“租赁合同纠纷”还是“拆迁补偿安置纠纷”
2007年6月1日，某县农村信用合作联社(以下简称农信社)与陈某签订了一份房屋租赁协议，由陈某租用农信社的23间房屋办企业。租期从2007年6月1日起至2009年5月31日止，每年租金12000元。合同还约定，租赁期间，如遇城区规划调整需拆除房产或出租方对该房屋整体转让，承租人应在接到通知后一个月内搬出租用房屋，出租人退还承租人剩余期间的租金，但不承担违约责任和承担人因之而遭受的损失。陈某依约交纳了第一年的租金，并对承租房屋进行了装修，企业生产红红火火。
2007年11月8日，该县因新城区整体规划需对租赁房屋进行拆迁。农信社发行了通知义务，要陈某限期腾房，不赔偿任何损失，遭陈某的拒绝。2007年12月30日，拆迁人撇开房屋承租人，与拆迁人农信社达成拆迁补偿协议。2008年3月25日，农信社会以租赁合同纠纷为由将陈某告上法庭，要求法院判令立即解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即搬出原告的租赁房屋并承担诉讼费用。
陈某以该纠纷为房屋拆迁补偿安置纠纷而非房屋租赁合同纠纷、成就解除租赁合同所约定条件违反行政法规的规定无效和解除租赁合同的前提应由拆迁人给予补偿为由进行抗辩。
如果将该案件定性为租赁合同纠纷，则人民法院有权受理，并依据租赁合同约定的解除租赁合同成就条件的证据，支持原告的诉讼请求。承租人因拆迁遭受的损失不由出租人承担，应由拆迁人给予补偿。如果承租人再向拆迁人主张，拆迁人有可能会以被拆迁人与房屋承租人已解除租赁关系、拆迁人只向被拆迁人补偿为由拒绝补偿，承租人也将丧失向人民法院寻求救济的法律途径。这样势必会造成承租人的重大经济损失，有失公平。
如果将该案定性为拆迁补偿安置纠纷，根据最高人民法院的司法解释，人民法院应当驳回原告的起诉，不予受理。拆迁人和被拆迁人(租赁房屋的所有权人)可依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定与承租人协商订立拆迁租赁房屋的补偿安置协议，就解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以申请仲裁，也可以依法向法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，裁决生效后，义务人仍不搬迁的，房屋拆迁主管部门或自行申请法院强制拆迁，当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼。拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
该起纠纷发生的根本原因是新城区规划调整需对租凭房屋进行拆迁，故笔者赞同应以“房屋拆迁补偿安置纠纷”为案由，驳回原告的诉讼请求。
金湖县吕良法律服务所 姚晓君
二○○八年八月十三日
