对已经更换房主但未过户的房产是否可以申请强制执行?

更新时间:2012-12-11 21:59 找法网官方整理
导读:
咨询热线内容2005年年初,张某向我借款3万元做生意,约定两年后还款。但两年后,张某因生意不景气无法清偿欠我的3万元。于是我向法院提起诉讼要求张某还款,法院支持了我的诉讼要求。但是判决生效后,张某并未履行付款义务。无奈之下,我只好申请法院强制执行,要求拍

咨询热线内容
2005年年初,张某向我借款3万元做生意,约定两年后还款。但两年后,张某因生意不景气无法清偿欠我的3万元。于是我向法院提起诉讼要求张某还款,法院支持了我的诉讼要求。但是判决生效后,张某并未履行付款义务。无奈之下,我只好申请法院强制执行,要求拍卖张某的一处房产偿还欠款,法院执行人员当即将该房产查封。该房居住人王某提出异议,称该房是其合法所有财产,不属于张某的财产,要求解除查封。王某还出示有关证据表明,该房是其于两年前以8万元从张某手中购得,已经支付房款7.5万元,其他5000元张某和王某约定办完房屋过户手续后付清,后来张某下落不明,所以一直未办理房屋过户手续。
我认为,房屋买卖合同以办理过户登记为有效要件。因为该房屋未办理产权转让手续,所以在法律上,其所有权仍然归张某,王某无权以实际居住为由对法院强制查封房屋提出异议。但是,王某事实上确实支付了7.5万元的购房款,房屋也实际居住了两年。
请问:王某所提出的异议是否合理?法院能否强制执行该房产?

律师专线解答
张某与王某的房屋买卖合同有效,即使该房屋未办理过户登记手续,法院也不能强制执行该房屋。要弄清您所提的问题,关键在于弄清债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题,下面就此分别进行阐述:
第一,不动产办理登记过户手续是物权变动的要件,并不是买卖合同生效的要件。我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同, 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”也即是说,办理批准、登记手续要成为合同生效要件,必须有法律、行政法规的特别规定,没有特别规定的,在一般情况下,合同依法成立即生效。目前,我国还没有法律或法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。所以,王某与张某签订的房屋买卖合同只要符合一般合同生效要件,即应认定其有效,而不能以两人之间没有办理过户手续认定其合同无效。
第二,即便房屋产权未发生转移,法院也不可强制执行王某实际占有使用的房产。这可以从以下几点进行说明:(1)债权不同于物权,债权一个很重要的特征是平等性,王某作为买卖房屋合同的债权人与您作为借款合同的债权人的地位是平等的,都是应当受到法律同等保护的,并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。如果法院为了执行您诉张某的生效判决而强制执行房屋,无疑实际上赋予了您对房屋的优先权,这与债权的平等性是相悖的。(2)王某基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。王某从张某手中购买房屋后,实际合法占有使用了该房屋已达两年之久,这种实际合法占有权可以对抗您的强制执行请求。(3)从法律的价值是公平、正义和秩序上来考虑,法院不能不顾王某与张某之间合法有效的购房合同,强制执行王某正在占有使用中的房屋。否则,必将会侵害王某的利益,不仅对王某而言有失公平,也是对稳定的社会秩序的破坏,这种靠损害一个合法权益而保护另一个合法权益的做法,是法律所不允许的。
综上,如果能查明王某和张某的房屋买卖合同合法有效,即使该房屋未办理过户登记手续,法院也不能强制执行该房屋。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对已经更换房主但未过户的房产能否申请法院强制执行不清楚。

律师提醒与注意事项
您在向法院请求维护自己的权益时,一定要清楚被告的财产状况,如果发现被告有转移财产的举动,您可以请求法院对其财产采取保全措施,一般法院会将其财产扣押、查封。在您胜诉后,法院就可以有效地执行财产,不致使判决成为一纸空文。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第四十四条
《城市私有房屋管理条例》第九条
声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
点赞
收藏
还有疑问?立即咨询律师!
33344 位律师在线
1 分钟提问
5 分钟内解答
立即咨询
26秒前 用户188****9876 提交了咨询
相关知识推荐
房产未过户申请强制执行有用吗?
如果之前是判决离婚的,直接申请执行即可。
公司注销后房产未过户给债权人,起诉谁为被
如果是与公司的纠纷,公司注销后可起诉公司股东。
找法网咨询助手
官方
当前在线
立即咨询
找法网咨询助手提醒您:
法律所涉问题复杂,每个细节都有可能决定案件走向,若问题紧急,建议 立即咨询 律师,并详细描述自身问题,以获得 针对性解答。24小时在线,平均5分钟回复。
未过户赠与房产,是否可以被法院执行偿还债务
你可以先提出异议,法院拍卖也应该为你们保留必要的生活用品.如果你们只有一所居住的房屋的话.他们不应该这样做.再一个你父亲的债务是怎么欠的?是否是你父母的共同债务
慢性疾病可以申请低保吗?
你好,申请低保需要提交一下信息:1、低保申请书、承诺书、授权书;2、身份证、户籍索引复印件(原件备查);3、家庭成员收入状况证明;4、残疾人提供《中华人民共和国
我已经收到了,这段时间对方可以收回吗?我可以24小时收到吗?
您好,对方信息您知道吗?建议保留转账记录,聊天记录
你好,就是昨天有人骂我并且还讹我这事听咋处理
1、遭到辱骂可以报警处理。有下列行为之一的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款;情节较重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款:写恐吓信或者以其他方法
1分钟提问 海量律师提供在线解答
  • 1
    提交咨询
    详细描述您所遇到的问题或纠纷并发送
  • 2
    接入律师
    耐心等待律师解答,平均5分钟及时响应
  • 3
    获取解答
    还有疑问?60分钟无限次追问
立即咨询