房地产评估报告的有效期为一年，抵押合同期限是五年，登记机构登记的期限应是几年?

以房地产作抵押，抵押权人就有可能以该房地产的变价优先受偿，从而保障债的履行。因此，应当对抵押标的物具有多少交换价值进行评估或是由抵押当事人根据经验进行约定。

房屋作为商品，和其他商品一样，其价格会随着市场情况的变化而变化。房地产评估是对房地产在某一时点的价值进行的客观、合理的判定，评估的结果在这一特定的期间才有其利用的价值。因此，房屋评估报告载明了评估的时点和评估报告的有效期限。作为利用这一评估报告的抵押当事人，应在评估报告的有效期约定抵押事项。如果抵押合同规定了主债权履行的期限是五年，评估机构是难以准确地预测五年以后的房地产价格变化的。

只要是在评估报告的有效期间设定抵押，评估报告的有效期限和登记机构登记的期限没有关系。

1．抵押权作为一种物权，只能因法律的原因而消灭，如债的履行、抵押权的行使等(在我国台湾地区所发的房地产他项权利证明书上，也使用“权利存续期限”)，不会因为超过某一期限抵押权即归于消灭。《物权法》虽然规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，但并没有规定这一抵押权就此消灭。

2．最高人民法院早在2000年所发的《关于适用{中华人民共和国担保法)若干问题的解释》对此已明确：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”即登记机构登记的期限对抵押权的存续及效力都没有影响。

3． “抵押合同期限”这一表述是不确切的，应当是主债权的履行期限(《物权法》也是规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，而不是另有期限)；这一期限由当事人在合同中约定，不应由登记机构干预。建设部在1997年印发的《房屋权属证书的填写说明》对“约定期限’’的规定是“权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。

因此，当事人只要是在评估报告的有效期内约定抵押事项并办理权属登记，登记机构应当按照当事人的约定进行登记。