首套房用公积金贷款首付比例降低、二套房个贷首付比例下调、个人转让住房免征营业税期限缩短……多部门联动，打出促进房地产市场平稳健康发展的组合拳，凸显“分类指导，因地施策”的调控意图，传递出支持自住和改善性住房需求的明确信号—
3月30日，经国务院批准，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)，下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例。
《通知》称，对拥有一套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%。此前，二套房商业贷款首付比例为不低于60%，北上广深为70%。
此次调整后，首套普通自住房公积金贷款不再区分面积，统一调整为最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公积金贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%;90平方米以上的，最低首付款比例为30%。《通知》还支持二套房购房者申请公积金贷款，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。
政策并非“刺激性”
中国银行[3.24% 资金 研报]国际金融研究所副所长宗良认为，这一政策，是落实今年《政府工作报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措，体现了稳增长的意图，并非所谓“刺激性政策”。
随着房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，此前一系列抑制房地产市场过热的政策已经不适用当前房地产市场的供求状况。2014年9月，央行出台了 “287号文”，放宽住房贷款首套房认定标准，支持居民家庭合理的住房消费，对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。此次《通知》则是“287号文”的延续。
“随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大的空间。”中国民生银行[2.94% 资金 研报]首席研究员温彬认为，自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。虽然去年9月央行已经对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。
与此同时，我国居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，有能力扩大房贷杠杆。在此背景下，调整个人住房贷款政策，支持合理住房消费，对稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重要意义。
温彬认为，此次下调二套房最低首付比例、再结合近期央行的两次降息，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。
调控避免“一刀切”
此次政策也在着力避免“一刀切”的单向调整。在下调住房公积金和二套房贷首付比例的同时，政策也更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。
“全国不同地区和城市房地产市场有不同特点，如一些一线城市需求较为旺盛，而二、三线城市需求偏弱，需要根据不同的情况灵活调整。”宗良表示。
过去房价上行期间，在调整住房信贷政策时，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合。而我国幅员辽阔，不同地区、不同城市情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。
“此次调整给市场留下了空间，不同地区和不同金融机构能够灵活调整。”宗良认为。今年的《政府工作报告》提出，要“坚持分类指导，因地施策”。也就是说，住房信贷政策要充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、改善性需求弹性、贷款风险保障程度等宏观审慎因素，进一步完善区域性、差异化的住房信贷政策，以适应各地不同情况，避免“一刀切”式的单向调整。
业内专家建议，今后住房信贷政策调节要采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，既充分发挥市场化的作用，又避免市场无序竞争。
房地产金融回归常态
“目前，我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归到常态。”温彬表示。
相对于财政政策和货币政策，最低首付款比例调整政策在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好等优势。作为重要的宏观审慎工具之一，最低首付款比例已被多个经济体引入监管实践。目前，全球陆续有20多个发达和新兴经济体将设置最低首付款比例作为宏观审慎工具实施，英国等国目前也在考虑把设定最低首付款比例引入到监管领域。
业内专家认为，目前我国住房信贷政策非常稳健。“从国际上看，调整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，能够防止投机性需求的膨胀。”温彬表示。此外，我国第一套商业性住房贷款最低首付比30%，在国际上也处于合理水平。从国际经验看，个人住房贷款最低首付比一般在20%至30%左右。
对于未来趋势，宗良认为，随着房地产金融市场回归本源，房地产市场将还原到正常状态，需求能够正常释放，并将促进房地产市场平稳发展。
