商铺租赁需要注意哪些问题
伴随着房地产市场的发展和商业经营活动的日趋活跃，越来越多的普通市民参与到商铺租赁和商业经营活动中来。在此过程中，难免会因为专业知识和业务不熟而发生一些纠纷。笔者结合自己多年的从业经验，总结了商铺租赁中需要注意的几大问题，供大家参考。
权属调查
在承租商铺之前，应当到该商铺所在的区（县）房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重要信息：一是房屋用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质，方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。二是房屋权利人，确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。三是房屋是否已经存有租赁登记信息，若已存有租赁登记信息的，会导致新租赁合同无法办理登记手续，从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
免租装修期
在商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。这种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此在签订租赁合同时，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下，只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。
租赁保证金
俗称“押金”，主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺相对应的电费、电话费和物业管理费等比较高，因此押金比例也要适当高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用，押金抵扣不够怎么办？这可以在合同中约定补足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付押金；如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
税费承担
按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费。
出租人：营业税及附加，租金×5.55%。房产税，租金×12%。个人所得税，所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）。印花税，租金×0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）。土地使用税，按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
转租人：营业税及附加，转租收入×5.55%。印花税，转租租金×0.1%。
在具体实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准。不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。此时，无论出租人或承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：一是原有租赁登记信息没有注销的，将会导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；二是商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；三是房屋类型不是商业用房的，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；四是涉及特种经营行业（如娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；五是因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照的。
对于上述第1、2、3和5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任。上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时，可以无责任解除合同。
装修添附
在商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修。为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题：一是明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特别的改建和搭建的，应当明确约定清楚，对于广告和店招的位置也可约定清楚。二是解除合同的违约责任，违约金通常会约定等同于押金，数额不高，一般还不及承租人的装修损失。因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。三是明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。
水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电和电话线等均可能有特殊的需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素的影响。建议在承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及涉及的相关费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。
租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：一是登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；二是经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，如出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地的区（县）房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。[page]
转租问题
在商铺市场中经常会遇见许多二房东或三房东，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”，其实涵盖了法律规定的两种变更方式，即转租和承租权转让。按照法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系；而承租权转让是指新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。
在这两种形式下，需要注意以下几个问题：一是转租必须取得出租人的书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签新的租赁合同，也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往会向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律上也没有明确禁止。因此，只要双方当时协商同意的，就会受到法律保护。建议承租人在支付这笔费用时，应当考虑分批分次并与转租或承租权转让的各个环节结合起来支付，以此降低资金风险，还可考虑将营业执照办理成功与否作为该笔费用退还或解除的条件。
买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺后，业主将商铺出售了怎么办？其实，承租人完全无需担心这种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：一是出租人在出售商铺时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想购买该承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当继续履行租赁合同，否则，新业主将承担租赁合同中的违约责任。
其他注意事项
在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
