预售合同逾期交房纠纷

上海市虹口区人民法院民事判决书（2004）虹民三（民）初字第83号原告甲，男，1945年7月29日出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。原告乙，女，1951年8月20日出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。原告丙，男，2001年1月19出生，汉族，住上海市×××路732弄37号302室。法定代理人戊（丙之父），汉族，住上海市×××路715弄42号202室。委托代理人丁曙光，***律师事务所上海分所律师。×被告上海××置业有限公司，住所地上海市××路173号301室。法定代表人己，上海××置业有限公司董事长。委托代理人庚，上海××置业有限公司工作人员。委托代理人辛。上海市××律师事务所律师。原告甲、乙、丙与被告上海××置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甲、乙、丙的委托代理人丁曙光，被告上海××置业有限公司的委托代理人辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲、乙、丙诉称：2002年10月25日，原、被告签订了商品房预售合同，自己向被告购买本市××路750弄《××××公寓》5号203室房屋，合同约定被告应于2003年9月30日前将房屋交付原告。被告交付的房屋底层门厅装修标准为花岗岩地面、仿大理石墙面砖、美观装饰吊顶。如装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价壹倍给予补偿。合同的第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，被告还应当按房价款的l．5％支付违约金。另外合同还约定被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件四〕，确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复，被告应当向原告支付总房价款的1．5％违约金。2003年12月20日，被告向原告发出入户通知书，要求原告于2003年12月25日办理交付该房屋的手续。但被告交付的房屋未按合同附件三约定的标准对该房屋的底层门厅进行装修，并且被告还擅自变更了配电站的安装位置并且在小区空地上增加了两个变压箱。2004年1月13日原、被告签署了《房屋交接书》。但在交房过程中被告要求自己补足不应由原告承担的公摊面积增加部分的房款，不按照实际收房日期填写房屋交接日期。为维护原告的合法权益，现起诉要求被告返还向原告收取的公摊面积房款4，393元；要求被告支付逾期交房90天的违约金人民币11，160元，要求被告支付超过90天以外的逾期交房违约金9，300元；要求被告支付底层门厅装修差价款1，000元；要求被告支付因变更小区平面布局的违约金7，000元。被告上海××置业有限公司辩称，双方签订合同的时间、原告向自己购买房屋的座落地点以及该房屋交付的时间属实。原告要求被告返还向其收取的公摊面积房款4，393元的诉讼请求是不成立的，因为商品房的买卖是根据建筑面积计价的，合同约定的暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，应当根据合同约定来处理，合同第五条约定，面积以测绘机构实测面积为准，超过2％的，不向原告收取超过2％的房款，现本案暂测面积与实测面积的误差未超过2％，故不同意原告的诉讼请求。另外延期交房有其特殊性：首先，施工队在施工期间遇到“非典”，施工人员无法正常施工；其次，2003年有持续40天的高温日，根据规定野外作业要避开高温；因此受“非典”和高温影响，延期交房的天数也应当酌情扣除，根据上述事实，延期交房的天数至少扣除40天。原告诉称的超过90天以外的逾期违约是不存在的，自己于2003年12月20日向原告发出入户通知，要求原告于同月25日办理入户手续。原告是在12月21日收到入户通知书的，但原告实际签署《房屋交接书》的日期是在2004年1月13日，故被告只应当承担逾期交房86天的违约责任。不同意原告要求自己支付超过90天以外的逾期交房违约金的诉讼请求。由于小区业主在入住时要进行装修，为了避免门厅装修被损坏；故暂缓底层门厅的装修，目前装修施工队已经在小区内对各底层门厅进行了装修。现认为实际装修标准与约定的装修标准之间不存在差价。不同意原告要求自己支付底层门厅装修差价款的诉讼请求。因原来设计的配电站用电量不符合供电部门的要求，经过规划局的批准和同意将配电站建造在目前的位置上。为确保小区居民的用电，根据供电部门的要求，在小区内设置了两个变压箱，故被告不存在擅自变更小区平面布局的行为，现不同意原告以变更小区平面布局为由，要求自己支付违约金的诉讼请求。