城市房屋拆迁是一项十分复杂的系统工程，目前我国公益性拆迁与商业性拆迁不加区分的做法，使这一问题变得更为复杂。城市房屋拆迁已成为社会各类矛盾汇集的焦点。政府部门往往在公平与效率之间难以找到平衡点。为此，理顺城市房屋拆迁中的各种关系，明确政府职能定位，尽快化解拆迁矛盾已成为当前亟待解决的问题。
一、城市房屋拆迁市场化目标定位
目前，关于城市房屋拆迁市场化的讨论较多，究竟什么是拆迁市场化?是否按被拆迁房屋的市场价值进行了合理补偿，就意味着实现了市场化拆迁?笔者认为，要实现真正意义上的城市房屋拆迁市场化，拆迁当事人双方在选择“拆与不拆”的问题上应具有同等权利，双方在平等、自愿的前提下完成房屋的买卖 (补偿)交易，在“拆与不拆”两种结果之间进行利害权衡取舍，通过反复的讨价还价，最终达到双方都满意的结果。
而目前我国的拆迁补偿市场是一个不完全公开的特殊市场，拆迁补偿交易是经济活动中一种特殊的房地产交易活动，交易双方基本没有自由选择的机会，以至于拆迁补偿交易往往成为一方强买，而另一方不得不卖的交易关系。在这种特殊的市场中，很难通过市场机制自动形成客观、合理的补偿标准，更不可能通过评估得出。其原因在于，如果拆迁补偿远未形成公开交易的市场，那么，评估所依据的公开市场价值标准就无从谈起。
为此，要想实现城市房屋拆迁市场化，政府部门首先应从拆迁市场中逐步退出，努力营造一种公平、公开交易的市场环境，在“拆与不拆”的问题上交由拆迁当事人双方自主决策，通过市场方式进行选择。
二、城市房屋拆迁性质界定
城市房屋拆迁究竟是民事行为，还是行政行为?公开的回答通常是民事行为。但从实际操作来看，根据《城市房屋管理条例》(以下简称《条例》)中的有关规定，只要拆迁人取得了房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门颁发的拆迁许可证，就可以实施拆迁。在这里，主管部门是决策人，在纠纷处理的程序设计上，也将“拆与不拆”安排成实际上是不可诉的，只有“补偿数额与安置方式”才是可诉的。
在拆迁已成定局的情况下，让拆迁当事人双方协商议定补偿价格本身是自相矛盾的。由于拆迁当事人双方均没有选择(‘拆与不拆”的自由，双方在讨价还价过程中无法形成交易底线，即买方所能承受的最高价格(如果高于这一价格就选择不拆)和卖方所能承受的最低价格(如果低于这一价格则选择不拆)。从被拆迁人的角度，可能会产生这样的想法，“反正拆是肯定的，我提出的要求越高，可能得到的补偿就越多，否则如果别人的要求比我高，我就会吃亏。”因此，政府部门要想实现拆迁补偿的市场化，不仅要给拆迁当事人双方在补偿议价方面的自主权，还要给双方当事人在选择‘拆与不拆”问题上的自主权。
事实上，对于拆迁性质的界定应区分两种情况，即公益性拆迁和商业性拆迁。对于公益性拆迁，应界定为行政行为，由政府部门决策，在合理的补偿标准下，如期搬迁是被拆迁入应尽的基本义务，否则，可以采取强制手段。对于商业性拆迁，应界定为民事行为，由拆迁当事人双方自主决策，在双方议价的基础上达成房屋买卖(补偿)交易，政府部门在“拆与不拆”以及补偿金额等方面无需过多干预。
三、是否应统一拆迁补偿标准
对于城市房屋拆迁补偿标准是否需要统一的问题，目前也有不同说法。一种观点认为拆迁标准不统一会造成拆迁市场混乱，因为在同等情况下，当补偿金额出现悬殊的时候，一些先行搬迁的被拆迁户就会产生被欺骗、吃了亏的不平衡心理，因此会通过各种方式来使自己与他人平等，与拆迁单位或相关部门进行抗争，“要公道”、“讨说法”，势必会造成拆迁补偿市场的混乱局面；另一种观点则认为，拆迁补偿金额是拆迁当事人双方协商确定的，是双方博弈的结果，由于不同的被拆迁人对补偿金额的预期存在差异，采用不同补偿标准符合市场经济规律。
两种观点似乎都有道理，第一种观点强调公平原则，第二种观点则强调市场原则。究竟哪种观点正确?要想回答这一问题，还是要明确房屋拆迁补偿交易是否为完全的自愿交易，如果是，则不必强调统一标准；而如果不是，则坚持统一标准似乎更为公平合理。由此可见，区分两种不同性质的拆迁十分必要。
对于政府参与的公益性拆迁(如市政建设)，因其带有一定的强制性，拆迁补偿宜坚持统一标准。即由政府部门委托有资格的估价机构对被拆迁房屋的公开市场价值进行评估，以确定公平、合理的客观补偿标准。该评估结果即以作为确定补偿金额的依据。补偿标准要尽量简单、明确，易于理解，评估结果要进行公示。如果被拆迁人对评估结果有异议，可申请复估，或委托其他估价机构重新评估。如果仍有异议，可申请司法裁决。在补偿金额的确定上，必须坚持客观标准，而没有讨价还价的余地。对于特困户，也要在统一标准的前提下，通过社会救助等措施进行妥善安置。至于在拆迁过程中提出无理要求或漫天要价的被拆迁户，不能因此而放宽补偿标准，否则就会有失公允，影响拆迁的顺利进行。在补偿标准得到普遍认可并已给予合理补偿后仍不搬迁的，可通过司法或行政途径，实行强制执行。
