美国是实行土地私有制的国家，其大部分土地被私人企业和个人所占有、支配和垄断。在美国所有的土地中，私有土地占58％，联邦政府土地占31％，州政府土地占10％，城市政府土地约占1％。而在联邦政府和州政府的土地中，绝大部分是森林、草地、沼泽以及属于国家的农地等。美国土地可以自由买卖，只要符合有关法律规定，几乎不受什么限制，因而形成了发达的地产市场。
从20世纪初起，随着美国城市的迅速发展，城市里的住房紧张、交通拥挤和环境恶化等问题逐渐暴露出来。起初，人们把这些问题的出现仅仅归结于技术因素，认为解决问题的途径，在于依靠工程技术手段加强城市规划，无须干预地产市场活动。但后来人们逐渐认识到单从技术方面来解决问题难以奏效，有必要从社会科学领域来解决城市问题，政府必须干预、管理地产市场。
美国政府对城市地产的干预、管理的方法主要有以下两种：
一、规划管理
美国政府对城市土地管理的重心是直接干预城市土地的利用，即在相当程度上将投资建设和经济活动的规模与结构纳入政府的调节与管理。从土地位置固定的特点来说，地方政府作为某一区域内的社会公众的共同利益的直接代表，以及发生于该区域的一切社会和经济活动的直接组织者和管理者，对城市土地的使用负有直接责任。所以，美国联邦政府一般不对地产市场进行直接管理，而是让州政府自由地在其区域范围内管理地产市场。州政府又通过州的区域授权法把土地利用的管理权授予各市政府。各市政府首先必须科学地制定一个符合州的综合规划要求的本城市规划，作为他们进行土地管理活动的依据。城市规划，由市政府有关部门具体负责制定，并召开公众意见听证会，向公众解释规划的内容，征询社会各界对规划方案的意见。城市规划要经过州政府审核。如某市规划方案被否决，则由州政府有关部门为其制定城市规划。政府对城市规划着眼于中长期的经济社会综合发展，规划的核心是功能分区，即城市政府根据土地使用的不同性质，将城市土地划为不同的区域，并建立相应的法规条例来指导不同分区中不同用途的土地使用，规划城市每一个地区的特殊开发与再开发的详细要求。
美国这种城市管理模式，使得城市规划具有较高的权威性。任何发展商或投资者在开发土地进行不动产交易之前，必须先了解城市规划的内容。根据规划，决定他们可以干什么以及怎么干。如果违反城市规划，开发商将被管理机关勒令停工。如果开发商一意孤行，对规划进行抵制性施工，开发商将受到行政和法律的制裁，其后果必然是遭受巨大的经济损失。
二、税收管理
在地产市场管理中，税收对规划市场交易也有较强的管理效果，因此美国政府在地产市场的管理上就非常重视税收管理的运用。
美国政府对城市地产的税收征收对象是土地的所有者或使用者、土地的交易活动、地产本身、地产开发收益以及一些有关地产使用的特权等。根据征税对象不同，税收可分为以下三大类：
1、对地产价值直接征税。主要包括财产税、特别摊派税、遗产税等。财产税是对地产价值进行征税的主要税收之一。私人所有的非免税财产，按其真正市场价值的某一确定的百分比进行估值或评价，用这个估计值乘以某一单一税率就是实际应支付的税款。特别摊派税是为了支付特别的公共设施的修建费用而对不动产所有者强制征收的一种税收，它通常是附加在财产税里或者同财产税一起征收。
2、对地产收益征税。主要包括所得税、资本收益税、继承税等。所得税是美国的主要税种之一，契约租金（指租户因为使用土地所有者的土地而实际支付给他的租金）以及从地产中得到的其他收入都属于征收对象。资本收益税是指从出售和交换不动产中所得到的收益征收的税款，根据资本收益期限的长短不同，征收税款也不同。这种税收可以对开发商的开发决策产生不同的影响，促使其开发经营活动更符合代表社会公众利益的政府要求。
3、对土地使用的特权征税。主要是对有关土地使用的某些特权，如拥有或出售土地的特权，将其转让给继承人的特权，以及接受赠与或遗产的特权等征税。比如对那些拥有政府给予的地产经营特权的企业就要征税。
除了上述两种主要管理手段外，美国政府还通过法律、行政和金融等手段对城市地产进行直接或间接的管理。
《南方房地产》2004.06 李平
