《房屋登记办法》实施中的几个实务问题

目前，房屋登记的操作规程还不够具体和严谨，房屋登记机构对于登记类型的认识以及登记操作模式还各不相同。笔者就《房屋登记办法》实施后房屋登记的几个实务操作问题谈些肤浅看法。

一、关于宅基地使用权证明

《房屋登记办法》释义第83条第3项规定，办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明。但是，现实生活中由于多种因素的影响，土地、规划等部门对于县级城镇以及农村的有效行政管理相对滞后，造成了房屋初始登记前置要件的难以提取和完善。对此，房屋登记机构可视具体情形予以区别处理。

根据《宪法》和《土地管理法》以及有关规定，集体组织依法享有宅基地管理权和所有权，所以对于集体组织出具的，尤其是1982年《村镇建房用地管理条例》实施前农村居民已经实际占有、使用的用地证明，也应认定是一种广义的宅基地使用权证明，同样符合“先地后房”原则。在农村房屋登记工作中，房屋登记机构结合乡镇政府、村民委员会通过调查四邻四至、认真审查房屋权利归属，对于产权清晰、符合村镇规划的可以办理房屋初始登记。

二、变更登记相关问题

根据《房屋登记办法》释义对第36条第一款第3项之解释，权利人翻建房屋的应按变更登记办理。

(一)原房屋未设定抵押

无限制的物权即完美物权，权利人可自主支配，所以需要权利人申请原房屋注销登记，持相关手续申请变更登记。需注意：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，《物权法》第146条、《担保法》第36条均有一致规定。所以，仅有土地使用权抵押的，亦可办理变更登记。

(二)原房屋已设定抵押

现实社会中，原房屋已设定了抵押，该房屋灭失后重新翻建房屋的情况确实普遍存在。法律规定抵押权是担保物权(限定物权)，这实质上是对所有权人处分物权权利的限制。

基于抵押权具有从属主债权和物的特征，《房屋登记办法》第48条规定了抵押权的注销登记：(1)主债权消灭；(2)抵押权已实现；(3)抵押权人放弃抵押权；(4)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。《担保法》第58条：抵押权因抵押物灭失而灭失。《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。标的物是包括抵押权在内物权的根本，所以事实上的或者法律上的灭失原因必然产生物权的终结。

但是，抵押权还具有优先受偿权、价值代位权、救济权、追索权的特性，抵押权人对于拆迁补偿费、赔偿费等可以主张优先受偿和价值代位权，对于不足部分可以通过《民法通则》、《物权法》等相关法律，行使救济权和追索权寻求担保物权(抵押权)的保护(包括再次申请翻建后房屋的抵押登记)。需要注意：在抵押期限内的此类情况，登记机构可以将变更登记事项告知抵押权人(以便其及时行使救济权、追索权)但不需征得同意：办理抵押房屋扩建后的变更登记，要符合登记基本单元的要求，同时要征得抵押权人书面同意(其担保物权并未消灭)。

三、转移登记相关问题

根据《物权法》、《民法通则》，所有权是指权利人依法对自己财产享有占有、使用、收益、处分的权利，共有权人平等享有所有权利，共有关系分共同共有和按份共有。现实生活中，实际属于共有财产但登记一方所有的大量存在。对此，登记机构无法审查是否存在隐形共有人，随着《房屋登记办法》实施后询问程序的增加，此类情形会有效避免。但是，基于特定身份如夫妻关系，房屋已登记为一方所有，现申请增加另一方为共有人的，应视实际情况来处理。[page]

(一)变更登记

《房屋登记办法》实施前已经登记为一方所有，现夫妻双方申请共有登记的，符合《婚姻法》规定，可以按照《房屋登记办法》第36条第5项办理变更登记。

(二)更正登记

根据《房屋登记办法》，权利人、利害关系人认为登记簿记载事项有错误的，可以申请更正登记。

(作者工作单位：焦作市房管局)