对于商业性房地产开发项目，则是纯粹的市场行为，政府应该是市场外的主持公正者，是裁判。开发商与被拆迁人在房屋交易问题上有充分的自主选择权，可以选择拆，也可以选择不拆。至于拆迁补偿金额多少则应由双方通过谈判协商确定，既然是双方自愿交易就无需统一标准，交易双方自享收益、自担风险，无所谓“吃亏”还是“占便宜”。在市场信息不充分的情况下，交易各方可根据需要向专业人士(机构)进行咨询，以帮助自己做出决策。随着拆迁补偿市场的逐步成熟，市场信息会越来越多，越来越透明，在不断交易中，人们的行为会逐步趋于理性，公开市场价值标准会逐步形成。
四、谁决定拆迁补偿标准
按照《城市房屋拆迁管理条例》第24条的规定，城市房屋拆迁货币补偿的金额根据被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。那么，拆迁估价结果究竟是直接作为确定货币补偿金额的依据，还是仅为确定货币补偿金额提供参考?要回答这一问题，同样需要区分两种不同性质的拆迁。[page]
如前所述，对于公益性拆迁项目，出于公共利益的需要，房屋拆迁具有一定的强制性。在经过了充分论证、听证和决议过程之后，如果项目实施，被拆迁人在得到合理补偿的前提下，应服从公共建设的需要，如期实施搬迁。而此时的合理补偿标准，需要通过评估确定。这种情况下的拆迁估价具有鉴定的成分，估价结果可以与货币补偿金额划等号。
而对于商业性拆迁，如果补偿是拆迁人与被拆迁人之间的事儿，可以委托估价，也可以不委托估价，可以由拆迁人委托，也可以由被拆迁人委托。这些完全取决于拆迁当事人双方的需要。这时的拆迁估价是一种社会中介行为，只提供被拆迁房屋的公开市场价值，供委托方进行交易时参考，最终的补偿金额还是由拆迁当事人双方协商确定。
五、如何把握公开市场价值标准
国务院拆迁《条例》明确指出，拆迁估价应采用市场价值标准，但是否应该采用公开市场价值标准，采用什么市场状态下的公开市场价值标准，仍然存有争议。一种观点认为，由于拆迁是非自愿的，被拆迁人应该得到更多的补偿，因此应该比公开市场价值标准高一些。但究竟应该高多少?标准如何确定?并没有一个客观地衡量尺度。另一种观点则认为公开市场价值是在成熟市场上最容易准确获取的价值，采用公开市场价值标准可以最大程度地避免估价人员的主观判断对估价结果的影响，因此应该采用公开市场价值标准。
采用公开市场价值标准是房地产估价的一条重要准则，无论估价目的为何，为了保证估价的客观公正性，首先应评估出估价对象的公开市场价值，即在公开交易市场上最可能形成的价格。至于采用什么市场状态下的公开市场价值标准，目前多数人倾向于采用未知拆迁信息状态下的公开市场价值标准。理由是，拆迁改造信息公开之后，被拆迁房屋的价格会产生一些变化，价格通常会上涨，已不属正常情况下的市场交易。
笔者对此却有不同的看法。我认为在任何情况下，房地产估价都应该以估价时点时的市场状况为准。如果房屋买卖交易和估价时点均在拆迁信息公布之前，那么估价应该采用未知拆迁信息状态下的公开市场价值标准；而如果估价时点在拆迁信息公布之后，即在已知拆迁信息的情况下，进行房屋补偿交易，则应采用信息公布后的公开市场价值标准。关键在于补偿(买卖)交易时间，即估价时点的确定。
按照通常的做法，拆迁估价时点一般确定为拆迁公告发布之日，或拆迁许可证发布之日。但笔者认为，拆迁估价时点应与拆迁补偿交易时间一致，而市场状况则应以估价时点的市场状况为准。只有这样，才能真正体现客观、公正、公平、公开的原则，才符合公开市场价值标准的条件。
不可否认，拆迁信息的公布会影响被拆迁房屋的市场价格。被拆迁人一般会考虑这样的问题：这个开发商要开发什么样的房地产?高档到什么程度?卖什么价位?这些信息关系到自己现在拥有房地产的潜在价值，最终与开发商就交易价格进行谈判，如果能够达成一致，则这个交易价格，就是公平的市场价格。如果被拆迁人的要价超出了开发商所能承受的范围，开发商不能实现预期利润目标，则只好放弃这个开发计划，这时房地产公平市场价格又回落到原来的水平。这样，经过市场选择，在市场价值规律的调节下，拆迁当事人双方就会在市场化运作的层面上找到双赢的平衡点。经过多次博弈，客观、合理的拆迁补偿标准会自动形成。而这一客观补偿标准也正是进行公益性拆迁所要参照的标准。
综合以上分析，可以看出区分商业性和公益性拆迁是化解拆迁矛盾，实现城市房屋拆迁市场化的基本前提。城市房屋拆迁客观合理补偿标准的形成有赖于拆迁补偿市场的进一步开放，即在“拆与不拆”的问题上给予拆迁当事人双方充分的自主选择权，使市场机制能够真正发挥作用。否则，无论采用什么样的补偿标准，都很难实现令拆迁当事人各方都满意的结果。
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