一、房屋征收补偿方式存在的问题
1.货币补偿金额以房地产市场评估价格确定存在的问题
房屋征收中，公平的货币补偿方式，是货币补偿的金额要保证被征收人在不受到任何损失 (包括物质损失和精神损失)的情况下，能够方便、及时地购买到与被征收房屋相类似的房屋(或者当市场供给不足时，被征收人补交合理的差价后，能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋)。而房地产市场评估价格并不能完全满足这一要求，货币补偿的金额也就不能完全由房地产市场评估价格确定。
房地产市场评估价格是由专业人员分析得出的，它以正常的市场交易条件为前提，没有考虑房屋征收这种特殊的交易行为给被征收人的生产生活带来的影响和价值取向的变化;它仅体现了在估价时点这一固定时间房地产交易的市场状况，没有考虑在整个征收期限内，因房屋征收行为引起的房地产市场供求关系的急剧变化引起的被征收房屋价值的变化;它也没有考虑被征收人再购房的额外支出。可见，房地产市场评估价格并没有反映货币补偿的全部内容。
事实上，全国各主要城市在实行货币补偿时，大多没有单纯地按照房地产市场交易价格对被征收人给予补偿，而是做了变通处理，增加了价格补贴、面积补贴等内容。但这种补贴常常被被征收人认为是政府单独对被征收人的额外照顾，并不把它理解为是用来再行购买房屋的一项资金补贴。而且，这种补贴往往是固定的，对征收市场的反映滞后或者没有反映。
2.房屋产权调换方式以被征收房屋和产权调换房屋的市场评估价格结清产权调换差价存在的问题
这主要体现在两方面：
第一，在房屋征收过程中，征收人提供的产权调换房屋基本都是新建房屋，在此情况下，强行要求原本没有购买意愿、与现居住房屋有效需求相适应的被征收人，比照一般新房购房者的意愿和支付能力，硬性将新建房屋的市场价格与二手房屋市场价格对比替代，按照各自的市场交易价格补交新旧房屋差价，有强迫消费之嫌，对被征收人不公平。由于新旧房屋价差较大，当被征收入支付能力不足时，将无法实现产权调换。这在征收个人住宅时，矛盾尤其突出，与《物权法》“应当保障被征收人的居住条件”之规定相冲突。
第二，按照以被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格结清产权调换差价的做法，从被征收人的角度看，房屋并不是稀缺商品，按市场价格到哪都能买到，何必还要征收人提供呢?被征收人在不仅毫无利益可言，还要付出在调换房屋建设期等待的时间成本代价的情况下，将会转向选择货币补偿方式，进而增大与被征收房屋类似的房地产市场需求。按照供求规律的要求，也就必然会提高此类房地产的市场交易价格，结果是拉高了与房地产市场交易价格连动的被征收房屋的房地产市场评估价格，增加了房屋征收成本。
事实上，以前各地在实行产权调换时，基本都没有按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定操作，而是给予被征收人相当大的优惠政策，如“拆一还一”等。但也应看到，尽管“拆一还一”政策给了原地回迁被征收人最大的补偿优惠，但其缺点也是显而易见的，其不仅会增加征收成本，加重财政负担，而且因没有考虑被征收房屋间的品质差异，造成被征收人之间所获补偿的相对不公平，受到那些房屋品质较高的被征收人的质疑。
二、房屋征收补偿方式的构想
1.货币补偿的两种思路
思路一：货币补偿的金额，以房地产市场评估价格为基础，加征收补贴确定。此时，房地产市场评估价格仅仅是帮助房屋征收双方当事人了解在征收决定生效之日，被征收房屋在市场交易中最能实现的价值。其作用是为房屋征收人制定货币补偿方案提供一个基础，房屋征收部门还留有向被征收人追加支付补偿金的空间，以确保货币补偿的金额能使被征收人在征收期限内买到与被征收房屋相类似的房屋(或者当市场供给不足时，被征收人补交合理的差价后，能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋)。而对房地产市场评估价格公平的诠释，则是保证不能低于房地产市场交易平均成交价格。
思路二：货币补偿的金额，根据房屋征收特殊交易情况、房屋征收期限内的房地产市场状况以及被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产征收评估价格确定。此时，评估结果定义为房地产征收评估价格，而不再是房地产市场评估价格。它考虑了房屋征收这种特殊的交易行为对被征收人的影响和在征收期限内因房屋征收行为引起的房地产市场供求的急剧变化，可以说是包含了货币补偿的全部内容。在这里，征收价格评估不再是模拟正常房地产市场交易条件下的价值评定，为房屋征收人制定货币补偿方案提供专业的价值意见，而是为被征收房屋定价。定价的合理性体现，是房地产征收评估价格要保证被征收人在征收期限内，买到和被征收房屋相类似的房屋(或者当市场供给不足时，被征收人补交合理的差价后，能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋)。然而，确定房地产征收评估价格的难度相当大，房屋征收特殊交易情况的价值量化以及在房屋征收期限内，与被征收房屋相类似的房地产市场供求关系变化对被征收房屋的价值影响，单靠评估机构难以科学准确测定。这就迫切需要有关部门制定一部房屋征收补偿估价办法，帮助、指导评估机构的房屋征收补偿估价工作。
2.产权调换的思路
设计产权调换补偿方式的总体构想是，通过对被征收房屋的建筑面积和产权调换房屋建筑面积相同和差异部分，实行不同的价格政策来结算，在合理的财政负担范围内，尽可能加大补偿优惠，吸引被征收人选择产权调换。同时，还要考虑各被征收房屋间的品质差异，确保被征收房屋品质越高，得到的补偿越多。在征收人与被征收人之间、在被征收人相互之间都要体现公平、合理。与此同时，被征收人选择货币补偿时所享有的补偿优惠，在产权调换时，也应适度体现。
具体思路是：被征收人选择房屋产权调换的，原则上由房屋征收人按照被征收房屋的建筑面积提供产权调换房屋。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等的，如果是异地安置，房屋征收当事人双方按照各自房屋的建设用地使用权价格与建筑成本结合成新结算差价;如果是原地回迁，则房屋征收当事人双方按照建筑成本结合成新结算差价。[page]
大多情况下，由于户型设计方面的原因，产权调换房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积是不同的，这种不同是征收人的征收行为造成的，征收人理应在征收补偿时给予必要的、有限度的利益让渡。当产权调换房屋建筑面积超过或低于被征收房屋建筑面积时，超过或低于的部分，可规定一个建筑面积增(减)比率，征收人在这个比率以内提供产权调换房屋，要给予价格优惠;如果被征收人选择超过规定建筑面积增加比率的房屋，则应完全按照市场价格公平结算。价格优惠的做法是：产权调换房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积，但低于规定增加比率且不能分割产权的，超过部分由被征收人按照房屋建筑成本支付扩大面积款;产权调换房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积规定增加比率的，超过部分被征收人按照产权调换房屋的市场评估价格支付扩大面积款;产权调换房屋建筑面积低于被征收房屋建筑面积规定减少比率的，低于部分由被征收人按照新建与被征收房屋类似房屋的市场评估价格支付不足面积款。
