housing Purchase Assistance Act of 1974），1974年。授权国家控揭协会提高应急房屋购买的按揭信用额度。
16．1975年应急住房法（Emergency Housing Act of 1975），1975年。对失业或无力支付住房按揭的房屋所有者提供暂时的资金援助。
17．1976年住房授权法（Housing Authorization Act of 1976），1976年。修订和扩展了住房和社区发展法，重点在洪水保险和居者有其屋计划的咨询与辅导。
18．1977年补充住房授权法（Supplemental Housing Authorization Act of 1977），1977年。创立全国让区委员会（National Commission onNeighborhoods）。
19．1977年住房和社区发展法Housing and Community Development Act of 1977）。大范围地调整了社区发展基金项目，设立了城市发展行动基金和小城市发展研究项目，允许累进按揭的支付，扩展对老年和残疾人士的援助条款，指导全国城市发展方针的年度报告，扩展洪水保险条款，颁布了1977年社区再投资法（Community Reinvestment Act of 1977）。
20．1978年重组第3号计划（Reorganization Plan Number 3 of 1978）。将联邦保险管理局和联邦灾难援助局并入联邦应急管理局。
21．1978年住房和社区发展修正法（Housing and Community Development Amendments of 1978），1978年。对社区发展基金做了重大调整，扩展了对老年利残疾人士的援助条款，建立了人口众多家庭购房援助支付项目，颁布了1978年社区自助发展法（Neighborhood Self-help Development Act of 1978）。
22．国家能源保护政策法（National Energy Conservation Policy Act），1978年，资助能源保护技术的改进和太阳能项目的研究，演示和实施。
23．1979年住房和社区发展修正法（Housing and Community Development Amendments of 1979），1979年。对杜区发展基金、社区自助发展、租金补偿和社区行动基金等项目进行了调整，设立了联邦住房的按揭限制，将联邦保险管理的职位并入联邦应急管理局（Federal Emergency Management Agency）。
24．1980年退伍军人伤残赔偿和住房利益修正法（Veteran's and Sisability Compensation and Housing Benefits Amendmments of 1980），1980年。对严重伤残退伍军人所购的具有特殊无障碍功能房屋进行援助，确保退伍军人的购房贷款并提高贷款担保额度。
25．1980年住房和社区发展法（Housing and Community Development Act of 1980），1980年。修订和扩展了与住房、社区发展和保护项目相关的联邦法律。
26．1981年住房和社区发展修正法（Housing and Community Development Amendments of 1981），1981年。修订了1974年住房和社区发展法。[page]
27．1981年退伍军人伤残赔偿、住房和纪念利益修正法（Veteran's Disability Compensation，Housing，and Memorial Benefits Amendments of 1981），1981年。授权退伍军人事务部（Department of Veterans Affairs）确保退伍军人的购房贷款和累进支付计划的实施。
28．1983年的住房和城市——农村振兴法（Housing and Urban—Rural Recovery Act of 1983），1983年。设立了住房券项目，作为租金券的补充，设立了住房租赁振兴计划（Rental RehabilitatiOn Program）。
29．1984年住房和社区发展技术修正法（Housing and Community Development technical Amendments Act of 1984），1984年。对1983年的住房和城市—农村振兴法、1974年住房和社区发展法和1984年国家住房法进行了技术性和一致性的修订。
30．1985年住房和社区发展协调修正法（Housing and．Community Development Reconciliatiion Amendments of 1985）。对1974年住房和社区发展法进行下修正，拓展了联邦房屋按褐保险和农村住房发展项目。
31．司他怀特无家可归者援助法（Stewart B，Mckinney Homeless Assistance Act），1987年，对无家可归者，特别是老年人士、残疾人士和有孩子的家庭提供援助。
32．1987年住房和社区发展法（Housing and Community Development Act of 1987），1987年。将住房券（Housing Voucher）设为一个永久项目。允许出售公共房屋给参与的管理公司。
33．印第安人住房法（Indian Housing Act），1988年。修订了1937年的美国住房法，建立一个特别的项目来处理对印第安和阿拉斯加土著人的住房援助事宜。
34．1988年公平住房修正法（Fair Housing Amendments Act of 1988），1988年。修订了1968年的民权法，拓展了公平住房的范围，授予住房和城市发展部执法权。
35．1988年司地怀特无家可归者援助修正法（Stewart B，Mckinney Homeless Accistance Amendments Act of 1988），1988年。修订了司地怀特无家可归者援助法，扩展了对无家可归者的援助项目。
36．住房和城市发展改革法（Housing and Urban Development Reform Act），1989年。颁布了50多个法令、规则和行政改革法案，以促进道德、金融和管理的完整和统一。
37．克来斯同家可支付住房法（Cranston－Gonzaies NationaI Affordable Housing Act），1990。设立了家国投资合作项目，全国居者有其屋信托项目，希望项目，以及为无家可归者提供资金援助。
38．住房和城市发展部独立机构拨款法（VA—HUD In—dependent Agencies APPropriation Act），1991年。提供资金或授权发展基金项目建造和重建安置老年和残疾人士的住房，取代原有直接贷款项目。设立含铅涂料或其他有毒物资防治办公室（0ffice of Lead Based Paint Abatement and Poisoning Prevention）。
