房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：
(1)房屋结构组成为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。
(2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修。
(3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。
房屋完损等级的判定依据是：完好房，结构构件完好，装修和设备完好、齐全、完整，管道畅通，现状良好，使用正常;或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。基本完好房，结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。一般损坏房，结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修或翻修、改建的。危险房，承建构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保安全的。
房屋新旧程序的判定标准是：
1、完好房：十、九、八成;
2、基本完好房：七、六成;
3、一般损坏房：五、四成;
4、严重损坏房及危险房：三成以下。
实践中，因使用成本法估算被拆迁房屋的价格也存在争议。
如何计算残余年数实在是大有文章。我到西欧访问考察时深有体会，那些百年以上的老宅的价值往往高于新建筑，重历史的传统在中华民族也是源远流长。如简单地按成本法估算，那些没有列为文物的古宅就分文不值，对此显然有必要反思。目前适用的折旧方法，大都是源于计划时代，是针对公有建筑，对民宅日益增多的今天，如何科学地拟定标准，是摆在广大房地产估价人员面前的任务。
用收益法估算房价
在房地产估价的实务中，对被拆迁房屋的估价，除了市场比较法和成本法之外，还有一种方式就是由收益法，即按照被拆迁房屋在拆迁公告发布之前出租所收租金，计算收益，以对该房屋的价值进行估算。
一、收益法的基本原理
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
收益法的基本思想可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的资金去换期望在未来可以获得的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。于是一宗房地产的价格就相当于这样一个货币额：如果将这一货币额存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。以收益法对被拆迁房屋的估价等式为：房地产价格=房地产的净收益÷利息率
例如，某人拥有的房地产每年产生40万元的净收益，同时此人有400万元货币以10%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得40万元的利息，则对该人来说，这宗房地产与400万元的货币等价，即值400万元。
收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。为了证明货币的时间价值，你可以问自己或其他任何人：“今天你借给我100元，一年后我还给你100元。你愿意吗?”如果他回答说不，那么，明年的100元就不等于今天的 100元。如果他愿意接受的最低偿还额是110元，则明年的110元就相当于今天的100元。在这种情况下，货币的时间价值是以每年10%进行计算的。有了货币的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来将收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：(1)可获净收益的大小;(2)可获净收益期限的长短;(3)获得该净收益的可靠性。
二、收益法的估算公式
运用收益法估算房地产价格有很多种公式，但一般常用的为以下介绍2种。
(1)无限年且其他因素不变的公式：V=a/r此公式的假设前提是：净收益每年不变，为a，资本化率大于零，为r;收益年限为n为无限年。例如，某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8.5%，该房地产的收益价格为：V=a/r=8 /?8.5%=94.1(万元)
(2)有限年且其他因素不变的公式为：V=a/r{1-1/?(1+r)n}，此公式的假设前提是：净收益每年不变，为a;资本化率不等于零，为r;收益年限为有限年n。
例如，某房地产地在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了6年;预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;该类房地产的资本化率为8.5%。该房地产的收益价格为：V=a/[1-1/(1+r)n]=8/?8.5%[1-1/(1+8.5%)50-6]=91.5(万元)
三、关于净收益的计算方法
净收益的具体计算方法因估价对象的收益类型不同而有所不同，但对于被拆迁的非住宅房屋中遇到较多的当属于出租房。出租房包括出租住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房等，其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费(如房屋火灾保险费)、房地产税(如房产税、城镇土地使用税)和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。如果合同约定保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方负担，则应将它们全部扣除;如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，则出租方所得的租金就接近于净收益，此时扣除和项目要相应地减少。另外，如果租金中包含了无偿使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。此外还要考虑是否连同家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估价格是否需要包含此部分的价值来定。
四、关于资本化率的求取
资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率，由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果就会出现很大的差异。资本化率实质上是一种投资所需投入的资本额是房地产的价格;试图获取的收益就高，风险小收益就小。所以估算时所选用的资本化率应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗的净收益获取的风险大，从而要求的收益率高;另一宗风险小，从而要求的收益率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。
不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。这里介绍2种求取资本化率的基本方法：
1、市场提取法：市场提取法是通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格净收益等资料，选用相应的收益法公式，求出资本化率。例如，在公式V=a/r 的情况下，r=a/?V，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作资本化率。具体方法是：如果需要求取某宗房地产的资本化率，可以在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据;通常为避免偶然性，需要抽取多宗房地产，求其净收益与价格之比的平均数，具体要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。
2、累加法：累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本率的方法。其基本公式为：资本化率=安全利率+投资风险补偿管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
这种方法的具体操作是先找出安全利率。所谓安全利率，是无风险投资的收益率。其次，确定在安全利率基础上的加码(或扣减)，包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。其中，流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，反之愈差。房地产买卖通常耗资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况，以及估价对象的用途和新旧程度等来确定。此外，投资估价对象也可能得到某些额外的好处，投资者因此会降低所要求的收益率，所以，还应扣除这种投资所带来的优惠。
完全无风险的见效在现实中难以找到，对此可选用同一时期的1年定期存款法定利率或1年期国债利率代替安全利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资1年定期存款的管理负担的补偿; 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资1年定期存款的缺乏流动性的补偿;投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资1年定期存款所带来优惠。
无论是市场比较法，还是成本法或收益法，其估价结果都只能做到相对公平、真实。这是因为物品的价值本身就是相对的。目前，各地对被拆迁房屋的估价方法都在积极探索，出台的办法也不一致。就国家标准而言，如未修改，仍要执行，规范操作应是每个估价人员的执业准则。对此，不能有偷工减料的思想。目前国内尚未见房地产估价机构当被告的判例，但我可以断言，随着公民法律意识的提高和房地产知识的普及，以估价机构为被告的案件必然会产生。
