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购房指标转让协议是否合法?

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【正文】 近些年来,许多企业以加大职工福利为名,大力兴办单位集资建房,然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉,许多职工看准了不断上涨的房地产市场,将购房指标推向市场,从而赚取一笔不菲的差价。然而,在这其中,因为存在土地权属、房屋权属、建房速

  近些年来,许多单位集资建房,由于价格低廉,职工们为了赚取差价,将购房指标推向市场,然而,因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题,导致纠纷也越来越多。根据以下的案例来详细说明一下。

  一、案情简介:

  某单位决定集资建房,规定凡本单位职工购买房屋可享受20%左右的优惠。张某于是报名参加团购。2009年2月,张某与王某私下签订协议,约定将购房指标转让给王某。作为对价,王某支付了3万元的转让费。2009年10月,张某欲毁约,希望以归还3万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿10万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。

  那么购房指标转让协议是否有效呢?

  二、法律分析:

  1.购房指标转让协议应当有效。

  法律对民事行为采取一种宽容态度,即只要不违背法律、行政法规的强行性规定,属于双方真实意思表示,便可赋予其合法性,而不强求其符合法定形式。就本案而言,购房指标能否成为买卖的标的物,在理论上尚存在一定的争议。但不管如何,在张某、王某签订购房协议之时,双方对购房事项均有相当程度的了解,对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识,但该协议的确是出于双方自愿签订,并不存在任何威胁、引诱的成分,属于双方真实意思表示。

  法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此,购房指标转让应当有效。2008年,长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案,结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看,在审判实务中,法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。

  2.购房指标转让协议的性质

  目前存在买卖合同委托合同之争,笔者认为,购房指标转让协议属于委托合同。理由如下:

  (1)购房指标仅仅是一种“权利”,具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上,很难将其进行归类。这种权利的行使带有一定的限制性,往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。在处分上存在一定的限制。在此类案件中,购房合同中登记的权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利,那么通过转让而获取权利的人,应成为实际购房人。

  (2)购房指标转让协议应当属于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物,而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。根据该章第四百一十条:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”因此,张某有权随时解除合同,但应当给予王某一定的赔偿。

  三、如何防范指标转让协议中的风险:

  1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中,很大的原因就在于房产权属上的限制,例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定,最终将导致无效。因此,在签订购房指标转让协议时,必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。

  2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏,草拟的合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾,一旦发生纠纷,将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此,笔者建议在面临此类问题时,尽量要求律师草拟,从而可以避免大规模法律风险的出现。

  3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人,时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力,可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同,当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁起诉,而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然,目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议。

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