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承租房被征收时应注意什么?

时间:2016-12-26 15:34 来源:互联网 我要评论
房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  征收导致所有权丧失,从法律关系上讲,给予补偿的应当是被征收房屋的所有权人,而实践中承租情况较为复杂。至于私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系,《合同法》第九十四条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。国家征收致租赁合同无法履行的,作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权,可以直接根据《合同法》第九十六条规定通知承租人解除合同,自通知到达承租人时合同即解除。对承租人如何进行补偿《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有具体关于承租人补偿安置的条文,可以在租赁合同中约定。承租人通过租赁法律关系向出租人主张补偿。补偿的标准可以参考拆迁人给予被拆迁人的补偿数额。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定房屋承租人享有补偿的权利,其不是征收行为的相对人。但是征收离不开房屋承租人的搬迁,如果承租人拒不搬迁,征收工作将无法正常进展。《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有将承租人列入补偿范围,立法意图在简化征收法律关系,房屋征收部门只要与被征收人依法协商订立补偿协议即可。对于承租人的相关权利,交由房屋所有权人与承租人协商处理,以减少房屋征收部门面临的纠纷。基于此,承租人必须在租赁合同中对征收涉及的相关权利做出约定。对于已经开始履行的租赁合同中对此未予约定的,应尽快通过签订补充协议来明确。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,以及房屋承租人因征收可能遭受的损失包括:搬迁、安置损失,停产停业损失等,应在租赁合同中明确约定“租赁期间,因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的,出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。其中:(1)被征收房屋价值的补偿中,涉及承租人装修部分归承租人所有;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿归承租人所有;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿归承租人所有;(4)市、县级人民政府给予的补助和奖励,承租人享有50%;(5)合同未明确约定但征收补偿方案中有规定的其他补偿项目,承租人享有50%。”对于出租人拒不支付补偿的行为应约定相应的违约赔偿责任。此外,还可以在租赁合同中约定:“在征收过程中,出租人应允许并授权房屋承租人就依约享有的相关权利向房屋征收部门提出意见。”

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