物权法第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
司法实践中，夫妻一方违反上述规定擅自处分共有房屋引发的纠纷仍然存在，相关的法律适用问题亦值得思考整理。
根据房屋权属登记的权利人的不同，此类案件主要分为四种类型：
类型一，夫妻共同共有房屋权属登记在双方名下，其中一方未经另一方同意擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给第三人;
类型二，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，登记权利人未经另一方同意擅自以自己名义或者双方名义将房屋出卖给第三人;
类型三，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，另一方未经登记权利人同意擅自以登记权利人名义或者双方名义将房屋出卖给第三人;
类型四，合法的夫妻共同共有房屋未办理产权登记，一方未经另一方同意擅自将房屋出卖给第三人。
以上四种类型中，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成法律适用的区别。
关于夫妻一方擅自与第三人订立的房屋买卖合同的效力，目前有三种观点：合同无效、合同效力待定、合同有效。
买卖合同法解释第三条规定，出卖他人之物时，处分合同的效力应当是确定有效的;真正效力未定的应当是合同的履行结果。故上述前三种类型中的房屋买卖合同应当是有效的。
对于第四种类型中，尽管城市房地产管理法第三十八条有不得转让“未依法登记领取权属证书”的房地产的强制性规定，但该强制性规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。依照合同法司法解释(二)第十四条，违反管理性规定的，合同并非无效。
综上，在不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情况下，夫妻一方擅自出卖共有房屋所订立的房屋买卖合同都是有效的。
司法实践中，一般认为无权处分人转让不动产，受让人善意取得不动产的，法律保护善意受让人。
善意受让人一般应当符合以下三个条件：
一是受让人受让不动产时是善意;
二是受让人以合理价格受让不动产;
三是转让不动产依法应当登记的已经登记。
1.受让人“善意”的标准——推定受让人是善意的;
应当由原权利人对受让人在受让财产时是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定受让人是善意的。
在原权利人举证以后，法官应当根据原权利人的举证以及各种客观、外部的情况进行综合判断，以确定第三人是否在交易时具有善意。
2.合理价格的标准——推定合理;
即由原权利人对受让人支付的价格是否合理负担举证责任，如果不能举证证明交易价格不合理，则推定交易价格合理。
2009年5月13日颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的规定(二)》第十九条关于撤销权行使时“明显不合理低价”条件的司法解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。
同时，市场交易价格应当以同时期、同地段、同类型房屋交易市场的平均价格为基准予以确定。
3.完成登记
登记的公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。如果第三人尚未获得变更登记，则不能使用善意取得制度。相反，如果已经办理变更登记，即使转让人未将该不动产交付给受让人，也可适用善意取得制度。
