自贡市房屋权属登记中心 毕光禄
2007年，伴着《物权法》的诞生，更正登记作为一种崭新的登记类型，在我国不动产登记领域闪亮登场。2008年7月1日《房屋登记办法》正式实施，更正登记从此在房屋登记的领域进入实际应用。
一年多来，对这一新型登记的实施和应用，业内人士、专家学者纷纷著书立说，在立法意图、法理、实践等方面作了相当的理论诠释，但尽管如此，一些登记人员，包括我市一些登记人员对这一登记的实际应用还存在一定的疑惑，甚至与变更登记混淆，不能大胆的适用。影响了这一新型登记在登记实务中的应有的作用。基于此，在这里就个人对更正登记的理解及适用中应当注意的问题抛砖，与各位同仁共商。
一、对更正登记的理解
更正登记是欧美各国以及日本、我国台湾等国家和地区在不动产登记上广泛应用的一种登记，我国《物权法》对此予以了借鉴。该法第19条明确规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《房屋登记办法》据此在其第74、75、76条中专门就更正登记的申请、提交材料、登记程序、登记方法等作了比较明确的规定，应该说，法律和规章的这些规定已使更正登记具有了实际的可操作性，严格执行这些规定，是登记工作规范发展、准确有效保护权利人合法权益的需要，同时也是登记机构的法定义务，否则，登记机构将面临行政不作为被追究，而准确执行这些规定，窃以为需要准确把握以下问题。
首先，必须准确掌握和理解更正登记的法律概念。
《房屋登记办法释义》对更正登记的定义应该是目前业内认同比较一致的，即：所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。这一定义具有四个明显的法律特点：
（一）更正登记是由登记机构来实施和完成的一种登记。
其他任何机构无权对登记簿记载错误的事项进行更正登记，也不能以其依法对登记簿记载错误事项的纠正来代替更正登记，即便是司法机关和仲裁机构的生效法律文书对登记簿事项的纠正也不能代替更正登记，因为，更正登记作为本质上的物权登记，按《物权法》第9、第14条的规定，非经登记机构实施，其不产生物权效力。
（二）更正登记是登记机构对登记簿记载的错误事项进行更正的一种登记。
即登记簿记载事项确有错才可以更正登记，若登记簿记载无错误，就不存在更正登记，此时，应按《登记办法》第74条第三款的规定，书面通知申请人不予更正。
（三）更正登记是依申请而进行的一种登记。
没有当事人的申请，原则上不能进行更正登记，这是权利自治原则的体现。尽管《登记办法》第75条规定，登记机构对不涉及权利归属和内容的登记簿记载错误，在书面通知权利人申请更正，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，可以依据申请登记材料或有效的法律文件迳行更正，并通知当事人。但笔者认为，登记机构对此种迳行更正，在什么是法律意义上的权利归属和权利内容没有确切具体的界定，或者界定不清；谁有权确定规定期限，什么情况下叫逾期不办理等问题没有明确前，最好不要实施迳行更正，以免引起不必要的麻烦。换个角度，权利人对登记机构告知其权利记载错误提醒更正，权利人不予理会，也是其对法律请求权的放弃和自身权利的漠视。[page]
（四）更正登记是基于法定主体的申请而进行的一种登记。
所谓法定主体，即《物权法》19条确定的“权利人、利害关系人”，非权利人和利害关系人不能申请更正登记，即便其发现登记簿记载确有错误，也无权请求更正登记。比如，法院在审理涉及房屋权属的民事案件时，发现登记簿记载错误，法院可以告知权利人或利害关系人请求更正，但法院不能直接要求登记机构更正。
二、几个需要注意的问题
（一）更正登记请求权人的范围
《物权法》和《登记办法》都规定，权利人和利害关系人对登记簿记载错误的，有权申请更正登记，但权利人、利害关系人作为一种法律概念，需要登记机构在实际操作中去准确的判定和把握，否则容易出现受理不当或造成法定请求权人的权利得不到实现，使登记机构面临行政不作为的追究。
