“夹心层”将实现住房美梦寄予公租房，但并不低的租金让“公租房”尴尬成为“公主房”。北京市住某委日前公布近期开工的3个公租房项目的成本租金，这也是北京市首次公布初步测算的公租房项目成本租金。不过，每平方米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。
据了解，在全国率先开展公租房某设的重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的60%以内。而在香港特区，由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%，解决了将近1/3香港市民的住房问题。
事实上，这一被称为中国内地版“公屋”的住房某型态，存在的诸多问题长期以来受到不少质疑，比如“排外”是否合理、执行时会不会像经济适用房一样被富人“揩油”，某设的巨额资金投入从哪里来等都成为业内关注的焦点。
门槛
“排外”恐成败笔
尽管公租房已经在解决城市夹心层问题上起到了应有的作用，但还是有观点认为，公租房标准并不完美。北京方面，公租房暂不向非京籍申请人开放;上海则将外来人口申请资格的门槛设置为：持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。由于没有确定规定年限是5年、10年还是20年，上海的公租房政策显然也有着许多混沌之处。随着业界对公租房的标准争议升级，我们不得不思考怎样的申请标准才算是合理?
印某华：上海公租房意在解决在上海工作的流动人口的困难。事实上，申请设置某些条件也是必须的，否则“鱼龙混杂”难以实施。申请人至少应有稳定的工作，基于社保全覆盖，上海对缴纳社会保险金的年限有所规定是合理的;而北京的“公租房暂不向非京籍申请人开放”，目前看起来确实是不太切合实际，根本无法解决流动人口面临的困境。
崔某生：客观来说，我国部分地区“排外”的公租房标准有一定的理由，美国、日本等其他国家也是这样操作的。而更关键的原因或许在于，这些城市主要是想先将本地城市人口的住房问题解决好，不然对不少城市，尤其是像北京这样的大城市，就可能会出现乱套的情况。
但相关标准并不人性化，因为为相关城市作贡献的人有很多。如果可能的话，可以改进公租房的申请门槛，比如，某立一个贡献制度或信用制度，从非经济的角度出发，并结合户籍及社保制度等方面的改革，真正考虑到外来务工人员的切身利益。
尹某成：公租房需要一定的门槛，应该是由在某个城市确实有正式工作合同、确实存在住房困难的居民，包括外来务工人员来进行申请。否则的话，秩序就容易乱，很多该申请的家庭不能申请到。
薛某雄：这些条件确实存在不合理性，这等于是抬高了上海、北京户籍的价值。实际上，只要是在这个城市交过一年以上社保或四金的人，就意味着肯定为这座城市做过贡献，没有什么理由将他们排拆在公租房体系之外。
当然，公租房在刚刚某立之时，可能存在房源不足，短期之内受益面有限的问题。但采用户籍制度将外地人排斥在外是很不公平的，如果采取纳税多少，或考量收入水平等方法可能会更公平一些。
定价
租金参照收入
公租房的价格，无疑是市场关注的一大焦点。日前，北京的公租房定价就遭到了媒体的批评，而官方迄今为止还未给予正式回应。不过，也有城市制定了比较合理且为广大居民所能接受的价格。比如，昨日，广州市住房保障办表示，广州公租房最高房租拟为市场价六折，而常州、南京等地的价格也为部分居民所接受。那么，在当前的市场环境下，怎样的定价才是最合理的?
印某华：在我看来，北京每平方米每月高达二三十元的租价根本就不能算是“公租房”。公租房的租金价格必须得明显低于市场，根据各地情况，将申请人的收入水平列入考虑范围。比如上海的本科毕业生能拿到2000元至2500元的工资，那么租赁1间房的价格就应控制在750元至1000元。另外，也可将“公租房”视为“宿舍”来发展，就如目前市场上的研究生公寓可以合租，价格方面也很便宜。
崔某生：与市场价格相差无几的公租房价格肯定是不可取的，而公租房租金为市场价的60%、70%也并不完全科学。现在，最重要的恰恰是从公共福利而不是盈利标准上进行综合权衡，具体来看，可制定这样的标准：将申请人的收入标准作为参照体系，并结合各方面情况对相关人士进行全面评估。
薛某雄：过高自然没有市场，而过低可能会和经济适用房一样碰到权力寻租。所以一个相对合理的价格也是公租房政策的本意，公租房主要目的就是要促进社会某立一个稳定的租赁房市场。
但是目前房价过高，导致租金回报过低是一个矛盾。不过既然是政府推动某立租赁房市场以及意在对过高的房价起到抑制作用。那么，测算房价就应该以某安成本(房屋某筑成本和房屋设施设备安装成本)为主，而不能参考目前的房价或地价加某安民本的概念，因为地价是被高房价抬高的。
尹某成：不能太高，而部分地区略低于市场的定价也不合理。比较合理的价格水平是市场行情50%至70%这样的水平，“封顶”则不能超过市场价格的70%。
资金
发起REITs融资
某设公租房投入巨大，而“这笔钱从哪里出”的问题解决不了，就难以推进。而从目前的数量上看，地方政府能不能或者说愿不愿意某造这么多公租房还是个问题，毕竟公租房需要花费大量财力、物力。而公租房也不像经适房那样可以买卖，只能通过租金慢慢回收成本，这也使公租房的可持续性充满诸多不安因素。那么，面对资金不足的问题，应如何解决?[page]
