律师商业地产法律风险提示
近年来,商业地产在我国得到了长足发展，商业地产运营模式更具有多样化，但在商业地产招商经营过程中，商业地产的租赁贯穿始终，商业地产商如何去应对日益增多的租赁纠纷，及如何在法律框架内最大限度地保障自身的权益，是商业地产商们亟需解决的问题。本文将对商业地产招商运营中可能存在的主要租赁纠纷问题（多体现在租赁合同中），进行法律分析和阐述。
一、租金如何约定问题
经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。因此，如何确定租金的数额是关系到开发企业利润的重要因素。目前，租金收入的约定主要有两种方式，第一种是采取纯粹的固定租金的方式，即每个租期商户向开发企业固定的交纳一定数额的租金，无论该商户经营状况如何。这种方式比较简单，开发企业只需收取固定的租金即可。第二种是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使得开发企业在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。
在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，我采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和开发企业定期抽查相结合的形式更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
二、对装修期间（免租期）如何约定问题
开发企业在招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租的待遇。但是，由此引发了一个法律问题，即装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。我认为这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。
三、对商户欠租如何承担责任的约定问题
在商户欠租的情况下，开发企业是否可以直接采取停水停电的措施呢？笔者认为，应该具体问题具体分析，在租赁合同对此进行明确的约定。首先，应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下开发企业享有对商户采取停水停电的权利，在满足上述前提下，存在以下两种情况。第一种情况，开发企业作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话，商户作为使用人与自来水公司、电力公司存在用水、用电合同，商户用水、用电的权利受法律保护，此时，如果开发企业擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在开发企业有权采取停水、停电措施的前提下，开发企业应事先书面通知商户，提前告知将采取的停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
四、租赁合同解除权及遗留问题如何处理的约定问题
租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？
针对以上问题，笔者认为应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解除合同通知书中写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则开发企业将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则开发企业应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会（如有）、派出所（如有可能）一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。并且应从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品现状进行录像保存。同时对该物业内属于对方的物品制作清单后，将乙方的物品搬迁至其它可以暂时存放的地方，由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。
之所以要采取上述措施是因为商户欠租使得开发企业固然享有解除合同和收回房屋的权利，但是商户仍然享有对其物品财产的所有权，开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权，以免造成不必要的法律纠纷。
对于以上问题，其实完全可以事先在租赁合同中作出约定，对相关问题的解决进行法律设计，例如在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕，否则，该物品视为弃置物，由出租方任意处理。租赁合同到期或提前解除合同的，应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由租赁方承担。如未将该商铺恢复原状的，出租方可代为进行，费用由租赁方承担。[page]
五、租赁合同登记备案是否影响租赁合同本身的效力问题
原建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”；第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”按照上述规定，租赁合同是要到房地产管理部门进行备案。但是，如果没有备案的话是否就能直接导致出租赁合同无效呢？笔者认为租赁合同如无备案，并不影响其本身的效力。原建设部的规定只是一种行政备案登记，并不是生效登记，其目的在于加强对租房市场的管理。租赁双方主体签订的租赁合同，只要符合《合同法》关于合同生效的要件，自双方签字盖章时，租赁合同就已生效。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法的司法解释（一）》第九条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，可以得出未经登记备案的租赁合同并不影响租赁合同本身的效力。
在租赁合同实际履行过程中，商业地产商可能会遇到更多的问题，如：承租人私自转租问题；经出租人同意，承租人转租后又不支付租金时如何处理；将出租的房屋出售，承租人的优先购买权问题；超出租赁合同约定的经营范围问题；承租后，部分面积不装修使用，影响租金收益或整个物业形象问题；租赁合同到期或提前解除后，承租人的营业执照未注销的如何处理等等。类似上述所列问题，都可在租赁合同中事先约定，建议开发商聘请专业律师对经营过程中的租赁关系进行专业策划及法律设计，以最大限度的保
