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拆迁补偿安置协议签订后如何维权

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拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。

  房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另一方;二是体现房屋拆迁权利义务的对等性,即一方从对方获得某项权利时,也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。

  但实践中由于公权力的介入使原本应当平等的拆迁行为变得并不平等,拆迁人无所不用其极的想要从拆迁中获利,不只补偿标准不合理,甚至还在与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议中耍手段、有猫腻。笔者将针对拆迁补偿安置协议签订后出现的种种不公行为,讨论被拆迁人在此情况下应当如何维权?

  一、拆迁补偿安置协议签订后可以反悔吗?

  被拆迁人如果已签订的拆迁补偿协议还可以反悔吗

  依据我国《城市房屋拆迁管理条例》、《合同法》、《民法通则》等相关规定,判断如下:第一,被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人,有权利与拆迁组签订拆迁补偿安置协议;第二,拆迁补偿安置协议签订以后,没有法定的可撤销或者无效的情形,不得随意反悔。《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定,拆迁人和被拆迁人应当依照条例中的规定,就补偿方式,补偿金额、安置面积和安置地点,搬迁期限,搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

  房屋拆迁过程中,拆迁人和被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议,法律性质上属于民事合同范畴,应遵循《民法通则》和《合同法》的相关规定。若没有法定的可撤销和无效事由,则属于有效合同,双方应按照协议的约定履行,不得随意反悔。根据《民法通则》第59条、《合同法》第54条规定,具有下列情形的拆迁补偿协议可以撤销或者变更:1重大误解:因为重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2显失公平:如果拆迁当事人在签订拆迁补偿安置协议时显失公平,拆迁当事人的任何一方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。3一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下签订的合同、受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  二、签署空白拆迁补偿合同后,发现补偿标准不合理

  拆迁人与被拆迁人具有平等的法律地位,拆迁人与被拆迁人达成《房屋拆迁补偿安置协议》后,一方或者双方当事人针对合同效力合同履行等问题发生争议,提起诉讼的,属于平等民事主体之间的民事权益纠纷。这一点也可以在1996年7月24日法复【1996】12号《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》之规定:“各省、自治区、直辖市高级人民法院:近来,有些高级人民法院就有关受理房屋拆迁,补偿、安置等案件的问题向我院请示。经研究,答复如下:一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为行政案件受理。二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿,安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。三、本批复发布之日起,最高人民法院(1993)法民字第9号《关于适用〈城市房屋拆迁管理条例〉第十四条有关问题的复函》同时废止。”,及被其废止的1993年11月24日法复【1993】9号《最高人民法院关于适用<城市房屋拆迁管理条例>第十四条有关问题的复函》,所折射出的法治精神上得以印证。基于以上分析,被拆迁人当然可以适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定,确认合同无效或者请求撤销、变更。

  实践中接触到很多类似案件,当事人被骗在空白拆迁补偿安置合同上签字,其后才发现拆迁人当初承诺的安置补偿标准根本是一纸空文,之后围绕该合同进行一系列的诉讼,因举证困难而落入被动。这也给了我们一个警示,一定不要在空白合同上签字,必须等双方谈妥补偿安置标准并制作好合同后,再行签署。

  三、拆迁人签署拆迁安置补偿协议后,发现房屋不在拆迁范围

  因被拆迁人的房屋不在拆迁许可范围之内,故双方签订的《拆迁安置补偿合同》因主体不适格,其无权与被拆迁人签订拆迁补偿协议,且违反法律行政法规强制性规定而无效。根据法律规定,集体土地上房屋拆迁的被拆迁人应当为征地范围内的房屋所有人,因被拆迁人房屋不在拆迁范围之内,故被拆迁人也根本不是签署拆迁补偿协议的适格主体。同时,因为征收集体土地、实施集体土地上房屋拆迁,应严格适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》之规定,在拆迁范围之外擅自实施拆迁,与房屋所有人签订所谓的《拆迁安置补偿合同》,实际上违反了法律、行政法规之强制性规定。

  依照《合同法》中之规定,拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁安置补偿合同》应属无效,拆迁人故意隐瞒拆迁范围,意图对被拆迁人房屋实施拆迁,应当对被拆迁人遭受的损失承担赔偿责任。

  被拆迁人可以在委托律师介入后,通过信息公开程序以确认房屋不在拆迁范围之内,现实中不乏有相当部分房屋产权人不明就里签订补偿协议后房子被拆除,却不清楚自己实际并不属于拆迁范围。由于拆迁活动中,许多应当公告的内容未被公告,而被拆迁人也缺乏依法维权的意识,许多被拆迁人的合法权益便无从保障,作为被拆迁人在面对房屋征收拆迁时一定要通过多种途径了解征收拆迁项目的实质范围以及合法性,以免造成不必要的损失。

  四、拆迁人以签字盖章为由,将被拆迁人签字的补偿安置合同取走后修改

  《房屋拆迁补偿安置协议》经双方签字盖章后已经生效,虽然被拆迁人可以主张这份合同被开发商动了手脚,但是合同在未被司法机关认定无效或者可撤销、可变更前,拆迁人可以以这一纸合同,启动后面的程序,要求被拆迁人搬离涉案房屋交付拆迁人拆除。这对被拆迁人是极为不利的。

  实践中拆迁人很难举证这份拆迁补偿安置合同已被拆迁人擅自改动,这也警示我们,当拆迁人提出此类要求时一定要谨慎对待,尽量要求当场签字盖章,然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中,被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