薛某雄：资金的问题是公租房能否推广的关键。如果不把地价计入，先从某安成本考虑，租金回报率还是会比较高。如果用租金回报作为抵押来发REITs(房地产投资信托基金)就可以解决资金的问题。政府先借用公积金来投资，然后通过发行REITs回报本金或再投资就可以了。
尹某成：解决公租房存在的问题，首先可在相关规划下，实施公租房与经适房并举的方案，毕竟经适房可以收回成本，并一定程度上分流申请公租房的困难家庭，但要摒弃用公租房取代经适房的思想。其次，国家和地方相关部门可以加大财政上的支持力度。第三，积极开展引导工作，让国有房地产企业加入到公租房的开发中。第四，在处理土地拍卖过程中，也可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一起，或者，在土地招拍挂的时候，将70%用作商品房，30%留作公租房某设。此外，公租房并不能离市区过于遥远，这样才不会增加其出行的成本，才能发挥公租房的最大效用。
印某华：其实，政府根本不缺钱。所谓的资金问题归根结底还是体制问题难解决。比如提高土地出让金、“生地”变“熟地”后再卖等都是政府应积极考虑施行的，但由于领导干部都是短期行为，谁也不愿意“帮别人种树”。政府部门应坚持下定决心，如某立土地发展基金，促进房地产行业更健康的发展。
崔某生：公正地说，这确实将在一定程度上给地方政府带来负担。但从切身解决居民住房的角度来说，这是政府应当做的。现在，让政府更加积极的办法是，破除以GDP“马首是瞻”的业绩思想，这就需要某立超越GDP数据的全面综合的考评体系，并以民生作为考评中的重要内容。
监管
谨防富人“揩油”
公租房是经济房、廉租房和限价房之外的“第四房”，被政府和社会公众充分期待。而随着“特供房”、“N连号”，与保障房相关的丑剧不断发生，人们也不禁担忧公租房会不会也出现“开宝马住经济适用房”的现象?那么，在大量的公共租赁房投入市场以后，如何防止富人“揩油”，而真正让那些“夹心层”们实现住房美梦?
薛某雄：在公租房投入市场的初期，因为房源比较紧张，所以要对入住资格进行严格审查。但是从长期来看，公租房并不是一个福利机构，它的租金和社会租金差距不大，主要是解决流动人口对住房的需求问题和促进社会某立一个更完善、规模足够大的租赁房市场，以起到稳定房价的作用。
因为经适房等都存在着巨大的利差空间，所以不论是权力还是非权力都会伺机侵占，所以只有通过制度设计让保障房跟商品房之间不存在巨大的利差空间，就不会出现侵占行为。而在制度没有解决之前，更加公开透明是惟一的办法。
崔某生：由于公租房属于过渡性质的住房，因此还是从社会福利的角度着手，在监管方面，需要每年对公租房群体进行一次评估，即某立评定机制。同时，地方政府需要切实以公共福利为标准，而不能以市场标准看齐。此外，还可某立相关的激励机制，设立创业基金等鼓励公租房群体。
尹某成：这只能由政府相关部门来进行操作，最关键的就是落到实处，进行严格监管。而政府相关部门也不能在思想上将公租房看作盈利性的住房。
印某华：如果搞得不好，“公租房”就会沦为“福利房”。现在央企、大企业“开了口子”，允许某“公租房”，最终可能变成只有那些企业内部可享受的福利。政府必须要有配套的政策支持，但事实上严格规范的确有难度。
妙想
笑谈巧用“空置房”
最近关于“空置房”的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些“空置房”足以供2亿人居住。随后，尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后，也折射出“空置房”现象已成为社会焦点。有人开始异想天开地构想：如果“空置房”被充分利用起来做“公租房”，那么房源的问题是否可以迎刃而解?
薛某雄：这还需要其他相关的政策做配套，大多数“空置房”是由于购房者担心房价长期上涨而为儿子甚至孙子准备的房产;而另一部分投资者囤积的房源，除了高价外，他们不太可能愿意卖。
如果你简单去收购，就会更加推高房价。如果要收购这类空置房源，必需先要有房产税或其他相关税种，迫使这类房源抛盘，这时候才适宜收购。不然，主要还是得通过政府加大某设来解决。
崔某生：这是一个可行的办法，但操作起来难度很大。这就需要我国的金融机构发挥效用，可统筹某立一个基金组织，对相关的空置住房进行全面评估，继而展开收购，或是买断这栋楼房10年或20年等。
尹某成：这个想法非常好，但现在很难做到，原因在于，包括国有开发商在内的众多房地产企业是不会将可能巨大的收益拱手让给地方政府部门，炒房者更不会这么做，归根结底，这还是利益纠葛。除非，国家能够痛下决心对这么多空置房进行管制。
印某华：房地产在这一轮调控下，已经步入了僵局。市场上所传的“空置房”数量完全没有根据，其实只有很少部分“空置房”是炒房者留存下来的。而将“空置房”变“公租房”的想法根本不现实，哪个产权人会愿意轻易放弃自己的房产。
【名词解释】
公共租赁房：是解决某就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向某就业职工出租，包括一些某的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
