黑龙江省房协周淑贤秘书长提出：《物权法》草案规定了登记簿这一概念。在以往的立法中，由于还没有明确地对登记簿进行过规定，因此，部分业内人士对此还没有充分的认识。希望解释一下什么是登记簿、登记簿有什么作用、登记簿的编制方式、登记簿是否就是权属登记案卷等问题。
金绍达：建国以来，我国法律还没有对登记簿进行过规定。什么是登记簿?如果简单地来表述，就是权属登记机关记载不动产权利状态的法定簿册。
早在2000年，建设部住宅与房地产业司编写出版过一套房地产产权产籍管理培训教材，其中，在《房地产权属登记》一书中，实际上已经对登记簿作过表述。该教材在对房地产权属登记作定义时明确：权属登记是“由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上的行为。这种簿册有公示的作用，便于有利害关系的第三人查阅”。这种特定的簿册就是登记簿。这一簿册所记载的内容，也应由相关的法律、法规或规章来规定。一般来说，登记簿应包括的内容有：房地产坐落、房地号、房屋结构、层数和层次、面积、权利人名称、权利性质、收件日期、收件号、核准登记日期、权属证书号码、他项权利情况和处分权的限制(如法院查封、当事人的产权异议等)。
按物权法定的原则和不动产物权公示的原则以及现行的登记制度规定，一个市、县只能有一个不动产登记机关。因此在一个市、县也只能有一个登记簿，登记簿应当由登记机关执管。
登记簿有什么作用?待我国《物权法》或《不动产登记法》对登记簿做出具体的规定以后，登记簿就会更为明确地成为登记机关记载不动产权利状态的法定簿册。正由于登记簿是法定簿册，登记簿的记载就具有法律的效力，登记簿所起的作用，就是具有法律上的证据资格。
登记簿具有证据的资格，权属证书是否还有证据的资格?房屋权属证书是登记机关发给权利人的证明，证明权属证书上所记载的事项已经在政府的登记簿上作了记载，同样具有证据的资格。但是，房屋权属证书对房屋权属的证明效力来自于登记簿，而并非权属证书本身。因此，该房屋权属证书的记载应当和登记簿的记载一致。如果房屋权属证书的记载与登记簿的记载不一致时(如查封登记、异议登记应在登记簿上作记载，但并不会记载于权属证书)，应当以登记簿的记载为准。
建设部于1997年颁发的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。对于这一规定，如果以物权理论来衡量，是值得商榷的。但是这一规定有其形成的历史原因。《城市房屋权属登记管理办法》起草于 1995年，当时《城市房地产管理法》刚刚公布实施，全社会的法制意识以及对物权理论的研究和运用也远未达到近几年的程度。加之一些非房地产管理部门也向社会颁发各种房地产权属证明，已经在一定程度上造成了产权管理工作的混乱，损害了房地产权利人的利益，也对刚建立起来的权属登记制度产生了一定的冲击。因此，《城市房屋权属登记管理办法》针对性地规定了房屋权属证书为唯一合法凭证。做出这一规定的目的，是为了说明只有市、县人民政府房地产行政主管部门才有权颁发房地产权属证书。在当时，这一规定对于巩固房地产权属登记制度起了一定的积极作用。
2004年初，建设部在和最高人民法院联合颁发的文件中已明确：土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。“以权属登记为准”就是以登记簿的记载为准。因而，在今后的日常工作中，应当正确认识登记簿的法律地位，而不再把房屋权属证书当作唯一的合法凭证。
登记簿是否就是权属登记案卷?登记簿并不是权属登记案卷，两者有较大的区别。
一是内容不同。
登记簿是由登记机关制作的，是记载不动产权利状态的法定簿册。登记机关核准登记某一权利时，就应当将这一权利登录于登记簿，权属证书上所记载的不动产权利，其内容与登记簿的记载应当是一致的。某一项房地产权利一经注销，登记簿就不再记载(也有一种观点认为某一房地产权利被转移或注销，登记簿仍应保留记载，只是应当说明已予何时转移或注销。但从《物权法》草案中“记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人”这一规定来看，应不包括已被转移或注销的权利)。
权属登记案卷虽然也是由登记机关建立，但是登记案卷内除了当事人向登记机关提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件以及登记机关在核准该项登记时审核过程的记录。某一项权利即使灭失或被注销，其案卷仍然应当按其不同性质在相当时间内予以保存。
登记簿是不动产权利状态的“即时记录”，某一项房地产权利一旦灭失或被转移，登记簿就不再记载；而登记案卷则包容了某一项权利更迭的历史纪录，即使该项权利已经灭失或被转移，该案卷一般仍应当保存。日后凭借该案卷的记录，可以看出某一房地产权利的变化过程。[page]
二是公开的程度不同。
登记档案中有一些是涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅。
允许公开查阅，也并不能理解为任何人都可以随时、随意查阅他人的登记记录；而是指可供当事人或与该权利有利害关系的人查阅。
我国《物权法》草案并未提及登记簿的编制方式。传统的登记簿是纸介质的簿本，由于一个城市或地区的登记事项数量庞大，不可能将全部内容记载在同一本簿册上，因此登记机关在编制登记簿时一般采用的方式有两种，分别被称为物的编成主义和人的编成主义。
物的编成主义是指在编制时按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序，分成不同的簿册进行编制。人的编成主义是指在编制时并不按不动产所在的地段、地号，而是按所有权人在登记机关登记的先后顺序，进行编制(即按俗称的流水号编制)。
实行契据登记制时，登记簿的编制采用人的编成主义；实行权利登记制时，登记簿的编制采用物的编成主义；实行托伦斯登记制时，登记簿的编制采用人的编成主义，但同时以地籍图来补充说明登记簿的不足。
随着计算机技术的普及，采用电子介质的登记簿应是更为便捷。但是无论采用哪种介质，均应在相关的立法中予以规定。
现有登记机关的登记记录，实际上已具有登记簿的性质，但是除了为数很少的城市外，还少见对登记簿的直接规定。如果对登记簿直接进行规定后，登记机关应注意核准登记和登录登记簿之间的关系。
核准登记是登记机关在权属登记工作中的一项程序，而登记事项应当记载于登记簿，才能产生公示作用。在时间上看，核准登记可以在前，因为只有核准登记的不动产权利才能记载于登记簿。而记载于登记簿不能在前，最早也只能是与核准登记在同一时间。因而，核准登记和公示在时间上完全可能存在一个小的差异。
以往的一个普遍认识是：登记机关对某一登记事项核准登记后，即具有法律效力(如2004年最高人民法院和国土资源部、建设部联合颁发的5号文件第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行财产查封，已核准登记的，不得进行查封”）。但是，这一观点与物权理论稍稍有了一点小的差异。因为不动产权利要记载于登记簿，才产生公示作用，公示后才具有对抗第三人的效力。所以，核准登记不能替代公示。
今后，各地登记机关的登记记录基本上都会采用计算机技术自动生成。近年来，有些城市的登记机关在编制软件时就已经注意并着手解决这一问题，各地登记机关对现有的登记软件稍作修改也完全可以做到核准登记和记载入登记簿在时间上的“同步”，使核准登记的时间即是记载于登记簿公示的时间。这样，可以避免因这一很小的差异而造成日后的争议。
