穗城中村改造“卖地筹钱”隐忧

更新时间:2022-05-23 11:40 找法网官方整理
导读:
这些都已超过广州市的规定,根据广州市今年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可

  这些都已超过广州市的规定,根据广州市今年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。

  而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。

  11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。

  容积率问题也困扰着杨箕村。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。

  “核心还是容积率问题。”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。

  李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。

  “密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。

  去年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。

  不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。

  李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。

  不过,今年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。

  李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。

  “像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。

  11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。

  对开发商的顾虑

  业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼

  冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。

  11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。

  11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。

  一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。

  今年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。

  据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其他城中村改造项目。

  对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”

  广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。

  也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。

  城中村的负责人们对开发商也存有担忧。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从去年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,今年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。

  白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”

  2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。

  11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。

  宅基地“利益之争”

  业内人士指出,如政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,与现行法律相悖

  “一定要分家分清楚,才可以拆。”冼村村民卢国明说。

  城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。

  11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。

  此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。

  之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。

  村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。

  而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。

  业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。

  李国强认为,城中村改造涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。[page]

  深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。

  很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。

  有专家指出,村民办国有土地使用证和房产证,要补缴土地出让金。

  据李国强讲,目前城中村改造中,复建的村民住宅,暂时都还没缴土地出让金。

  去年1月15日,猎德村改制公司董事长李方荣曾表示,猎德将给每户村民发放“集体土地房产证”,这种证与国有土地房产证的区别是无使用年限。

  不过,这些还未被冼村多数人注意。

  11月16日晚上6时许,村民卢国明与三名老人一起蹲在冼村两米宽的街道旁,面前摆着一个纸片,上面写着“租房”。

  “十年前都说要拆,也没拆成啊。”卢国明说。

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
点赞
收藏
还有疑问?立即咨询律师!
33344 位律师在线
1 分钟提问
5 分钟内解答
立即咨询
26秒前 用户188****9876 提交了咨询
相关知识推荐
我是城中村改造,宅基地上建房有容积率一说吗?开发商才可以开始开发建设
集体土地建筑的是小产权房,如果开发商需要开发,是需把集体土地改变为国有建设用地,否则不合法.需要给予一定的补偿.
村里土政策”以经落户但无股份者不得享受城中村改造所得利益“合不合法?该怎么处理?10848
您好,村里的这个土政策肯定是不合法的,按照相关规定只要是村集体的成员就应该有权享受村集体所取得利益,当然也包括城中村改造所得利益。可以先和村里协商解决,解决不了
找法网咨询助手
官方
当前在线
立即咨询
找法网咨询助手提醒您:
法律所涉问题复杂,每个细节都有可能决定案件走向,若问题紧急,建议 立即咨询 律师,并详细描述自身问题,以获得 针对性解答。24小时在线,平均5分钟回复。
有黄牌照的电动汽车可以走机动车道吗?
机动车可以走非机动车道吗?机动车不可以走非机动车道。以下是机动车上路的注意事项:1、不得超速:机动车上道路行驶,不得超过限速标志标明的最高时速。在没有限速标志的
三巨頭創城中村改造標本
三巨頭創城中村改造標本
广州城中村改造
我们在广州工作,我们是江西人,可以在广州打结婚证不?
法律分析:根据法律规定,只要有一方是广东户口就可以在广东领结婚证,如果双方都是非广东户籍的,不可以在广东领取结婚证,必须前往户籍地民政局办理;如果有一方是广东户
密云区电话咨询一般怎么收费
你好,需要结合具体情况判断
天津公务员政审严格吗,有哪些法律规定呢
公务员政审是非常严格的一件事,即公务员政治审查主要强调考生本人思想进步、品德优良、作风正派,有较强的组织纪律性和法制观念。公务员政审是在体检合格之后进行的,目前
苏州拆迁如何给赔偿
苏州拆迁补偿标准如下:1、房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算;2、周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住
1分钟提问 海量律师提供在线解答
  • 1
    提交咨询
    详细描述您所遇到的问题或纠纷并发送
  • 2
    接入律师
    耐心等待律师解答,平均5分钟及时响应
  • 3
    获取解答
    还有疑问?60分钟无限次追问
立即咨询