经审理查明：2002年10月25日，原、被告签订了商品房预售合同，合同约定：原告向被告购买座落本市××路780弄《××××公寓》5号2层03室。该房暂测建筑面积135．48平方米，其中套内建筑面积为113.14平方米、公用分摊建筑面积为22．34平方米。该房总房价款为620，000元。合同的第五条约定：在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过﹢2％（包括2%；不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过﹣3％（包括﹣3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同的第十条约定该房屋的交付必须符合第贰种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2003年12月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同的第十一条约定：被告定于2003年9月30日前将该房屋交付给原告。合同的第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权选择第贰种方案追究被告责任：被告除按原告已支付房价款的日万分之二承担违约金至实际交付之日外，还同意再按房价款的1．5％承担违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了房款。合同的第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前15天书面通知原告办理交付该房屋的手续。被告应在收到该通知之日起15天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为发出《物业交付通知书》。合同的第十七条约定：被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价壹倍给予补偿。在合同的附件三中双方对底层门厅约定为：花岗岩地面、仿大理石墙面砖、美观装饰吊顶。2003年11月20日，被告取得了虹口区××路780弄1—3、5—8号的上海市新建住宅交付使用许可证。2003年12月19日，本市××路780弄1—8号、782号、782－1～782—9号房屋进行了初始登记，被告取得了上海市房地产权证。2003年12月20日，被告向原告发出入户通知书，通知原告于当月25日办理入户手续。2004年1月13日原、被告签订了房屋交接书，按房屋的实测建筑面积对该房屋总价款进行了结算。该房实测建筑面积为137．09平方米，其中套内建筑面积为113．79平方米，公用分摊建筑面积为23．30平方米。2004年2月11日原告诉至法院，要求被告返还向原告收取的公摊面积房款4，393元；并且要求被告支付逾期交房90天的违约金人民币11，160元；要求被告支付超过90天以外的逾期交房违约金9，300元；要求被告支付底层门厅装修差价款1，000元；要求被告支付因变更小区平面布局的违约金7，000元。另查明，诉讼期间被告已按合同附件三的约定，对上海市××路780弄《××××公寓》各底层门厅进行了装修。审理中，原告认为根据上海市房地产转让办法第四十四条第一款第一项规定，原告不需要为公摊面积的增加支付房款。另上海不是“非典”疫区，不影响被告按时向原告交付房屋。根据被告向虹口区工商行政管理局的申请报告，2003年3月5日，小区已经结构封顶，之后的工程基本是属于室内作业，故高温对2003年9月30日的交房也不构成影响。原告在2003年12月21日收到被告的交房通知，在此之后的15天内的任何一天原告收房，均符合合同的约定。当合同约定的15天期限跨越逾期交房90天的界限时，是否选择在90天以外收房，这是原告的权利。双方在合同附件三对交房时的底层门厅装修标准有明确约定，且被告应当在2003年9月30日交付该房屋，被告应当支付原告底层门厅装修差价款。被告对配电站位置的变更，虽然经过了区规划局的批准，但是未征得原告的同意，原告有权依据合同约定要求被告支付违约金。由于双方各执己见，调解不成。上述查明事实，由商品房预售合同、购房发票、房屋交接书、被告向虹口区工商行政管理局的申请报告、上海市新建住宅交付使用许可证、上海市房地产权证、入户通知书、沪建安质监2003第081号通知、房屋分套建筑面积计算成果表、上海市××路780弄《××××公寓》底层门厅已装修完工的一组照片、被告向上海市虹口区城市规划管理局提出要求调整A楼裙房底层平面布局的申请、上海市虹口区城市规划管理局规划业务通知书等证据以及双方当事人的陈述为证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同依法有效，双方当事人均应恪守。