“20个家伙说的话，大家信么?说的好听，不如做出来看!”这是9月份笔者的文章《责任地产，让“作秀”走开》在搜房网博客发表后，某网友给笔者的留言。“20个家伙”是指今年6月份，在某房地产论坛上就房地产企业的“社会责任”达成共识的20位中外房地产巨头。与此同出一辙的是，个人合作建房竟然也祭出了“责任”的大旗。11月16日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。
在这个缺乏诚信的时代，被贴上时尚标签的“责任”，成为各色人等最有力的“作秀”武器。笔者认为，在个人合作建房尚未找着北的情况下，大谈特谈“社会责任”，未免有些贻笑大方。没有务实精神的内涵作养分，理想主义的旗帜终究要褪色。骂个人集资建房发起人“叛变”也好，说开发商接受“策反”也罢，第三方代建模式未尝不是一条很好的出路。
“革命理想主义者们”的现实选择
在重庆，一个叫邱朝礼的房地产商人，注册成立了一家号称专为个人集资建房者加工住房的房地产公司，注册资金1000万元。重庆模式给个人集资建房引入了一个新概念——第三方代建。据媒体报道，该模式的最大优点是，集资建房者委托专门“生产加工”的房地产公司进行，而房地产公司的运行是有国家建设职能部门进行严格管理的，其操作当然也就符合房屋建设的国家相关规定并全过程受到政策和法规的约束，从而为整个集资的成功奠定坚实的基础。代建公司只按集资总额收取一定比例的费用。按难易程度不同初步测算，约在8%─15%左右。第三方代建是一种房地产公司为集资建房合伙人代理建设的一种全新建房模式。代建公司在整个合作建房过程中承担的是“加工厂”的角色，即专门负责为集资者“生产加工”集资房。房地产公司与集资合伙人的关系是委托与被委托的关系。在整个合作过程中只收取一定比例的加工费，而不赚取其他任何费用。按照邱朝礼的说法，目前在北京、上海等地出现的个人集资建房模式，重在“集资”，而不注重“建房”。而建房才是真正的目的和关键。房子在哪里建、怎么建、怎么定价格、怎么确保质量，这些问题都是分散的集资人不能有效解决的，而他成立的公司就可以解决这些问题。
在这次成功拿地的“温州模式”中，我们同样看到房产商的身影活跃其中。没有定律说，离开房产商，个人集资建房一定不会成功。但从目前诸多情形看，依仗房产商可能是一条完成梦想的捷径。若能合理均衡好房产商与集资建房团体之间的利益，两者的诉求未必是背离的。而在北京的于凌罡也不是没想过与房产商合作，为此，他被网友们骂作“叛徒”。
既然不能拒绝房地产业内在特点所要求的专业化条件，就必须在整个流程与各个环节中，由专业的房地产商去运作。应该说，第三方代建，为个人集资建房提供了很好的建筑解决方案，而以实力、能力以及社会责任感等多方面要素构成的运营商的综合素质则成为项目成败的关键。与一些草台班子和初创的公司相比，笔者统帅的香港天成国际投资集团(中国)控股有限公司，在几年的市场洗礼中，已经茁壮成长为工程项目托管行业的龙头企业。
香港天成国际投资集团(中国)控股有限公司依托先进的操作理念，专业的管理团队，完善的资源体系，打造了国内首席房地产资源整合平台。我们以标准化、规范化、集成化的服务，为房地产开发商提供各种“量身订做”的服务：既可以为开发商提供招标、监理、施工组织、建材供应等一条龙全方位的全程运营管理服务，帮助开发商降低市场风险，增加开发收益;也可以按照开发商需求，提供多环节的组合定制服务;还可以为开发商提供施工组织、建材供应等高标准的单项优质服务。通过这种“保姆”式的服务，被业界誉为“房地产全程运营服务专家”。既然可以为房地产开发商服务，那么，将个人集资建房项目进行全程托管，运作起来应该是得心应手，小菜一碟!
没有金刚钻，别揽瓷器活。没有实力，谈何社会责任感!笔者在河北省赵县，投入巨资、重金打造了当前国内县域地产领域的超级航母，也是该县重点工程的茂华国际大厦项目，将成为该县自赵州桥以后，又一个可以载入史册的标志性建筑，凭的是实力，是强烈的社会责任感!香港天成操作的类似项目，在全国各地还有很多!作为新时期港资企业的领路人，笔者有责任引入先进的建筑文化和操作经验，提升内地的建筑品质，推动国内的城市化进程，为老百姓居住理念的升级和居住环境的改善提供力所能及的帮助!如果有一天集资建房者找上门来，笔者会用最先进的操作模式，为其提供最优质的服务!尽管这样的项目本身的规模较小，利润也较低，但我们不以善小而不为!