  五、以限制人身自由为要挟,强迫被征收人签订补偿协议

  以限制人身自由的方式方法强迫被征收人签订《拆迁安置补偿协议》是否有效。《拆迁安置补偿协议》虽然是公权力机关作为合同的相对方进行参与,但它是以平等身份主体缔结关于财产所有与补偿权利义务的民事法律行为的一致合意,该种合意具备了合同法规定的合同要素,受到《合同法》的支配与保护。那么我们应当回到《拆迁安置补偿协议》这一特殊合同中来了解合同的构成以及生效要件。

  合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同有以下构成要件:第一、合同是两个以上法律地位平等的当事人意思表示一致的协议,强调的是合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。第二、合同当相对人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预,强调的是合同订立过程中相对人以自己的自愿意识,与相对人达成一致的意思表示。第三、合同应当符合法定的生效与形式要件。我国合同法规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  合同法中所述的“胁迫”是指,一方合同相对人以可能要发生人身或财产损害来恐吓或对另一方相对人直接施以人身或财产上损害的行为,使另一方合同相对人滋生怯懦、恐怕的心理依据此种畏惧心态而与一方相对人签订合同,并使合同生效的情形。由“胁迫”情形从而订立的可撤销合同,应当具备以下因素:第一、一方合同相对人即胁迫行为人存有主观的过错即故意过失,就是说胁迫行为人明知或应当知道其实施的客观行为能够或足以使另一方合同相对人从精神上、思想上、身体上感觉到畏惧恐怖而胁迫行为人主观能动或主观放纵并实施该种客观行为的主观意识,并且胁迫行为人希望通过该客观行为使另一方合同相对人作出的意思表示与胁迫行为人的意思表示相统一。第二、胁迫行为人必须客观实行了非法的胁迫行为。第三、另一方合同相对人基于胁迫行为人的客观胁迫行为而按照胁迫行为人的主观意愿与胁迫行为人订立了合同,并使合同产生了效力。

  胁迫行为人利用限制人身自由的客观方法,胁迫被拆迁人签订不平等的合同,而被拆迁人是迫于胁迫行为人的压力,从心理上感到害怕和恐惧从而签订了违背被拆迁人主观意愿的《拆迁安置补偿协议》,因此被拆迁人在签订此协议后有主张撤销该协议的权利,法院也应当基于案件事实以及证据予以裁决,撤销该《拆迁安置补偿协议》。

  “胁迫”在司法实践中存在着举证严重困难的事实,多数以受到欺诈胁迫来主张撤销合同的案件都存在败诉风险,其根本原因就是主张人的举证困难,再次就是法院基于保护交易的考量,在无严格、合法、有效证据的情况下,驳回当事人受到欺诈胁迫的主张。

  六、限制民事行为能力人签署的补偿协议是否有效

  根据《中华人民共和国民法通则》之规定,行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一。《拆迁安置补偿协议》虽然是公权力机关作为合同的相对方进行参与,但它是以平等身份主体缔结关于财产所有与补偿权利义务的民事法律行为的一致合意,该种合意具备了合同法规定的合同要素,受到《合同法》的支配与保护。因此合同作为一种民事法律行为的表达,其合同双方即合同相对人,应当具备相应的民事行为能力。

  民法通则中规定了民事行为能力分为:完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力。当事人如果最后被认定为限制民事行为能力,而限制民事行为能力人缔结的合同从合同的主体上讲是有特殊要求的,因为限制民事行为能力人缺乏完全有效的缔约、履约能力以及签署合同的有效主体资格,因此限制民事行为能力人签订的合同是属于效力待定的合同,只有通过了限制民事行为能力人的法定代理人的追认,才能使限制民事行为能力人签订的效力待定合同产生效力。

  此合同一旦经过法定代理人的追认就具有法律效力,但在没有经过追认前,该合同虽然成立,但是并没有实际生效。所谓追认,是指法定代理人明确无误地表示同意限制民事行为能力人与他人签订的合同。这种同意是一种单方意思表示,无须合同的相对人同意即可发生效力。本拆迁人被认定了为限制民事行为能人,限制民事行为能人的法定代理人亦其监护人并未对经限制民事行为能力人签署的《拆迁安置补偿协议》进行追认,因此,限制民事行为能力人签署的《拆迁安置补偿协议》被确认为合同成立,但未生效。

  拆迁中虽然最终《拆迁安置补偿协议》被确认无效,但由于经法院特殊程序的认定极其复杂,证据的完备程度、司法鉴定中心的鉴定能力都存在着极大的不确定性,且法院对当事人已经发生并完成的行为认定无效的可能性很小,当事人会承担着极大的败诉风险。建议大家尽量谨慎,不要等到签订后再去补救。

  七、继承房屋,继承人之一与拆迁人签订补偿协议无效

  继承房屋的产权情况较为复杂,房屋为共有。关键点在于,未经其他共有人同意,拆迁人与其中部分共有人签订的补偿安置协议是否有效?

  《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。而条例中规定,被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。作为房屋的共有人,均具有被拆迁人的身份,故拆迁人应当与产权人进行充分协商,签署补偿安置协议。且,依据《物权法》第九十七条之规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。拆迁人仅与部分共有人协商安置事宜,且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下,擅自与部分共有人签订了协议,该行为严重违反法律规定,故部分共有人在无其他共有人授权的情况下与拆迁人签订的协议,依法应确认无效。

  实践中,房屋产权关系往往很复杂,涉及到继承房屋,不仅涉及到继承法律规定,而且涉及到物权法的相关内容,继承人之一与拆迁人签订补偿协议无效应当是共识,但是实践中拆迁人和拆迁实施单位承担着巨大的拆迁进度压力,为尽快达成拆迁协议拆除被拆迁房屋,拆迁人往往置法于不顾这样的“瑕疵”补偿协议并不鲜见。尤其是涉及到继承人之间有其它纠纷的情况,案件就会更加复杂,更加要注意维权的方式方法。

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