[案情简介]
谢先生购买商品房屋一套，并交纳了全部购房款20万余元。在合同约定的交房日期，谢先生去办理入住手续，但该开发商提出房屋面积大于合同约定面积，如不签订《结算变更协议》、《交接入住确认表》和《物业管理合同》并交纳物业管理费，就不能办理验房和房屋交付手续；而谢先生坚持要先交房，自己验房后才能签字。为此，房屋未能交付。后谢先生将开发商起诉到法院，要求开发商支付延期交房违约金。
[争议和判决]开发商认为房屋经竣工验收已经具备交付条件，但交付房屋是附条件的，要先签字交费才能拿到钥匙、办理验房入住，谢先生至今未收房，系其个人违约所致。法院经审理认为，房产开发公司虽在合同约定的期限内通知谢先生办理房屋交付入住手续，但同时要求谢先生与其签订结算协议、入住手续、交接确认表及物业管理合同并交纳物业管理费的行为没有合同依据，致使谢先生至今未能收房办理入住。对此，该公司应以购房款日万分之五的标准向谢先生支付违约金。
[王律师解析]
业主从开发商手里买了房，收房时到底是先验房还是还签协议、交费？目前的通行作法是业主必须先签补充协议，结清房款，交纳物业管理费用，业主才能从开发商或者开发商选聘的物业公司那里拿到钥匙。这样的做法，对开发商来说当然好处多多，减少了因为房屋面积、质量、物业纠纷可能导致的合同纠纷，降低了开发经营风险。但对业主来说这就不甚公平了，因为他们失去了对商品房交付不当而享有的合理抗辩机会（权利）。本案的谢先生便不信这个邪，硬是与开发商较了一回劲，而且他胜利了。法院在这一案件中首先考查的是双方的商品房买卖合同。根据商品房买卖合同示范文本的一般条款，只要购房人如约交纳了房款（不包括面积出入部分的最终结算），开发商就负有按约定时间交付房屋的义务。对于依法签订的有效合同，任何一方当事人均不得擅自改变。如果开发商附加其他合同约定之外的交房条件，包括签订补充协议，交纳物业管理费用等，都是与合同不符的违约行为。开发商违约交房，购房人可以拒绝接受，也可以追究违约责任。