个人集资建房的现实意义
目前，我国消费者获得住房的途径主要是市场上的商品房、政府扶持的经济适用房和廉租房。个人集资合作建房虽然还没有成功案例，但是人们还是希望它能成为我国房地产的一种新供给模式。与过去单位组织的合作建房相比，两者最本质的区别是土地问题，在当时的条件下，单位合作建房是进行住房改革的有效措施，单位拥有自己的土地，就省去了购买土地的成本，而眼下个人集资建房不仅需要购买土地，而且在集资方式上与过去相比也没有太大突破，但它对市场的影响力确实不容忽视。
尽管合作建房前途未卜，但毋庸质疑的是，它以平和的方式向市场发出了强烈信号：整治房市的种种乱象刻不容缓!在房产商还掌控着房价话语权的时候，个人集资建房在尝试自发颠覆这种话语权。在表达对市场利益分配不满甚至反抗之外，个人集资建房更向政府发出了信号：“居者有其屋”的梦想何时能走上现实的解决轨道?由于房屋是不可替代性商品，而且我国城市化进程不断加快，因而对于房屋的需求将在长时期内维持较为强劲的刚性增长态势，而房价水平已经达到甚至超过普通工薪阶层的经济承受能力，住房问题与医疗、教育一道，成为新时期百姓生活中的“三座大山”。然而，医疗、教育并不是每个家庭都面临的普遍问题，住房却是一种不可替代的刚性需求，房子不仅是商品更是生存必需品，政府不能将房价的控制权完全交给市场，政府必须掌控好两项内容：住房权和房价收入比。房地产业的政策导向应该是让更多的人住得起房，而不是把大量的市民“套牢”做“房奴”。政府为维护消费者利益，力促“有房住”在更大范围内实现，必须强化对于房地产市场的监管，其中就包括必须严格控制住房销售价格与实际成本之间的性价比。销售价格与实际成本差距越小越利于人们实现安居，差距越大市场解决住房问题就愈加乏力。从这个意义上说，个人合作建房不仅提供了一种新的住房供给模式，更重要的是为政府对房地产市场的宏观调控提供了一个参照，有利于我国房价保持在合理的水平，有利于房地产市场的有序规范发展。[page]
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生指出：这里呼唤着一种新的负责任的解决普通住宅的机制出现，新的规则能够出现。从政府来讲，也是要解决有钱人和群众之间的差别，解决现阶段房价以及对房价的评定问题，对和谐社会的建设是一个极大的促进。去年，北京市人大代表孙维绚向北京市人代会提出了代表提案，提案中把目前北京市个人集资建房的实践提到了一个新的高度，孙维绚认为，于凌罡牵头的个人集资建房有望成为北京市目前解决中等收入家庭(年收入6万—10万元)的一条切实可行的新思路。
在这样一种房价畸高及失衡的房产市场利益分配格局中，如果个人集资建房能够取得成功，相当一部分人能绕过开发商实现安居，开发商们就将不得不降低自身利润向消费者让利，从而有利于房屋整体价格维持在适度范围之内。除了参与者获利外，至少还会给我国房地产开发商们“上一课”，同时也给政府管理部门和房地产市场的宏观调控提供一个参照，使我国大中城市房地产市场恢复到更加理性的状态。
后记：又一个梦想要破灭了!就在作者收笔之际，从一直关注个人集资建房的《新京报》传来消息，一直未曾表态的温州市房管局日前明确表示，温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为，是一种变相的商品房买卖，并且在事先没有告知的情况下，个人集资建房组织就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。因此，政府完全可收回该地块的使用权。
尚未盛开，便已凋零，政策风险凸显无疑!正如笔者在上篇中分析的，政策面的不确定性成为横亘在个人集资建房过程中的最大障碍。没有想到的是，在它逐步明朗起来的时候，不是以支持的方式出现在大家面前。在拿地的环节即遭到狙击，可以说，个人集资建房实现的形式将更加复杂，实现的途径则愈发曲折，已经成为“不可能完成的任务。”
其实，从更加宽泛的视野来看，个人集资建房只是实现安居理想的一种方式，在城市化的道路上，在构建和谐社会的伟大实践中，如果人们日益增长的住房需求能够得到有效满足，谁还会费时费力，甚至放弃了理想的工作去搞自给自足式的房地产开发。从这个意义上说，房地产宏观调控任重道远!