根据合同第五条的规定，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按合同约定处理。根据《上海市房地产转让办法》第四十四条和上海市房屋土地资源管理局的有关通知的规定，共用部位分摊的建筑面积实测面积大于约定面积，面积误差比在0．8％以内的，约定转让总价格不变；面积超出误差比0．8％的，购房人也不承担超过部分的房价款。现被告因公用分摊面积增加而向原告收取相应的房款没有依据，依法应予返还。另被告未按约将房屋交付原告，被告依法应当承担逾期交房的违约责任。违约金的计算方法应按照合同的约定进行。审理中，原、被告对“非典”是否属于不可抗力、是否应当扣除逾期交房的天数产生了争议。由于被告未提供因受“非典“影响，施工人员无法正常施工的具体事实及其证据，故对被告的相应主张不予支持。至于高温，被告应当可以预见到在施工期内可能会遇到高温等不利因素影响工期的进展，在与原告方签订商品房预售合同时，应将其作为影响交房日期的一个因素加以考虑，而不能作为不可抗力要求延期履行合同，故对被告的辩称意见，不予采纳。关于被告是否应支付超过90天以外的逾期交房违约金之争，应认为，根据合同法的规定；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，诚实信用原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人之事务，保证合同各方当事人都能得到自己应得的利益，免受能够避免的损失。当事人一方违约后，对方应当本着诚实信用的精神和积极的姿态协助违约方补救违约的局面，尽可能减少损失。否则，若能够为之而不为，导致对方违约程度加深，并据此要求对方承担加重的违约责任，有悖法律原则而难获支持。本案中，被告未在约定交付之日交房，发生违约行为。为争取在逾期90天内交房，符合交付条件后，被告于2003年12月20日向原告发出入户通知书，通知原告于当月26日办理入户手续。原告收到通知后，如无客观条件限制，则完全能够于通知的期日与被告办理交付入户手续，而不必非得用足所约定的15天交付期，坐等被告逾期90天交付的结局发生，以从中获得更多违约金的“权利”依据而加重被告的支付负担。若根据约定被告由此需支付原告另一笔相应的违约金，将造成双方利益的失衡。对原告因此而行使的违约救济请求权，依法应予限制，故原告要求被告支付超过90天以外的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告提出被告所交付的房屋未达到合同附件三中的装饰标准。要求被告赔偿装修差价1，000元的诉讼请求，虽然被告在交付房屋时，该房屋底层门厅的装修确未达到合同附件三约定的标准，按约应当承担补偿差价责任，但在本案审理中，被告已主动作出补救行为，履行了该项合同义务，再予以补偿处理则不符合合同规定的情形，故对原告的该项诉讼请求不予支持。由于原设计的配电站供电配套容量配置达不到现行标准，原设计的配电站位置不适合建造扩大容量的配电站，为增加供电量，保证居民用电的实际需要，经规划部门批准，被告将小区配电站的位置作了适当调整。增设的变压箱为配电站的辅助设施，这是为确保小区用电，由供电部门在对小区进行电力配套设施建设工程时，根据实际情况决定予以设置的，应认为被告变更配电站位置、增设变压箱是在客观情况发生变化后为提高配套设施的效用而作出的积极行为，与合同第九条约定的情形有所区别，故原告以被告擅自变更小区配电站的位置以及增设两个变压箱为由，要求被告向原告支付总房价款1．5％的违约金的诉讼请求，本院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海××置业有限公司应自本判决生效之日起15日内，返还原告甲．乙、丙房价款人民币4，393元；二、被告上海××置业有限公司应自本判决生效之日起15日内，支付原告甲、乙、丙逾期交房违约金10，664元；三、原告甲、乙、丙要求被告上海××置业有限公司支付超过90天以外的逾期交房违约金9，300元的诉讼请求，不予支持；四、原告甲、乙、丙要求被告上海××置业有限公司支付底层门厅装修差价补偿款l，000元的诉讼请求，不予支持；五、原告甲、乙、丙以被告擅自变更小区平面布局，要求被告上海××置业有限公司支付违约金7，000元的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币1324．12元，由原告负担681．84元，被告负担642．28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 朱琼代理审判员 牛新虹代理审判员 黄宇姣二ＯＯ四年八月二日书记员黄亦栋书记员许时吉[page]