律师审查商业地产租赁合同时要关注经济指标条款
简介：商业地产租赁具有租赁期限长、租金金额较高的特点。这一特点决定了双方更多关注的是合同经济指标问题，即如何将自己的经济利益最大化。合同双方在谈判过程中一般会组织相关人员认真核算平米租金、租金增长率等。。。
商业地产租赁具有租赁期限长、租金金额较高的特点。这一特点决定了双方更多关注的是合同经济指标问题，即如何将自己的经济利益最大化。合同双方在谈判过程中一般会组织相关人员认真核算平米租金、租金增长率等基本经济数据，测算整个租期收益，来决定租赁合同条件。而多数律师在审查合同时，往往只关心合同条款的法律因素，很少有律师关注合同经济指标。一方面因为对市场缺乏专业性知识，不了解具体的指标；另一方面认为不属于律师工作的范畴。作为律师，尤其是商业地产顾问单位的律师，应该注意到合同中很多经济指标暗含着法律风险，如重大误解、欺诈等等，律师有义务帮助当事人发现和规避合同风险。律师在审查合同和参与商业地产租赁合同谈判时，要关注如下经济指标条款：
一租金
租金是最常见的租赁合同条款，一般通常约定每年租金万元。因商业地产租赁年租金都比较高，少则几百万，多则上千万。因此律师在审查该条款时应考虑如下经济指标：
1.平米租金
一般专业的商业经营人会根据租赁物商业用途进行平米租金估算，衡量营业成本。根据商业和房地产年度经济状况、地区范围，他们有成熟的经验值供参考。而律师获取这项指标只能靠尽职的的调研，通过网络或对关联企业查询方式进行。如大连2008年度第一季度日平米租金为0.8～1.2元㎡不等，那么如果律师在审核合同时，不掌握这个指标值，将无法确认对方提出的年租金价格是否公平。
2.租金递增率大型商业地产租赁，租金不是一成不变的。多数合同年租金都是可变的，常见的表述为租金递增率。到底递增率为多少合适，如何评价该指标呢？经济学中有一个环比增长率的概念，即与上一统计段比较，例如2007年8月份与2007年7月份相比较增长率称为月环比增长率，同理还有年环比增长率。租金递增率的确定应参考地区范围内的同类商业地产租赁年租金环比增长率。有些城市统计部门会有相关数据，或是专业地产中介机构会有这种统计，即使都没有，根据两个年度市场租金平均值也可以进行估算，需要律师做些尽职调查工作。但这里还有两个问题，一是例如约定租赁期限15年，年租金递增率为2%时，由于跨度较大，房地产市场前景、通货膨胀等因素必然制约着租赁市场价格，风险就比较明显了。这时需要律师提醒当事人对租赁物或商业经营有一个预期收益回报底线，根据底线换算租金递增率。二是例如约定前7年年租金递增率为2%，后10年年租金递增率为3%情况。作为出租方律师应提醒当事人减少低租金递增率的年限，增加高租金递增率年限，来减少市场经济带来的收益风险。
3.租金中包含的费用
合同约定了租金，很多人却忽视了租金包括哪些费用，作为律师一定提醒当事人把费用内容约定好，避免因此产生争议。如某大型国内超市对租金内容做了如下约定：房屋的租金已包括了管理费8元㎡。月、空调系统及其它设施系统使用费及按照中国法律应由甲方承担的与房屋相关的其它任何费用和支出。根据租赁物及商业用途不同，这些内容当事人双方是可以自由约定。
4.根据租赁物建筑平面、楼层、功能分区不同，可以约定不同的租金数额。如果按照不同租金计算总额比统一租金更对当事人有利的话，律师的建议会得到当事人的认可。
5.租金支付方式
由于商业地产租赁期限长，如果按《合同法》第226条规定在双方没有约定租金支付方式时，应当在每届满一年时支付。但现实中双方有时会约定按月付款或按季度付款。本身这种约定是合法的，但是这里还是涉及到经济指标问题。比如租赁物本身存在贷款还贷问题，每年付款还贷和按月付款还贷从财务上对出租人的经济利益是有影响的，尤其年租金较多时，更应选择对自己有利的支付方式。作为出租人一方的律师应在合同谈判时多为当事人主张权利。
二租赁期限
对于商业地产承租人来说，期限长可能对己方更有利，因此承租人一般会积极主张延长租赁期限，这里有一个市场培育问题。一般在租赁前期，承租人会拿出2～3年或更长时间来培育市场，这阶段可能利润很少或是赔钱维持。随着市场培育逐渐成熟会有利润增长的阶段，因此如果租期短，承租人自然不会同意。律师要明白在商业地产租赁中租期影响经济指标的道理，对合同审核中维护当事人方利益是非常必要的。
三免租期
提供免租期是商业租赁促销的惯用手段，随着竞争的日益激烈，免租期越来越长。一般来说，租期越长，免租期也越长；面积越大，免租期越长。另外如果承租人是有名的大公司譬如世界五百强入驻，会带来较强的广告效应，出租人也会给以较长免租期的优惠。免租期涉及的经济指标问题包含两个方面，一是免租期长，出租人经济有损失，因此律师应帮助出租人确定合理免租期，一般按照承租人装修时间考虑，把装修期作为免租期；二是免租期会带来税费相关问题。实践中，出租人给予承租人一定期限的免租期，租赁合同的期限应当自免租期满后开始起算，相应的租金也应当在免租期满后才能确认为企业的收入。但根据《企业会计制度》，从免租期开始，租赁关系就已形成，在出租人已经收取租金的情况下，出租人当然应当依法确认收入，并申报缴纳营业税。因此律师应对此矛盾问题多为当事人提供法律上的帮助
