2009年中国房地产业面临生死大考，既关系着开发商的存亡命运，也关系着千万消费者“住”之民生，甚至牵连着国民经济增长之国计。笔者认为，房地产市场能否迅速重返健康发展轨道，关键在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否拉升，关键在于虚高的房价能否迅速回归理性。对此，笔者提出一个快速解困房地产问题的政策建议，这就是利用政策工具促使开发商大幅度降价的原则。
政策只激励大幅降价
我们已经形成一个不容置疑的共识：交易量快速回暖是解决房地产问题的标志，而回暖的关键是开发商大幅度降价。但是，我们缺乏的是建设性方法和技术性手段。
这要从房地产的定价权谈起。按照传统的经济理论，购房者只有不买的权利，没有定价的权利。而政府随着住房市场化，也失去了商品房价格决定权。目前商品房价格的定价权完全在开发商手中。又因为开发商数量的众多，导致少数开发商的降价行为，只能改变微观价格，对房地产市场整体的价格没有统一的行动力。所以，现在政府和购房者与开发商形成了对峙的局面：一方要求降价，另一方却在观望甚至死扛。
人所共知，降价可以提升交易量。但开发商并没有大规模降价。其担心有二：一是被已经高价买房的业主群起攻之，另一是导致购房者产生新的降价预期，从而陷入恶性循环。但慢刀割肉的方式可能的结果是，肉割了却交易量还没上去。
所以笔者认为，只有同时满足两个条件，住房交易量才能够提升，缺一不可。首先是开发商大规模降价，最好一降到底，其次是改变购房者心理预期。
购房者在两种心理状态下会买房。一种是，虽然房价跟其他人一样，但我认为该价格已经是最低价格，至少不会继续下跌。另一种是，虽然不知道房价是否继续下跌，但我知道自己比另外一类购房者，得到了额外的、很大的优惠。
我们已经并且还将继续出台各项政策，改变购房者相对或绝对的心理预期，调动其积极性，例如减税、降息、减少首付比例等组合拳。但是，如果这些利好政策无助于促使开发商大幅度降价的话，一切努力都将费力不讨好，实际作用也微乎其微。
因此，笔者建议，下一步出台的利好政策，只针对大规模降价的开发商才有效。并把这一原则作为评价一项房地产政策好与坏的重要标准，也作为政府出台政策的出发点和落脚点。
政府已经失去了房地产的定价权，光靠减少政府收益(税收)，降低拥有定价权的银行的收益(利息)，抑或是地方政府的土地出让金(地价)，已经无法有效管理房地产行业价格虚高的问题。但是我们可以规定，也就是将推行的各项优惠政策，只针对降价幅度到一定程度以上的楼盘才有效。不参与降价或幅度不足的楼盘，不能享受该政策。从而让购房者参与监督，并且通过购房者对降价楼盘的追捧，摒弃降价幅度少的楼盘。
此举一举三得：购房者得到大笔实惠，开发商损失部分利润换取销售，政府损失部分税收换取宏观经济平稳。
房地产市场萎靡不振的原因有很多，但开发商应负主要责任。所以我们的政策不该是普惠式让利，而应是针对性让利，并由此引发开发商共同让利。按照这一原则，笔者提出三个解困策略。
下策：发行住房券
方案的设计——
1、 地方政府向符合经济适用房条件的特定人群，免费发放实名制住房券(或购房额度)，持券人与最终住房所有人必须相同。
2、 政府规定在购房时，每补贴100元人民币，发放120元住房券，这120元住房券在接受的开发商那里购房时，具有120元人民币的购买力。(具体比例根据各地方情况制定)
3、 开发商收到住房券以后，到指定兑换银行每120元可以兑换回100元人民币。(具体比例根据各地方情况制定)
4、 开发商自愿选择是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
5、 会同房管部门，严查开发商虚假价格的情况，并请广大购房者监督。
6、 允许社会购房者，以现金100元购买120元实名制住房券，从而扩大其规模。
为何是下策——
住房券的好处自不待言，明显优越于实物分房和现金直补。
政府统一购房，统一分配的方式，让购房者失去了选择权。所以长沙市于2008年7月开始实施经济适用房货币化补贴，根据《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，凡是符合长沙市经济适用住房申购条件的保障对象，2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。由于长沙的经济适用房和商品房每平方米的差价约1000多元，一套60平方米的房子，政府补贴8万元。符合条件的购房者可以任意选择，有机会住到更好的房子。
这个改革是一次很好的尝试，但隐含的问题也不容忽视。跟消费券一样，政府集体采购的话，应该拿到比较高的折扣，现在补贴的“现金”，算是政府集体采购的一部分，同样被限制了用途，却失去了折扣优惠。
政府支出的是现金，购房人拿到了限制性货币额度(只能购房)，开发商收入的是现金。如此“现金”直补，等于“直补”开发商，几乎是变相托市，不仅无力改变现行房价高企的状况，还为高房价提供市场支撑。
