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债主“巧”卖被抵押房产被判无效

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抵押房产借款本是件很平常的事,可新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市市民刘丽将房产抵押后,却在不知情的情况下“丢”了房产。

  2007年9月,刘丽向朋友张康借款28万元。应张康要求,她以房产作为抵押担保,并向朋友李勇出具了全权代办房屋转让事宜的授权委托书,注明受托人有转委托权。

  当时,刘丽和张康约定借款期限为1个月,如到期不能归还,出借方有权在法院拍卖抵押物时优先受偿。转眼到了2009年8月,刘丽仍未还清债务,张康向法院起诉,请求判令刘丽偿还借款28万元。而另一边,张康则向乌市房产局出具了刘丽已经还清债务的证明,解除了房产的担保抵押。

  随后,李勇将刘丽房屋的转让事宜转委托给周兵,周兵以刘丽的名义与张刚签订了房屋转让合同书,约定刘丽将其房产转让给张刚。张刚与张康、周兵商议好价格后,向银行申请了27万元个人住房按揭贷款,并将房产抵押至银行,然后一次性支付周兵购房款39万元。之后,周兵将39万元返还给了张康。

  2009年11月,张康向法院申请撤回对刘丽的强制执行,房产顺利过户在张刚名下。

  张刚拿到房产后,强行入住刘丽家,刘丽这才知道房子已被人过户。

  价值50万元的房产,竟然被张康、李勇、周兵以39万元的价格偷偷转手了,刘丽不但“丢”了房子,债务也处于尚未还清的状态。

  几经周折,刘丽都没能要回房产。2015年12月,她将上述4人起诉至乌市水磨沟区人民法院,请求法院判令周兵与张刚签订的房屋转让合同书无效。

  庭审中,张刚认为,他是根据刘丽向李勇出具的委托书,与转委托人周兵签订的房屋转让合同,委托书经过公证合法有效,刘丽应对其委托行为的后果自行承担。

  不过,张刚的说法并未得到法院认可,一审法院审理后判决刘丽胜诉,周兵与张刚签订的房屋转让合同无效。张刚等4名被告不服,上诉至乌市中级人民法院。

  近日,二审法院审理后驳回上诉,维持原判。

  受托人处理财产所得应交付委托人

  ■以案释法

  法院在判决书中指出,根据我国合同法规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

  确定本案涉诉合同的效力,首先要确认4名被告是否存在恶意串通的行为,且该行为是否损害了刘丽的合法权益。法院认为,本案中,张康非房屋所有权人,也非刘丽代理人,却在执行过程中通过转委托、解押、签订合同等一系列手段将刘丽的房产出售,实现了其债权。法律明文禁止抵押权流质契约,抵押权人不能擅自处分抵押财产,张康未按约定和法律规定行使其债权。

  合同法第四百条还规定,受托人处理委托事务取得的财产,应交付给委托人。李勇作为刘丽的受托人,其转委托人周兵在出售涉案房产后,却将房款交付给张康,李勇和周兵的行为违反了法律规定的委托人应履行的义务。张刚以远低于市场交易价买房,且买房前明知房产处于抵押状态,他既不认识房主刘丽,也未实地查看房产,其行为不符合二手房的交易习惯。

  由上述原因可以看出,4名被告的行为相互结合,最终损害了刘丽的合法权益,存在明显的恶意串通。因此,周兵与张刚签订的房屋转让合同书无效。

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