选择商业贷款还是公积金贷款?或者如何令两者结合达到最优惠?这是贷款购房者普遍要面临的一大问题。在经过近期的三次央行降息之后,许多购房者对于商业贷款利率和公积金贷款利率的对比颇有眩晕之感。但仔细对比二者后不难发现,选择个人住房公积金贷款依然具有利率优势。
令很多人没有注意到的是,在央行近期连续下调商业性住房贷款利率的同时,公积金贷款利率也已下调了三次。根据调整后的个人住房公积金贷款利率,目前5年期以下(含5年)公积金贷款利率由现行的4.32%调整为4.05%,5年期以上利率由现行的4.86%调整为4.59%,调整后的个人住房公积金贷款利率已经与2006年执行的利率标准接近。
商业性个人住房贷款方面,经过三次降息,商业性个贷5年以上的贷款利率由原来的7.85%调整为7.2%。对比个人住房公积金贷款5年以上期利率4.59%,年利率相差2.61%。以商业性个人住房贷款最优惠的下限利率标准计算,其年利率为5.04%,与住房公积金贷款的年利率相差0.45%,不难发现,公积金贷款相对商业贷款而言具备一定的利率优势。
据了解,广州拟提高公积金住房贷款的最高限额,从过去个人40万元提高到50万元,夫妻合计贷款额度上限从65万元提高到80万元。按照一对夫妇最高可获得的80万元公积金贷款,按贷款10年等额本息还款法计算,采用公积金贷款的方式还款总额99.9098元,月均还款8325元。而采用商业贷款方式,即便能够申请到7折利率,还款总额则为102.0106万元,月均还款8500元。
而对于贷款购买第二套房的换房一族而言,公积金贷款的优势就非常明显了。同样是10年80万元的房贷,采用公积金贷款的方式还款总额依然为99.9098元,月均还款8325元。而采用商业贷款的方式,则要按照利率上限执行,还款总额达112.4561元,月均还款9371元。两者相比,公积金贷款足足可以省12万元。
就广州当前楼价而言,目前市区内主流的一手房价位在8000-12000元/平方米,按照普通住宅144平方米计算,一手商品房的总价普遍在60万元以上,有相当一部分是在80-100万元之间。一旦公积金贷款最高限额上调,采用公积金贷款利率的优势就将显现出来。特别是对有换房需求的公务员买家来说,用公积金贷款的方式购买第二套房更为合理。
二手房方面,据满堂红地产研究部沈锐培介绍,目前二手房市场上采用公积金贷款的购房者占20%左右,其中70%的用于购买90平方米以下户型,总价一般在50-55万元左右,总价超过100万的约占7%。对于二手市场来说,原来夫妻合计贷款额度上限65万元已经相当足够,提高到80万元可能意义不大。
有业内人士表示,提高公积金贷款上限能刺激一部分的改善型住房需求,令事业单位、大型国企员工以及公务员等符合公积金贷款申请条件的购房者,无须因为公积金贷款限额不足而压抑改善居住的需求。
