司法鉴定涉及的房地产评估中存在的问题分析

司法鉴定涉及的房地产评估中存在的问题分析
随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，作为北京市房地产评估、土地评估的行业自律性组织，北京房地产估价师和土地估价师协会非常重视这类业务的发展。2007年9月28日上午，陈再进副会长、郭晋林秘书长、专家委员会邓峰秘书长及协会有关人员与北京市高级人民法院及其下辖的十个法院执行系统的有关人员举办了座谈会，专门就房地产评估、土地评估机构目前的执业状况、存在的问题及下一步的规范发展进行了交流。
法院系统的同志们充分肯定了各入围房地产评估机构的工作，房地产评估在解决双方当事人纠纷、推动执行程序等方面起了积极的作用。同时也从执行人员的角度对工作中遇到的具体问题提出非常中肯的意见和建议，比如评估标的权属如何认定、评估程序是否规范、评估报告内容是否全面等。对于法院的同志们提出的问题，协会领导表示将进一步梳理，属于评估技术方面的，我们将制定相应的司法鉴定评估指引，规范评估技术；属于作业程序方面的问题，我们将通过多种方式引导估价机构按程序办事并提高服务质量；属于违规行为的，我们将依据相关规定、自律准则等严肃处理，并配合法院做好入围机构的更新淘汰制度的落实。
作为与会者，笔者从一名房地产估价师的视角对会议涉及的问题进行了总结，供同行们参考。
首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。
第二，由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。
比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。
另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。
第三，关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字；评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息；价格内涵准确；最终价格水平客观合理；报告附件全面，所附照片应为彩色；另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。
第四，关于增值服务的问题。按照评估规程，一个评估目的出具一份估价报告，相应的出具一个评估价格。司法鉴定房地产评估业务中有些特殊情况，如为抵债目的进行评估，因为抵债协议确定后房地产要过户，委托方除要明确抵债房地产价值外，还需要了解房地产过户所涉及的税费种类、数额，尤其是土地增值税的情况；对于拍卖后需要补缴土地使用权出让金的情况，委托方需要了解出让金大致数额等。笔者认为，在评估工作前期应充分了解委托方的评估目的及房地产拟处置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情况下，评估机构可以为委托方提供类似的增值服务；如果工作量较大，可以与委托方协商适当增加评估费用。
第五，评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果北京高级人民法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。
再如估价报告有效期的问题，目前房地产市场价格波动较大，评估公司出具的房地产估价报告有效期一般为半年，而法院的工作程序中如送达不顺利或拍卖公告等需要一定的时间，通常案件未结但评估报告已过有效期，这就需要评估公司充分理解法院的工作特点，双方协商解决好这个问题。