长沙的现金不是“现金”，这也是杭州准备发放住房券时应注意的问题。其实地方政府发额度也好，发券也好，重要的并非改变实物发放分房、“现金”直补的问题，而开发商是否付出优惠率。
笔者建议的住房券，免费发放的部分，限于政府财政的能力，覆盖的特定人群数量相对有限，虽然允许社会购房者购买，因为操作麻烦或优惠幅度不足等原因，也许不会达到理想的购买数量。
更重要的是，住房券虽然达到了提振交易量的目的，却没有对社会购房者做人群和购房数量的限制，无法区分消费需求和投资需求，不利于社会公平。希望多买多卖与限制投机需求保护消费需求，构成了两难悖论。
同时，住房券没有存量，即使发行到一定规模，比如10亿，政府财政已经相当吃力，但跟房地产存量对比起来，还是无法匹配。所以住房券是下策，虽然短期有效，但是既不治大标，也不治大本。消费不足发消费券，取得了良好效果，因为我们以往没有存量的、只能用于消费的“储蓄”。但是我们有存量的、大量的、以万亿元计的只能购房的“储蓄”，所以想要提振住房交易量，就发住房券，从理论和方法上都是形而上学。[page]
特别要注意的是，笔者提出的改良的“奖励式住房券”，虽然有效，但也不过是下策，而如果只发传统补贴式的住房券，那就不只是下策的问题了。
中策：设立住房平准基金
方案的设计——
1、 国家(或地方政府)设立住房平准基金，在市场上公开收购开发商的住房，收购价为原项目2008年上半年均价(计算细则另附)的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房(以北京为例)。
2、 住房平准基金将收购回来的住房，以略高于收购价的价格(例如对应项目均价的6折)在市场上投放，取得的收益用于建设廉租房。同时，开发商销售房价低于原项目均价6折时，住房平准基金拥有以原项目均价5折购买的优先权。
3、 制定住房公积金及其贷款购房时的特别优惠率(即货现率，定义是“对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿“)，使得持住房公积金的消费者在市场上购房时，无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房，都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。
4、 开发商自愿选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
5、 严查开发商的任何市场违约行为，如果出现拖欠银行贷款、逾期交房、资金断裂等情况，开发商必须无条件将项目以均价5折以下的合理价格卖给住房平准基金，住房平准基金将应支付的款项优先代偿银行等债权人。
6、 严查银行已发放的开发贷款，鼓励银行发放新的开发贷款，但新增贷款的房产、土地等抵押品的计算基数在原项目均价6折的基础上再打折扣，以控制风险。
为何是中策——
国家设立平准基金，以真金白银的方式，建立购房者消费信心的一种策略。最大的好处是，可以用全覆盖的方式，一次性将房地产市场的水分挤干，让房价一步跌到位，使得购房者明确地知道，所在城市住房价格的底部在哪里。这样能够根本上改变购房者的心理预期，快速地提升交易量。
有必要解释的是，表面上看，住房平准基金需要大量的资金来源，实际上却不会。巨大的住房有效需求，在明确底部以后，将充分释放出来。住房平准基金的资金来源，可以通过发行国债、财政拨款、直接募集等方式解决，必要时甚至可以动用国家外汇储备。而最现实的来源是住房公积金。政府可以考虑授权住房公积金管理部门使用住房公积金直接入市购房。
住房平准基金是政府干预和购房者自由选择比较完美的结合形式，比住房券波及面广，速度快。由于迅速从卖方市场转向买方市场，市场上将不会有六折为基础的成交价，大致略高于6折，六五折到七五折是最可能的区间，这也是笔者认为的较合理的底部区域。
当然，这一策略毕竟是国家或地方政府直接干预市场，只能是非常时期的特殊手段，不可持续，也不能经常性使用。所以是中策，治了大标，没治大本。
上策：商品双轨到价格双轨
方案的设计——
1、 国家或地方政府，规定使用住房公积金购房时，相对于现金，享受额外的优惠率，比如20%，无论是全额还是部分使用住房公积金(建议一人一套的原则)。
2、 住房公积金与现金的差额，可以完全由开发商独立承担，也可以由开发商和地方政府共同承担(例如退税、退还部分土地出让金等)。
3、 开发商自愿选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
4、 停止新建经济适用房，对符合经济适用房条件的特殊人群，以购房额度进行直补。购房额度的优惠率，与住房公积金相同。
5、 对每一个开发商楼盘，通过房管部门进行监督，确保同一开发商同种房屋的销售价格，现金=住房公积金(1+货现率)
6、 政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时，只负责调整住房公积金的货现率和住房公积金的购买套数、转让规则等。
为何是上策——
