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双倍返还购房款是最高人民法院针对商品房买卖合同中开发商的不诚信或者是欺诈行为所作出的一种惩罚性规定。这种规定的适用具有严格的条件限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)从时间上区分作出了两种惩罚性规定:一种是在商品房买卖合同订立后,另一种是在商品房买卖合同订立时。

  第一种惩罚性的规定,《解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  上述规定列出了出卖人的两种行为:一是“卖后未告知而抵押,”二是“一房二卖”。两种行为都要求发生在商品房买卖合同订立后,都要求商品房买卖合同目的不能实现,买受人无法取得房屋。

  第二种惩罚性的规定,《解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  该条规定在时间上是商品房买卖合同订立时,强调了出卖人的三种“故意隐瞒”行为,都要求三种行为导致合同无效或者被撤销、解除。

  从上述规定可以看出,《解释》实际上规定了开发商(或出卖人)的五种行为适用惩罚性的规定,并在时间上、结果上、出卖人的主观故意上作出了明确的规定。

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