在大规模旧城改造房屋拆迁补偿估价中，不少估价人员对公益事业用房拆迁补偿估价感到棘手：公益事业用房既无市场交易实例，又无收益，既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估；若采用成本法评估，也因公益事业房屋所用土地既无市场交易实例，又无收益，其土地价值同样既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估而使成本法评估搁浅。为此,本文拟根据公益事业用房的特点，对公益事业用房拆迁补偿的科学评估予以探讨。
一、 公益事业用房的特点
公益事业一般指科教、文化、卫生、社会公共福利性、非生产性、非赢利性事业。公益事业用房主要包括学校、幼儿园、医院、图书馆、文化馆、博物馆、体育馆、科研院所、养老院、疗养院、社会福利院等科教、文化、卫生、社会公共福利性、非生产性、非赢利性事业用房。
我国公益事业用房具有如下特点：
1. 权属特点
（1）土地几乎全为划拨土地。（2）建筑物产权属具体公益事业单位或其上级管理机构。如：学校房产的产权属具体某学校或某市、区教委所有；医院房产的产权属具体某医院或某市、区卫生局所有。
2. 实物特点
（1）土地形状较规则，地势平坦，有专用附属物，如操场、球场、田径场、游泳池、游泳馆、花园、水池、小桥、亭台、花草树木、停车场等。（2）建筑密度较小，容积率较低，院内绿化、景观比较好，环境幽雅。（3）建筑物建造质量较高，结构较特殊（如净空较高），建造成本较高。
3. 使用性质特点
（1）具有公共性、社会福利性。（2）少了它，没有它，会影响市民的正常生活，增加市民经济负担，居民有意见。
4. 数量、功能、位置特点
公益事业用房的建筑面积数量、用地面积数量、使用功能、位置布局，必须满足城市规划的要求。否则，不是造成社会资源的浪费，就是城市居民的公共福利消费不能得到满足，城市综合功能下降，人民生活质量受到影响。
二、公益事业用房拆迁补偿估价的要求
公益事业用房的使用性质、建筑面积数量、用地面积数量、使用功能、位置布局等特点表明，城市公益事业用房是满足城市社会精神、科教、卫生、文化生活、社会公共福利需要，体现社会文明进步，保证城市综合功能，保证市民居住质量的物质基础。不应因为公益事业用房的拆迁而影响公益事业的作用发挥，影响幼儿入托、学生上学、居民看病，影响居民正常生活，增加居民经济负担。因而，《城市房屋拆迁管理条例》第24条、第26条规定，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
具体说，如果城市规划要求公益事业用房拆除后在拆迁范围内予以重建，拆迁人有义务按照拆迁前该公益事业用房的使用功能、规模重新建造。使用功能是对重新建造质量的要求，规模是对重新建造数量的要求。同时，其附属物应与房屋同样处理，房屋重建时，附属物也须由拆迁人按照拆迁前的使用功能、规模重新建造。
如果城市规划不要求公益事业用房在拆迁范围内重建，拆迁人应该履行货币补偿的义务。货币补偿的标准应当以能使公益事业用房恢复至拆除前的功能、规模的重置现值为准。具体货币补偿金额，根据被拆迁公益事业用房的区位、建筑面积等因素，以房屋及其附属物恢复至拆除前的功能、规模的市场评估价值确定。
公益事业用房缺乏交易实例，无收益，应采用成本法按功能重置评估价值作为其市场评估价值。
三、公益事业用房拆迁补偿估价的现状、建议
1. 公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵理解有误
对于公益事业用房拆迁补偿估价的价值标准，估价人员几乎都认为应该采用公开市场价值标准。但是，不少估价人员对于公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵理解有误。我们认为，按照《城市房屋拆迁管理条例》第26条“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿”的规定，公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵，应该是在拆迁范围内异地重建公益事业用房的公开市场成本费用支出，即：
公益事业用房拆迁补偿价值＝公益事业用房土地在拆迁范围内重新购建价值＋公益事业用旧房屋价值+公益事业用旧附属设施价值
当前，有的估价报告把根据拆迁范围内住宅用房市场交易价格、房屋建筑物重置成新价格之差求出的地价（不是楼面地价）作为公益事业用房拆迁的土地补偿价格，有的估价报告把根据拆迁范围内收益用房市场交易价格、房屋建筑物重置成新价格之差求出的地价（不是楼面地价）作为公益事业用房拆迁的土地补偿价格，还有的估价报告把根据假设开发法求出的拆迁范围内综合开发土地价格作为公益事业用房拆迁的土地补偿价格。这些估价报告，都错误理解了公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵。