39．1992年住房和社区发展法（Housing adn Community Development Act of 1992），1992年。设立联邦住房发展商监管办公室（0ffice of Federai Housing Enterprise 0versight）。颁布1992年住房含铅涂料危害防治法（Residential Lead－Based Paint Hazard Reduction Act of 1992），制定全国性住房含铅涂料危害防治发展战略。对1992年可支付住房法的有关管制条款进行调整，政府不再直接干预住房建造成本的增加和住房供应j量的限制。
40．1993年综合预算协调法（Omnibus Budget Reconciliatio Act of 1993），1993年。授权设立企业创业园区（Enterprise Zones），通过税收优惠和直接拨款等手段来刺激萧条区的经济发展。萧条区的确定须通过州政府和地方政府的提名，并符合住房和城市发展部设立的一系列条件。
41．1994年多人口家庭住房物业处置改革法（Multifamily Housing Property Disposition Reform Act of 1994），1994年。授予住房和城市发展部更大的灵活性来处置政府抵押赎回的公寓大厦，包括公共房屋的贷款担保、融资风险共担和技术改建等。
42．1996年住房机会项目拓展法（Housing Opportunity Program Extension Act of 1996），1996年。通过低收入住房保护项目，允许多人口家庭购房者预先支付按揭款项。同时增加了对因毒品和酒精滥用、行为不检而可能危害社区安全的住房申请者逐一审核的条款。
43．1998年品质住房和工作责任法（Qualityt Housing and Work Responsibility Act of 1998），1998年。为中低收入的工作家庭提供额外的公共住房单位，提高贷款限制，设立居者有其屋券项目（Homeownership Voucher Program）和住房维修演示项目（Home Rehabilitation Program）。
二、土地立法和法制化过程
联邦政府的土地使用立法（Federal land Use Legislation）包括两大类：自然资源（Natural resources）和实际开发（Physical Development）。
1．自然资源类涉及的机构和项目
（1）农业部提供的服务相关的土地使用——包括农业稳定化和保持服务（the Agricultural Stabilization and ConServation Service）、土壤保持服务（Soil Conservation Service）及森林服务（the Forest Service）：
（2）土地管理局管理的约4.5亿的联邦公共土地；
（3）有关机构负责的水资源项目；
（4）有关机构在特定地区的土地征用项目，如阿拉斯加能源管理民（Alaska Power Administration）和巴利费尔能源管理局（Bonneville Power Administration）：
2．土地实际开发类涉及的机构和项目
（1）农民住房管理局（Farmer Home Administration）所进行的农村住房开发；
（2）住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development）所管理的联邦住房项目，含州际土地出售公开法（Interstate Land Sates Full Disclosure Act）、住房重建以及中低收入家庭住房的建设；[page]
（3）经济发展局（Economic Development Administration）所监管的有关援助贫困地区的经济发展项目；
（4）商业部（Department of Commerce）管理的区域性发展项目；
（5）有关联邦机构负责的援助卫生设施发展的项目；
（6）运输部（the Department of Transportation）管理的运输研究、规划和发展项目；
3．法制化过程
美国全国性土地管理的工作可追溯到18世纪。美国独立战争后，原有的13个殖民地归顺联邦政府，1785年的土地法（Land Ordinance）和1787年的西北法（Northwest Ordinance）明确了土地的测绘和安置。在更多的土地从西班牙、法国和其他国家获取后，国会立法规定这些土地可以开发、测绘和拓殖。1812年，国会批准在财政部（Department of Treasurt）内设置全国土地办公室（General Land office）监管联邦土地。随着19世纪国土向西部扩张，国会就土地拓殖问题立了一系列的法案，包括1872年的田园法（Homesteading Laws）、沙漠土地法（Desert Land Laws）和矿产法（Mining Lews）。这些法案有效地推动了当时年轻的美国的西部国土拓张计划，同时国会也根据实际发展即时对它们进行了必要的修订或废止。19世纪末期，土地管理局将工作的中心转移到设立国家公园、森林和野生动植物的保护区上，国会批准的土地使用政策是公共土地必须交还公众享用，并应保护其资源价值。到20世纪初期，为进一步加大公共土地的保护力度，国会指定由行政当局直接行使公共土地管理职能。1920年颁布的矿产租赁法（Mineral Leasing Act）允许对公共土地地下资源，如石油、天然气和钠等进行开采和生产。1934年的泰乐牧场法（Taylor Grazing Act）授权成立美国牧场服务处（U．S Grazing Service0管理公共牧场。1937年国会又颁布俄勒冈和加利福利亚法（Oregon and California Act），旨在加强对西部林木厂的管理。1946年，美国牧场服务处和全国土地办公室合并组建土地管理局，隶属于美国内政部。
4．联邦土地政策和管理法案（1976）（Federal Land Policy and Management Act of 1976）
土地管理局成立的初期，在管理公共土地方面，有超过2000个互不关联而且相互冲突的法令。由于没有一个统一的、强制性的土地管理法令，造成了管理混乱和效率低下的被动局面。直到1976年，国会认识到剩余公共土地的重大价值，并宣布这些土地产权继续属于公共所有。国会还创造了一个术语“多种用途管理”，并定义为“管理公共土地及其多种资源价值，以便能更好地满足美国人民现在和将来的需要”。
法案规定：所有土地管理局的政策设计、操作程序及管理行动都必须与法案的精神相一致。
法案包括：
1）总则。含国会土地政策宣言、术语、定义；
2）土地使用规划与土地获得及灭失；
3）行政管理。含机构设置、执法手段、费率收缴、运作资金管理等；
4）山地、牧场管理；
5）道路权。道路、路权的获得、签发、和重审等；
6）指定管理区域。含沙漠保护区、野生研究、化石树林研究区等。
（深圳市住宅局 徐松明）
摘自《住宅与房地产》2003年5月份下半月
