维护合法权益，防控法律风险
——谈两部司法解释对行业的影响
谢家瑾
为正确审理建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称两部司法解释），将于2009年10月1日起施行。这对处在被矛盾和纠纷困扰中的物业管理行业应该是一件大事，所以我立即嘱咐协会秘书处在网站上尽快刊登，并要求这期杂志以此作为专题聚焦，发动业内上下认真学习。
近两年，中物协一直高度关注并积极参与立法解释的制定，并做了大量有成效的工作，这在中物协去年工作总结和这次陈伟同志的文章都有较为详细的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即与已调任住房与城乡建设部房地产市场监管司工作的陈伟同志取得联系并交换了意见。我们都认为这次正式公布的两部司法解释虽然回避了一些难点、焦点和敏感问题，但基本上体现了法律的公平性原则，力求实现物业服务双方权利义务的平衡。其中关于审理物业服务纠纷案件的解释显然是在认真听取行业意见的基础上慎重作出的。而且，两部司法解释有很强的针对性和可操作性，对业主与物业服务企业的不当行为均有较强的约束，对一些频繁发生诉讼但在审判实践中难以判决的热点、难点问题提供了统一的审判依据，提升了《物权法》等法律规定的可操作性。这对于妥善解决物业管理中的纠纷，有效化解物业管理中的矛盾，规范物业管理主要涉及的业主与物业服务企业双方行为都有重要的指导意义，我们应当从以下方面给予高度重视。
一是要认真学习两部司法解释，全面领会和准确把握其精神实质。正如最高人民法院有关负责人在接受采访时归纳的，两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件中的诸多问题，包括业主身份的界定、人数的计算方法及权利义务的范围、物业专有部分和共有部分的划定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及知情权的保护，以及物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除与相应纠纷的处理等等。这些问题以司法解释的形式发布，不仅对各级人民法院的审判活动以及仲裁机构的仲裁活动将起到具体的指导作用，而且对物业管理当事人的相关活动具有规范和引导的功能。因此，尽快组织干部和职工逐条学习、正确理解和准确把握两部司法解释的有关条文，进一步规范物业服务活动，努力减少和妥善处理各类纠纷，切实防控法律风险，最大限度维护自身合法权益，是每个物业服务企业当前必须关注的重要工作。
二是要高度重视对两部司法解释有关条款的研究，切实防控法律风险。两部司法解释对物业服务企业法律责任的认定较为严厉，必须引起业内广泛重视并采取有效措施防患于未然。比如对审理物业服务纠纷案件的解释多处提及物业服务合同，既有对合同是否有效的认定，也有对不履行或不完全履行合同的处理，还有对违反合同约定的处分。此外，尤其要注意的是，该解释在三个方面对物业服务企业应承担的合同纠纷责任与我们平时一般的理解和把握的尺度有较大的扩充：第二条关于即使物业服务合同已正式签订，但涉及免除企业责任、加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款，在业委会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效时，人民法院应予支持；第三条提出对物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分；第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。如果我们对以上这些条款没有全面把握和清醒认识，在司法诉讼中会处于十分被动的地位，甚至面临法律风险。因此，物业服务企业近期应按照以上条款的精神重点对签订的前期服务合同及企业曾公开作出的服务承诺与制定的服务细则进行认真和全面的清理，对不符合以上精神的要尽快作出适当调整。同时，要切实认识到合同不是万能的，即使我们签订的物业服务合同中对有关义务没有作出明确约定，但凡涉及到法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护四大义务没有切实履行的，并不表示我们可以免除有关责任。因此，全行业要进一步提高严格依法办事的自觉性，在参与前期服务合同签订，作出服务标准和内容的公开承诺，以及合同的正式签订与执行的各个环节中，要特别注意与现行法律法规和行业规范的衔接，并在履约过程中，严格遵守法律法规规定和相关行业规范规定的应尽义务，切实避免不自觉的违规行为所引发的法律诉讼和法律风险。
三是充分运用两部司法解释的相关条款，有效维护自身合法权益。审理物业服务纠纷案件解释的第一条明确了前期物业服务合同，以及依法签订的物业服务合同，对业主具有普遍的约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；第四条明确了业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持；第六条明确了经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；第七条明确了业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持；第九条明确物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。这些条款的公布对业主态度的端正和行为的规范都将起到重要的指引作用，既为我们管理工作的正常开展创造条件，也为我们解决矛盾和纠纷以及法律诉讼提供了方便。我们要在管理区域内大力做好宣讲工作，让两部司法解释的有关精神深入到业主心中，起到约束业主行为和引导业主正确对待维权活动的作用。[page]
当然，纷繁复杂的物业管理矛盾和纠纷不可能通过两部司法解释就平息，但是物业管理的立法毕竟又向前迈出了实质性一大步，这对促进行业健康发展的积极作用是毋庸置疑的。
