解析美国不动产投资

更新时间:2013-06-07 17:39 找法网官方整理
导读:
一般我们能做的投资项目,包括股票、债券、共同基金、贵重金属、房地产、银行存款,按照这个顺序排列,投资的风险是递减的,股票风险最高,钱存在银行里风险最低,利益最低。房地产对投资者来说,风险在诸多中是最低之一。美国房地产投资特点第一类是土地,第二类工业

  一般我们能做的投资项目,包括股票、债券、共同基金、贵重金属、房地产、银行存款,按照这个顺序排列,投资的风险是递减的,股票风险最高,钱存在银行里风险最低,利益最低。房地产对投资者来说,风险在诸多中是最低之一。

  美国房地产投资特点

  第一类是土地,第二类工业用房,第三类独立房屋,第四类产权公寓,就像国内大家住的房子,一个楼有100户,每户自己拥有一百分之一,每个人都有自己的产权,这种形式的物业在美国叫“Condo”,翻译过来叫“产权公寓”。第五类写字楼,第六类商业零售类的房产,比如沃尔玛,它用的场所是商业零售的房产。第七类公寓,这公寓与第四类的产权公寓有什么差别呢?比方这个楼100户,这100户归某个公司所有,或者归某个人所有,或者归某基金所有,我们强调房地产信托基金,归基金所有,而不是归100单独个人所有,住100户人全是房客,是只租不卖的东西。第八类旅馆。

  为什么这么排顺序?这也是我个人的看法。我认为从上到下管理难度增加,比如旅馆是管理难度最高,土地管理难度最低,不用管理。相对来说管理难度增加,投资回报也是增加的。建筑商盖完房子要么卖给个人,或者卖给大的集团、公司,要么是第三类不动产投资公司,这是美国最多的,也是拥有资金最多的人。这些人也不搞土地开发,也不搞建筑,他们做的就是房地产后期的管理、增值,即后续经营部分。

  这一部分投资公司分很多类,有人专门买商贸,有人专门买写字楼,有人专门做公寓,还有一类房地产投资信托基金,就是大家讲的REITs。国内有很多物业管理公司,美国也有,比如只管旅馆的,或者只管公寓的,就是专业化管理公司,它没有产权,只是负责管理。

  美国的房价

  美国的房价讲究一个中立价格,是指有50%的房子价格比它高,有50%房子价格比它低,这不是平均价格,这是中立价格。

  以过去25年全国单一住家的住宅中立价格变化情况为例。1980年美国中位价格5万美元左右一家,买4室两厅房子就5万左右,现在2005年得超过20万。25年来房价大体是向上,可以看出有下调的时候,但是时间很短,而且幅度不大。我不认为中国房地产会一下子下调30%到50%,有专家说美国泡沫一破会下跌30%、50%,我不认为会这样。

  我观察了一个结果,以十年为期,房地产价格是七年上升,两年不升不降,一年下跌,你说房地产从来没有下跌是不对的;有下跌,十年可能有一年下跌,两年可能是平的,剩下七年是涨的。如果房地产有下跌那是会有,但是幅度不会剧烈,长期来看,价格一定上走。

  美国房屋贷款利率

  利率变化反映了整个经济形势的变化。过去35年以来,房屋贷款利率一直在变化。从1977年到1980年,房屋贷款利率在10%到16%以上,这时是美国吉米卡特当总统,虽然外交很有建树,就是与中国建交,但是只当了一任,为什么?因为老百姓忍受不了通货膨胀,所以他下台。1980年开始里根上台,利率一直上涨,李根是演员出身的总统,在美国人民心目当中,他排位第三位伟大总统。我百思不得其解,原来里根把利息从16%一直下调到10%左右,他另外还做了件很重要的事情,就是聘任了格林斯潘当美国联邦储备委员会主席。1988年老布什上台,到了1992年克林顿上台,美国人讲这两个总统也不懂经济,这几年为什么美国经济好呢?就是格林斯潘的原因,尤其小布什,简直是一个好战分子,他当总统时经济好,就是因为格林斯潘的缘故。

  格林斯潘与美国泡沫

  从2004年10月,利率不到5.75%,中间最高的时候在2005年3月,到了5.8、5.9,到了今年9月份又回到5.75水平。而从2004年6月开始,格林斯潘作为美国联邦储备委员会主席,连续11次上调美国短期利率,他希望长期利率也能向上,但是12个月之内,长期贷款利率并没有像他预期那样往上走,而一直往下走,这说明一个人的力量有限的,这就是市场的反应。不管政府怎么调控,市场就是这么反应。

  格林斯潘是美国最有权威的经济人物,他非常有影响。他看利率这么上调都没有反应,怎么办呢?他自己发话,他说在美国局部地区出现了一些泡沫,这些泡沫将来可能会对美国经济有比较明显的影响。