在拆迁范围内异地重建公益事业用房所需的土地，一般须通过拆除该范围内的住宅用房、收益用房才能获取。在拆迁范围内异地重建公益事业用房所需土地的重新购建价格，一般应该为该拆迁范围内住宅用房、收益用房拆迁补偿价格的加权平均值。上述估价报告中，以拆迁范围内住宅用房市场交易价格、房屋建筑物重置成新价格之差求出的地价（不是楼面地价），仅为公益事业用房土地在拆迁范围内重新购建价格的一部分。以拆迁范围内收益用房市场交易价格、房屋建筑物重置成新价格求出的地价（不是楼面地价）作为公益事业用房拆迁的土地补偿价格，往往因为收益用房占用土地的地价高，可能会高于公益事业用房土地重新购建的价格。以公益事业用房为待开发地产，按假设开发法评估出的公益事业用房及其占用土地的价格，一般是根据城市规划用途、容积率等规定，按照最高最佳使用原则求取的出让公益事业用房及其占用土地的价格，往往高于公益事业用房占用土地的价格。[page]
当前公益事业用房拆迁补偿估价基本上都采用房地分估、综合计价的方式，技术路线是正确的。但是，由于有些估价报告对公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵理解有误，评估结果就不是真正的公开市场价值。
2. 公益事业用房土地重新购建价值评估的建议
公益事业用房占用土地的重新购建价值，可以用拆迁范围内除公益事业用房外其他用房占用土地获取的平均价格与公益事业用房占用土地的面积之乘积求取。拆迁范围内除公益事业用房外其他用房占用土地获取的平均价格等于其他用房拆迁补偿金额与其占用土地面积（含公用土地面积）之比值。即：
公益事业用房土地重新购建价值＝公益事业用房占用土地价格×公益事业用房占用土地面积＝拆迁范围内除公益事业用房外其他用房拆迁补偿金额÷拆迁范围内除公益事业用房外其他用房占用土地（包括共用土地）面积×公益事业用房占用土地面积
公益事业用房土地为划拨土地，上式中，拆迁范围内除公益事业用房外其他用房的拆迁补偿金额不含出让金，即为划拨土地上其他用房的拆迁补偿金额。
公益事业用房土地重新购建价值的评估，应该在拆迁范围内除公益事业用房外其他用房的拆迁补偿金额评估出来后才进行。否则，事倍功半。
拆迁范围内除公益事业用房外其他用房的拆迁补偿金额，根据各种用途房屋的具体空间、平面位置、面积、结构、平面布置、设备、楼层、层次、新旧程度、层高、朝向、临街宽度、深度、基础设施完备程度、交通可及性、便捷性，等因素，按照房地产估价原理与方法、房地产估价案例分析等资料介绍的市场法、成本法、收益法、路线价法等方法求取。
3. 公益事业用旧房屋价值评估现状、建议
公益事业用旧房屋价值评估，一般采用重置价值法，即，
公益事业用旧房屋价值＝∑公益事业用旧房屋重置价值×成新率
当前，评估出的公益事业用旧房屋重置价值，有的估价报告仅指公益事业用旧房屋的建安造价，有的估价报告包含了建设单位房屋开发的利润、销售税费。公益事业用旧房屋的重置价值，除包括建安造价外，还应该包括勘查设计、监理等专业费用、市政配套设施费、建设单位投资利息、管理费。因为公益事业用房产权人一般自建自用，不像开发商建造商品房那样建成后用于出租、销售，公益事业用房产权人建房不考虑利润，不需支付销售税费。公益事业用旧房屋的重置价值，一般不包含房屋开发的利润、销售税费。
建安造价计算可以采用单位面积法、单位体积法、分部分项法、竣工结算资料重算法、指数调整法等方法。当前，有些报告采用单位面积法时，参照对象与估价对象缺乏可比性，有的用住宅重置价格替代教室、办公楼重置价格，且不作认真具体修正，评估结果影响公益事业用旧房屋重置价格的真实性。
成新率计算应该根据直线法、成新折扣法求出综合成新率。但是，当前有的估价报告仅用直线法，有的估价报告仅用成新折扣法。成新折扣法确定成新率时，有的估价报告无现场观测记录，无计算依据。建筑物包含基础，墙、梁、柱、楼面、屋面、门窗、内外装修、水、暖、电、卫、电梯、空调等设施，各部分造价占总造价比重不同，各部分的耐用年限、成新不同。成新折扣法确定成新率时，应对每宗建筑物各部分于估价时点的现状做出记录，求取各部分成新率，再按各部分造价在总建安造价中的比重求取房屋观测成新率。
4. 公益事业用旧附属设施价值评估现状、建议
公益事业用旧附属设施价值评估，一般采用重置价值法，即，
公益事业用旧附属设施价值＝∑公益事业用旧附属设施重置价值×成新率
当前，公益事业用旧附属设施价值评估中，有的估价报告存在着漏项，有的估价报告存在着与房屋附属物相重复的现象。为此，旧附属设施价值评估，应参照公益事业单位的房屋建筑等固定资产明细表逐项评估。
四、结束语
公益事业用房作用具有特殊性。《城市房屋拆迁管理条例》对公益事业用房拆迁的补偿方式做出了特殊规定。只要估价人员能够准确把握公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵，严格按照估价程序、估价规范进行估价，公益事业用房拆迁补偿估价的困难一般就能迎刃而解，就能较顺利地评估出客观、公正的价格、价值。
中国房地产估价师
