房产交易后未过户 房主能否要回

更新时间:2012-12-11 22:50 找法网官方整理
导读:
房屋买卖合同签订后,产权过户登记前,即使没有办理登记过户手续,房屋所有权未发生改变,但是并不会导致房屋买卖合同无效。只要合同双方当事人就合同的主要条款协商一致,并依法订立,合同即成立且生效。

  [事件简述]

  王先生通过朋友介绍,知道了一则卖房的消息,于是便展开了和房主李某的交易相关事项,经过一系列的谈判协商,最终,王先生以7.5万的价格与房主李某达成交易。房款付清后,李某将房子交付给王先生,王先生对房屋进行了装修,并居住至今。在房屋装修期间,王先生曾要求李某办理房屋过户手续,但因李某涉嫌刑事犯罪被羁押,致使房屋无法办理过户。

  李某出狱后,王先生再次找到李某要求办理房屋过户手续,但遭到李某的拒绝,并声称房子仍归自己所有,无奈王先生将李某起诉到法院,要求判令房屋归自己所有,李某协助办理过户。

  李某辩称,房屋是1995年单位分给自己的,实行房屋改革后,自己花钱将房子买了下来。2000年初,他认识了名叫“阿健”的人。阿健提出暂借房屋居住,李某就将房屋借给了他。后,李某被捕入狱,直到2007年才释放。在服刑期间,其妻发现房屋内有陌生人居住,后得知是王先生和他的家人,房屋系从“阿健”处购买。李某出狱后发现房产证丢失,于是重新进行了房产登记。他提出反诉,要求确认房屋归自己所有。

  [法院审理]

  法庭上,王先生提供了李某收到7.5万元现款的收条。经过笔迹鉴定,李某的签名是本人所书写。另外证人田某出庭作证,称房子是王先生经其介绍从李某处购买的。

  法院认为,收条及证人证言等证据形成的证据链,可以认定李某将诉争房屋出售给王先生的事实存在。

  李某虽否认该事实,但并未提供确实有效的证据予以反驳。他提供的房屋所有权证是补办的,而且没能提供证据证明原告是从案外人处获得的诉争房屋。法院一审判决确认房屋归买家所有,李某应协助办理过户。

  [知识拓展]

  最高人民法院有关房屋买卖合同签订后,产权过户登记前的相关司法解释及其理解分析

  (1)1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,双方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应补办买卖手续”。此条规定是肯定了买卖关系有效,但是附了一个前提条件,即“已交付了房款,并实际使用和管理了房屋”。这个前提条件是不符合民法及合同法原理的。因为买卖合同是成诺合同,出卖人和买受人的意思表示一致合同就成立并有效,无须当事人交付实物或金钱。

  (2)1990年2月17日最高人民法院《关于公产房屋买卖及买卖协议签订后一方能否翻悔问题的复函》指出:“签订房屋买卖协议后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的”。这一司法解释混淆了合同成立与合同生效的区别,错误地把产权过户登记作为合同的生效要件,与《合同法》第25条和第44条的规定相违背,因此而无效。

  (3)1999年12月29日开始施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第9条第1款对《合同法》第44条作了进一步明确具体的规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”如前所述,根据《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定,房屋买卖合同属于法律、法规规定应当办理“登记”手续,但未规定登记后生效的,“当事人未办理登记手续不影响合同的效力”只是房屋的所有权没有发生变动而已。所以,是否办理产权过户登记手续,不影响合同的效力。

  (4)2003年3月24日最高人民法院制定通过的并于同年6月1日起实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:由于出卖人的原因,买受人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。从此条中可知,出卖人应当承担的是“违约责任”,而不是合同成立前的缔约过失责任,这里清楚地表明了商品房买卖合同,在合同签订后买方未取得房屋所有权之前,此合同成立并生效。

  综上所述,房屋买卖合同签订后,产权过户登记前,即使没有办理登记过户手续,房屋所有权未发生改变,但是并不会导致房屋买卖合同无效。只要合同双方当事人就合同的主要条款协商一致,并依法订立,合同即成立且生效。

  以上是找法网小编为您提供的房屋过户前的交易效力问题,如需了解更多,请阅读:

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