所谓权利人，应是不动产登记簿记载的权利人，不仅包括所有权人、还应包括他项权利人（抵押权人、地役权人），以及预告登记的权利人，这些人对登记簿记载的错误事项申请更正的，登记机构应当受理，并在审查后予以更正或作出不予更正的决定。《房屋登记办法释义》在权利人范围中还将查封申请人作为权利人，笔者认为值得商榷，一是查封本身不是一种法定的登记种类，查封申请人有可能是不动产的权利人，也有可能不是，虽然登记簿对查封进行了记载，但仅此就直接将查封申请人作为权利人有嫌不当。二是查封作为保全措施，其申请人的权利或利益是要通过司法审判来予以确定的，在生效判决之前，不管是对权利的归属还是权利的内容进行更正，都容易与其后产生的判决相左，即便不相左，也没有必要，因为凭生效的判决书更正，依据更充分，操作更便捷，程序更符合法律规定。
关于利害关系人，从法律意义讲，应该是登记簿记载的错误可能损害其合法利益的人。一般两种情况，一是权利归属登记错误，即登记簿记载的权利人不是真正的权利人，他人可能才是真正的权利人，这里的他人即利害关系人；二是登记簿记载的权利内容错误，可能对他人的合法权益造成损害，这种可能收到损害的人即利害关系人，比如，房屋所有权取得方式，甲公司以股权转让方式将房屋所有权转给乙公司，但登记簿记载为买卖取得，甲公司可能因此受到不应该的高额课税，又比如，补换证登记时登记簿将原有的共有权人或他项权利人遗漏等。
（二）把握更正登记的内容
依据《物权法》的规定，凡登记簿记载事项错误的，都可以更正。按照《房屋登记办法》第24条的规定，登记簿记载的事项分为自然状况、权利状况和其他事项三大部分，而更正登记要更正的不是它们，而是它们所包含的具体内容，基于此，登记人员应对这些具体内容及所归属那种状况十分熟悉，才能准确判定申请人的主体资格和应提交的材料，目前看，更正内容原则上应当按建设部颁发的《房屋登记薄管理试行办法》第八、九、十条界定的内容进行对应办理登记，需要注意的是，《房屋登记薄管理试行办法》对登记簿内容的划分是基本状况、权利状况、其他状况三部分，与《登记办法》的提法不一致，但实际意思应该是相同的，即《登记簿管理试行办法》所讲的基本状况应是《登记办法》所讲的自然状况，笔者认为，实际操作中可以也只能这样把握，至于部门规章与规范性文件的这种术语上的不对应，应该制定者去校正。
（三）正确把握对登记错误的判定
更正登记是对登记簿记载错误进行更正的一种登记，换言之，若登记簿记载无错误，就不存在更正登记，而何为登记错误，就涉及到登记机构是否予以更正的问题。《房屋登记办法释义》对这个问题作了相当详尽的解说，其观点的正确性和实际操作性都很强，登记人员应该仔细读通弄懂，笔者以为有三个问题是要重点注意的，一是《房屋登记办法》对更正登记错误是指广义的登记错误，即，只要登记簿记载的事项与实际不一致，都视为登记错误，都可以依法予以更正。二是要切实履行审查义务，需更正的登记，申请人应当提交证明登记簿错误的证据和可能损害其合法权益的理由。这些证据和理由应当是真实有效和合符情理的，对不能提交证明登记簿记载错误或利益受损害理由不成立的，应做出不予登记决定，书面通知申请人。三是对登记原因行为无效或新的法律事实导致的登记簿记载错误，应以有效的法律文书或实际发生的法律事实为据，按《登记办法》第80、81条的规定办理登记。登记机构无权对实体法律关系进行审查和作出判断。[page]
（四）正确把握更正登记与变更登记的区别
按照《房屋登记办法》的规定，更正登记是针对登记簿记载错误的登记，变更登记是基于登记客体，登记内容发生变化而进行的登记。两者有许多共同之处，但也有明显区别，一是申请的主体不同，更正登记限于权利人和利害关系人，变更登记限于权利人和义务人，如所有权变更限于所有权人，抵押权、地役权变更限于其权利人和义务人。二是申请登记的依据不同，更正登记的依据是登记簿记载错误，变更登记的依据是登记客体发生实际变化和权利人与义务人之间的合意，三是产生的法律效果不同，更正登记不仅会产生登记内容的变化，还可能产生权利归属的变化，而变更登记不会产生权利归属的变更。
