房屋租赁合同是可以约定仲裁的。依照民事诉讼法第一百一十一条的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院裁定不予受理，告知原告向仲裁机构申请仲裁。但仲裁条款、仲裁协议无效、失效或者内容不明确无法执行的除外。当事人在仲裁条款或协议中选择的仲裁机构不存在，或者选择裁决的事项超越仲裁机构权限的，人民法院有权依法受理当事人一方的起诉。
房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为不是司法行为，却具有司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质。
1、被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被申请人不明确，纠纷也就无法解决。
2、请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。
3、申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据，证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。
4、属于仲裁机构受理争议的范围。
5、必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机构就无权受理了等。
【合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。】
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(2013)朝民初字第09207号
原告贺×，……。
委托代理人林军，北京市凯泰律师事务所律师。
被告北京××有限公司，……。
委托代理人……。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈烜炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告代理人林军，被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年9月17日签订了编号为879646的房屋租赁合同。合同约定，被告将位于×的房屋租赁给原告居住，租赁期限自2012年9月15日至2013年8月9日，租金每月3400元，有线电视费198元，租金支付方式押一付三。签订合同后，原告按约支付了从2012年9月15日至2012年12月15日3个月的房租10200元，押金3400元、中介费3400元及有线电视费198元。原告入住租赁房屋后，发现房屋热水器是坏的，无法使用热水，电视也是坏的。原告立即打了被告投诉电话要求维修，但被告拒绝。过了几天被告仍未维修热水器及电视，原告要求被告退房，被告告知原告，房屋不能退，但被告告知同意在7天内将房屋转租。2012年9月28日，被告为了将房屋转租，将原告的房屋钥匙收了回来，让原告搬出了租赁房屋;被告答应原告将房屋转租，并同意退还原告多交的房租及押金。但被告不仅不退原告多交的房租及押金，而且在2012年11月15日，要求原告再支付3个月房租。2012年9月28日被告为了转租房屋已收回房屋并收回了房屋钥匙，与原告终止了履行租赁合同。根据法律规定，原告可解除与被告签订的租赁合同，被告应当返还原告没有居住期间的房租、押金、中介费及有线电视费。现起诉至法院要求：1、解除原、被告签订的租赁合同。2、被告应当返还原告房租8840元及利息，利息按照同期银行贷款利率从2012年9月29日计算至2013年3月14日。3、被告返还原告押金3400元及利息。4、被告返还原告中介费3400元。5、被告返还有线电视费198元。
被告辩称：我公司不同意原告的请求，因为原告违约，没有住几天，钥匙也没有退我们。原告签订的合同是一年的合同，合同期没有到原告就提前搬走，但是我公司并未向原告打收条说合同已经解除，我们合同是有财产清单的，每项设施都验过能用。
经审理查明：2012年9月17日，原告作为承租人(乙方)和作为出租人(甲方)的被告签订编号为879646的《北京市房屋租赁合同》……。
合同签订后，双方即开始履行。原告向被告交纳押金3400元，一季度租金10200元，有线电视费198元。原告另提交收据，用以证明被告收取中介费3400元。
合同履行过程中，双方发生争议。经询，原告称租赁房屋热水器、电视不能使用，被告也未修缮，故原告口头告诉被告不租了，被告同意原告转租并在2012年9月28日将房屋和钥匙收回。被告不认可原告所述物品坏了，表示收房的交接清单原告已签字;另询，被告称原告应于2012年11月17日交纳下一季度房租，原告已经不住了，原告打电话称不租了，要求退钱，被告答复不能退，属于违约，被告另表示于11月25日前往租赁房屋通过开锁公司开锁。
庭审中，原告提交录音资料，用以证明原、被告在2012年9月28日已终止履行合同，原告将房屋交还给被告，被告收回了原告租赁房屋的钥匙。录音内容为：……。被告对录音资料的真实性认可。
审理中，被告提交2012年12月4日与案外人的《北京市房屋租赁合同》，用以证明租赁房屋已另行转租。原告表示被告陈述自相矛盾，被告早已收回原告钥匙。
以上事实，有房产证、租赁合同、收据、录音及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告应依约足额交纳房租，被告应保证原告对房屋的正常使用，原告已在合同交房确认书签字，同时合同对房屋修缮范围已有明确约定，原告未提交明确证据证明其上述主张。但根据原、被告陈述和录音证据可以完整证明被告已于2012年9月28日收回房屋钥匙，后又将租赁房屋另行出租，故双方合同已无履行之可能，实际已经解除，本院予以确认。
合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告未实际使用的房屋租金，被告应予退还，本院根据合同约定依法予以确定：符合合同约定的条件下押金应予返还，故对原告的请求，本院予以支持。原告主张返还中介费和利息依据不足，本院不予支持。原告主张返还有线电视费，本院根据房屋实际使用情况和合同约定予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告于二o一二年九月十七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二o一二年九月二十八日已解除。
二、被告于本判决生效后十日内返还原告房屋租金8840元。
三、被告于本判决生效后十日内返还原告房屋押金3400元。
四、被告于本判决生效后十日内返还原告有线电视费189元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，由原告负担21元(已交纳)，由被告负担77元(原告已预交，被告于本判决生效后七日内给付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 陈烜炜
二o一三年五月九日
书 记 员 张玉倩
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