  但中国媒体对他的讲话是怎么理解的,标题很耸人听闻,说“美国的泡沫要破裂了”,我说翻译“泡沫破裂”从何谈起,我就研究格林斯潘的话怎么说的。我们很多翻译家和新闻媒体朋友可能对他说的两个词不太理解,其中两个词都是泡沫,实际有本质的差别,一个词相当于长的杯子,我很快倒啤酒进去,产生了泡沫,是这个意思。过一段时间泡沫会慢慢散掉。而另外一个词就是小孩吹的肥皂泡,这吹大了结果会爆,爆了后什么都没有了。

  有媒体说中国有30%—50%的泡沫破裂,我不知道怎么谈起来的,这两个词我为什么要讲讲,因为我觉得很有意思,美国人形容1999—2001年,高科技IT行业的泡沫它用的是第一个词,没有用第二个词,为什么呢?因为那本来没有什么东西,被人为吹大,吹成大泡,一破什么都没有了,而房地产再破,也有土地在,不可能变成0;高科技东西如果破了,股票可能就变成0了,房地产不会变成0,永远有东西在,就像倒啤酒倒在杯子里,泡沫散尽还有啤酒在里面。如果房地产调的话,那也是微调,而不是像大泡沫一爆什么都没有。

  今年9月份,聂会长(全国工商联房地产商会会长聂梅生)去美国访问的时候,我跟他谈过,我说我到美国17年,至少两次有人讲,房地产泡沫要破裂了,现在又有人讲了,这是我听的第三次。

  美国金融市场

  在美国金融市场,跟金融市场有关的都有什么人呢?个人住房者、土地开发商、建筑商、不动产投资公司,甚至包括房地产信托投资公司、商业银行、贷款公司,贷款公司相当多,所有的钱都是从贷款公司出来的,贷款公司引导新潮流。

  消费者从这些银行、机构拿到房子后,怎么办呢?卖给二级市场。它们是市场化的国营企业,它们把这四家机构向消费者贷款的东西买来,买下后打包在第二级市场出售,整个程序这样——个人购房者跟银行打交道,通过政府三大机构卖给二级市场,二级市场属于保险公司证券公司和各种各样的的基金,中间机构作用非常大,它对这些银行的贷款有详细的规定,这是开发商的贷款。[page]

  投资美国不动产

  外国人在美国投资不动产的好处在于:第一是杠杆作用,以小搏大。这个房子投资100万,我花30万,房价上涨5万的话,对于你放进的30万来说比例就很大了,如果你放了25万,房价上涨5万,就等于升值20%。第二有稳定的税金流,第三税务也不错,还可以负债,可以拿到绿卡。缺点就是变现不易,管理复杂。对于税务,美国房产税有这么几类,联邦税5—36%,增值税15%,你房子卖了150万,买的是100万,要交50万计算出来的税,是1%到1.5%。

  在美国有件东西值得推荐一下,它有一项折旧费用,就是怎么计算所得税。整个收入减掉营运开支,减掉虚的东西,就是折旧,拿到这些东西后你还有收入,你要交税,如果没有收入就不需要交税。我想把折旧费用给大家简单讲讲,折旧费用是讲土地不能折旧,凡是住宅有关的统统用25年期限折旧,其他不动产30年折旧,这是什么规定呢?这是美国税法的规定,所以美国没有红头文件,美国鼓励你做什么都是通过税法来反映出来。如果要在美国做事情,一定要研究税法,因为政府意见都是通过税法反映出来。

  房地产投资四种回报方式,一种是现金流的分配,就是收入减去开支,第二是增值,我买的时候1000万,过了三年1500万,500万就是增值。第三是省税,第四就是净资产的增加。

  在美国房地产退出有两种,一种是卖,一种是重新贷款,就是把自己的钱拿出来,房子升值了,重新贷款,把以前贷款还掉,多出来的钱就是你自己拿回来的。

  美国开发商贷款途径

  开发商主要通过银行,还有向业主贷款,第二业主也是向银行和私募基金,还有可以上市,美国搞开发的上市公司数量远远低于不动产投资的上市公司数量。下一个是我们讲的REITs,房地产信托投资基金,他本身不是金融机构,向它借钱不对,它还要从公众融资了。最后讲一下物业公司,物业公司在美国不能融资,因为它没有固定资产。

  美国市场对中国的启发

  这是我个人的看法。我认为,美国市场对中国的启发主要在这些方面:首先美国这么大国家,它们走过的弯路我们可以避免。第二我觉得中国应该尽快设立像“房利美”这样的机构,盘活银行按揭贷款,这在美国是很重要的机制。第三要设立房地产信托基金,第四要尽快建立不动产投资公司,与国际接轨。把我们不动产卖给外资,这样外资进来变成房子,对股市没有什么影响,这样的话,我认为是套牢了外资,这是我个人的建议。

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