已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记，已有转让预告登记的存量房可否抵押？

《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《办法》第68条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”因此，在已有预告登记的情形下，无论是抵押预告登记还是转让预告登记，除非预告登记的权利人书面同意，否则不得办理转移登记或是存量房抵押。一般认为，预告登记具有顺位保证的作用，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定，而不是以记载于登记簿中的本登记记载时间为准。因此，已有抵押预告登记的房屋，房屋所有权人还可以该房屋再行抵押，只是该抵押权的顺位后于先前已设定的抵押权预告登记。正如前面所述，由于禁止期房转让，因此，期房预告登记后，即便预告登记权利人同意，也不得办理期房转让的预告登记。