首先，可治大标，住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全国住房公积金缴存余额超过1万亿，截止2008年末全国商品房空置面积2亿平方米左右，按现行售价计算，在6000亿左右。因住房公积金购房时，往往配比现金和贷款，1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果市场的购房需求中，一半是投机需求(不使用住房公积金)，使用住房公积金的消费需求，只占其中一半，那么住房公积金形成和带动的有效需求，已经10倍于存量房。
其次，可治大本，住房公积金能够区分投资需求与消费需求。
住房既是消费品又是投资品，既有消费需求，也有投资需求。房地产价格快速上涨，交易活跃，对整个国民经济的带动性是其他任何行业难以替代的，在世界很多国家，都是支柱产业。另一方面，房地产市场的繁荣和价格的高涨，又影响“居者有其屋”的和谐社会的基本要求，受到了老百姓的强烈反对。
把投资需求与消费需求分开，是我们住房改革一直在探索的主题。我们采取过的老办法是，房地产商品双轨制。简单说，富人住市场经济的商品房，穷人住计划经济的经济适用房，这种“管房不管人”的政策，造成了大量腐败寻租空间。
不要将房子分类，应该将购房者区别开来。对困难群体，进行购房额度补贴，对工薪阶层，给予购房优惠，对于投资需求的购房者，不予优惠，但也不予压制。如此做法，其实是在房地产市场中，商品不分贵贱，而“钱”分贵贱。这是新的“价格双轨制”。
第三，为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具。
政府已经失去了住房的定价权，无论房价上涨还是缩量时，政府都无法使用直接价格杠杆，调节市场。有了住房公积金货现率以后，政府就有了一个长期的价格调节工具，就像金融行业中的利率。理论上，商业银行和各类金融机构，都是市场化的，央行不管他们的经营，但可调整利率和货币供应量，以达到全社会资金有效配置的目的。[page]
从根本上讲，政府既不应该对市场化房屋进行限价，也不应该集资救市，更不应该政府出钱盖房子。如果不是这样，受全金融危机影响，政府还要去开银行、造汽车……政府应该做的是出台宏观政策和运用市场化工具调控。在房地产市场价格虚高、交易量萎缩的局面下，正是使用货现率的最好时机。
第四，货现率操作简单、灵活，可执行性强，惠及面广，长期有效。
多年来我们已经建立了覆盖面极广的住房公积金体制，采用实名制，专门的机构管理，制定优惠利率，操作简单，可执行性强，惠及面广。住房公积金的货现率，可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定，也可以由地方相应机构自行规定。住房商品与金融资金不同，是不动产，具有不可移动性，这就使得住房公积金的货现率，在调节房地产市场上，比利率调整资金，具有更大的灵活性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望亚北地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25%，而亚北为15%。
第五，兼顾效率与公平。
经济适用房往往无论在建造标准、区域，都比市场商品房差。满足经济适用房的特殊群体和自住型普通购房群体(例如70/90政策)，由于商品限制，失去了更好商品的选择权。同时这些商品的限制，也不利于房地产市场的充分竞争和优胜劣汰。这一策略，在给持住房公积金购房的购房者以极大优惠的同时，充分尊重了市场选择权。
没钱人的钱，给予额外的补贴和优惠，使之增值。让其购买力超过有钱人的钱，从而体现社会的公平与正义。再解决公平的问题之后，将极大调动各方购房的积极性，从而使得房地产行业健康稳定发展。
第六，曾被忽视的广大工薪阶层，将不受房价涨跌的影响。
中国社会结构，虽然存在贫富差异，但在城市中，不贫不富的人还是绝大多数。这些不贫不富的人，既无法享受到经济适用房的好处，又难以承受商品房的高房价。而恰恰是这些大量的城市普通民众，就是所谓刚性需求的主体。从前我们的制度设计，无法解决这一矛盾。住房公积金只针对工薪阶层的，所以房价的非理性上涨，将被货现率的调节有效地冲抵，从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。
第七，适用范围广：中央政府，地方政府，甚至开发商也可专为住房公积金打折
中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折，相当于给了货现率。当然，这一折扣的真伪，购房者是能够监督的。
第八，与现行政策并无冲突：无论经济适用房是否取消，都可以给公积金特别优惠。
第九，这一策略，既是制度创新，又是理论创新;既能解决现实问题，又能使房地产行业长期、公平、健康地发展。
所以这一策略是上策：购房者既可享受到实惠，又有充分选择权;政府出台宏观政策，运用货现率工具，调整市场;开发商在提供针对性优惠以后，换取大量销售。
