论不动产的登记单元

程啸 清华大学法学院
一、不动产登记单元是物权特定原则的要求

物权特定原则也称“物权客体特定原则”，它是指物权的客体必须是特定的，或者至少在实现该物权时其客体是可以特定的。物权的本质在于将特定的物直接归属于特定的主体，因此作为物权的客体必须是特定的，也就是说，权利人所享有的物权，无论是所有权还是担保物权抑或用益物权，都必须指向的是特定的单个的物。只有坚持物权特定原则才能有效确定物的归属，确保每一个经济上有价值的物能够被独立地加以支配并投入流通，进而实现对物的有效利用。具体来说，物权客体特定原则有两层含义：一方面，物权的客体必须是确定的某个物，而非泛泛的某类物。例如，房屋的所有权必须是就某个或某些特定的房屋的所有权，而非针对某类房屋的所有权。另一方面，单个的物是具有独立性的，可以被独立地加以支配。

《物权法》第2条将物权界定为“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，其中之所以强调“特定的物”就是基于物权特定原则的要求。

作为不动产物权程序法的不动产登记法，也应当遵循物权特定原则。物权特定原则在不动产登记程序中的要求体现在：在登记簿中记载的不动产应当是特定的不动产，能够与其他不动产相区分。与动产不同的是，不动产尤其是土地在自然状态上是广袤无垠、连绵不绝的，因此必须通过确定其界址加以特定化，以便相互区别。正因如此，《物权法》第11条才明确要求当事人在申请登记时，应当根据不同登记事项提供“不动产界址”这一必要材料。通过明确不动产的界址就可以将相互连接的不动产从法律技术上分割开来，从而予以特定化，以便记载入登记簿。

二、不动产登记单元的涵义与类型

为了解决登记中不动产的特定性问题，在不动产登记法上产生了“登记单元”这一法律概念。登记单元也称“登记单位”，它旨在将相互连接的不动产(尤其是土地、房屋)在法律技术上加以分割，从而使之特定化，以便记载入不动产登记簿。一个登记单元具有唯一的、特定的编号，并在此基础上建立一个专门的不动产登记簿簿页。例如，在德国不动产登记法中，土地登记的单元是“地籍块”，地籍块在地籍册中用数字或字母予以编号，土地在登记簿中以地籍册中所给出的编号来命名(《德国土地登记条例》第2条、《德国土地登记命令》第6条)。一块土地可以是单独的一个地籍块，也可以由数个地籍块组成，但是一个地籍块不能包括数块土地。

由于不动产的类型不同，登记的单元也有所不同。我国的不动产主要分为土地和建筑物。因此，分别存在土地登记单元与房屋登记单元。

《土地登记办法》第5条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。因此，宗地是土地的登记单元或登记单位。

《房屋登记办法》对房屋的登记单元作出了具体规定。依据该办法第10条第1款：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。第2款规定：“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。第3款规定：“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。由此可见，在房屋登记中，登记的单元既可以是套，也可以是幢、层、间等固定界限的部分。当事人有权选择以何种登记单元进行登记。实践中，一些地方要求房地产开发企业在进行商品房所有权初始登记时，必须以“幢”而不能以“套”或“层”为单元进行登记的做法是错误的。

三、不动产登记单元的特征

从上述土地登记单元和房屋登记单元的界定来看，能够作为一个登记单元登记的不动产应当具有以下两个特征。

1．具有独立的使用价值

不动产作为物的一种，必须具有实际的价值，能够满足人们的生产、生活需要。因此通过不动产登记单元确定的不动产也必须具有实际价值。例如，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条中，就明确要求建筑区划内的房屋只有在“具有利用上的独立性，可以排他使用”时，才能认定为《物权法》第6章所称的。专有部分”。一些地方的登记规定也要求房屋分割必须满足独立使用的功能。如吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定(一)》第8条规定：“房屋分割应满足独立使用功能要求，符合强制性技术标准规定”。在我国实践中，曾出现一些人为了孩子上学落户的需要而将一套房屋分割为若干部分，要求分别登记的情形。对此，笔者认为，除非分割后的房屋分别都具有独立的使用价值，否则此种分割登记不应允许。

2．具有明确的界址或界线

无论是土地还是房屋，抑或其他的不动产，只有具有明确的界址或界线，才能将之与其他的不动产区分开来，成为特定的物，从而为物权人所支配。土地在平面空间上必须是权属界线封闭的，而房屋在平面空间上必须是具有明确的四至界线。即便是作为不动产的立体空间，也必须在三维空间上具有明确的界限，从而与其他空间分离。所谓界线，可以是房屋通过四面墙壁与其他房屋间隔开来，也可以是通过在地面钉入地钉或铜条加以区分。例如，在实践中出现的虚拟产权式商铺销售中，开发商就仅仅是对开放式卖场进行面积分割，小商铺之间没有内墙分隔，只是以划线、地钉或铜条等为区别界线。2009年合肥市房地产管理局颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》规定：“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的，铜条宽度不应小于1厘米：铜条末端应钉有铜钉，铜钉直径不应小于2．5厘米；铜钉应当依次进行编号，以确定出售区域的具体位置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。[page]

如果没有明确界线的不动产，因不符合登记单元的要求，不能记载入不动产登记簿。例如，建设部在1997年7月28日颁布的《对关于不得给一平方米单位产权颁发房屋所有权证的通知的补充说明》就明确指出：一平方米产权“由于没有具体的权属单位界限，不能确定权属范围，买房人的合法权益也无法给予保障”。

注：本文为国家社会科学基金项目“不动产登记立法研究”(批准号：07BFX028)的阶段性成果。