楼天明 卢蒙学 嵊州市房地产管理委员会
当前，由于种种原因，各地都存在一部分集资房未能办理产权证而成为遗留问题。近几年，未办理集资房产权证的单位和个人要求办证的呼声越来越高，并诱发了部分购房产的上诉、投诉。为积极稳妥地解决集资房办证遗留问题，我们对浙江省嵊州市作了专题调查并提出初步建议。
一、背景
上世纪80年未至90年代中期，为多渠道解决住房，各级政府鼓励集资建房， 当时浙江省嵊县(1996年撤县设嵊州市)出台了《嵊县集资合作建房办法》，规定：“有本城镇常住户口的低收入的无房产、住房困难户，危房产和经济条件差、无购建住房能力的单位，经房改办批准均可参加集资合作建房”，并明确“集资合作建房，有关部门要优先安排计划、优先选址定点、优先审批用地、优先给予贷款，并按国家规定减免有关税费”。在政策的鼓励和推动下，1990至1996年我市掀起了集资建房的高潮，几乎所有系统以及部分近郊村都开展了集资建房。据统计，1990至1996年全市经计经委批复的集资建房正式项目达300多个，核定建筑面积80多万平方米，核定套数近万套。由于集资建房在短时间内大批建设，出现了重审批管理、轻跟踪管理等问题，一批项目因用地批用手续、房屋批建手续、竣工验收以及其他一些环节存在的各种各样的问题，按产权登记规范程序，无法办理产权证。为妥善处理集资建房遗留问题，统一集资房所有权证办理办法，我市政府分别于1999和2000年出台了《嵊州市集资建房办理房屋所有权证暂行规定》和《关于嵊州市集资房办理房屋产权证和房改房进入市场有关问题的补充通知》，部分集资房建房单位按此政策办理了产权登记。据统计，目前全市共审批办理集资房产权证约7600多套，建筑面积60多万平方米。与计经委立项批文数比较，全市尚有2000多套、约20万平方米的集资房尚未办理产权证。
二、结症
分析造成集资房遗留问题的主要原因在以—厂几个方面：
1．集资建房单位因办证手续不齐未及时补办。部分集资建房单位立项、规划、用地、竣工验收或质量鉴定等某一个环节手续不齐全，其中以未竣工验收、改变土地用途(工业、仓储用地建住宅、与规划用途不一致等等)、少批多建为主，个别甚至是“三无产品”。这些单位未按当时地方政策规定及时补办相关手续而造成遗留。
2．集资建房单位未及时申报。一是个别集资建房单位自己建造——部分集资房，不足部分向开发商购买后出售给职工，外购部分按当时政策规定，出售收入需交纳一定比例的城市住房基金，单位不肯交纳，造成办证遗留；二是部分单位因机构改革一分为二或三，新单位未及时申报造成遗留；三是单位改制或撤并或破产或解散造成遗留；四是单位集资建房手续齐全，但由于内部问题如小套换大套，小套产权证应收交而不肯上交等原因而影响整个单位申报，造成遗留；五是原乡镇政府、系统位于乡镇的下属部门的集资建房办证意识差，遗留多。
3．单位没有给个人申报。这部分数量虽不多，但原因最为复杂。据调查主要有：一是现实际居住者是
私下转了一手或二手甚至是三手、四手的集资房，如原始购房户没有产权证的，现实际居住者因提供不出齐全的办证资料就办不了权证；二是当时享受集资房的条件不够，单位按规定予申报办证；三是名义是单位职工购买，而实际为外单位人员购买，卖房户认为现房价涨得很高，当时自己卖房已经吃亏，不配合其申报；四是按当时地方政策规定，非本单位职工参加集资建房及以集资房名义对外出售的房屋不享受集资建房办证优惠政策，因办证要缴纳全部税费，加之权证意识淡薄，及时办证的很少；五是后期建设的集资房普遍超面积，超面积部分需按市场价结算具税费不能优惠，购房户感觉费用偏高而不办理。
4．是否可享受集资建房的政策需界定。1993年出台集资建房政策时规定，集资建房的前提是“本城镇常住户口”，而部分近郊村通过计经委正式批建的集资房，是否给予办理集资房待遇的产权证，政策不明确。
三、解决途径
解决集资建房遗留问题要以切实保护人民群众的合法权益为出发点，根据依照政策、尊重历史、实事求是和方便群众的原则，有针对性地予以解决。
1．继续依照市政府已出台的相关政策解决办证遗留。集资建房办证遗留问题从深层次原因分析，是由于当时经济发展的需要和政策的局限性造成的。因此，解决集资建房办证遗留问题应该以建设项目当时的实际政策去处理，但其中对集资房的认定应与城镇住房制度改革的有关政策相衔接，凡认定为集资建房的，按集资建房政策办理产权证；认定为出售公有住房的，按出售公有住房政策办理产权证。其他如办理程序、税费优惠、面积控制标准、办理(申报)单位等仍然按原规定办理。
2．尊重历史，按相关政策法规实施时段补办手续。少批多建和没有完整的竣工验收手续是集资房建设项目存在的普遍性问题。政府应按照《城市规划法》和《嵊州市房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》的实施期限为界限，对未经批准的集资房建设项目和建成后与规划审批不符的项目进行分类补办。
(1)未经批准的集资房建设项目
1990年4月1日《城市规划法》施行前建设的集资房项目，未经市规划管理部门审批的，按相应时期标准补缴城市基础设施配套费后办理产权登记手续。
1990年4月1日后开工建设的项目未经市规划管理部门批准的，如果房屋不严重违反城市规划，给予补办规划手续，由建设单位按规定补缴城市基础设施配套费后办理产权登记。[page]
2001年1月1日《嵊州市房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》施行之前已建成使用但未办理竣工验收手续，由市房屋安全鉴定机构进行安全鉴定，符合安全使用条件的，凭安全鉴定书可办理权属登记；未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的建设项目，由市建设主管部门牵头处理后办理。
2001年1月1日前未办理建设项目用地红线但]其余批建手续完整的建设项目，经规划部门调查，项目用地无权属争议的，按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记。
(2)建成后与规划审批不符的项目
1990年4月1日后，建成后与规划批准指标、内容不一致的项目：
每幢建筑物增容的，如果批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1．5％以内的，由市房管部门直接办理产权登记；超过1．5％的，由市规划部门发出办理通知书后，市房管部门办理产权登记。
对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质部分予以办理产权登记，其余部分经规划部门处理同意后办理权属登记手续。
如果建筑主体超出所批红线范围的，必须经规划部门处理同意后办理产权登记手续。
3．督促未申报的集资建房单位落实责任，限期办理权证。根据当时集资合作建房的有关规定，集资房办证必须在房屋竣工后的三个月内，由集资建造单位统一到房地产管理部门办理房屋所有权登记手续。为此，建议政府督促还未申报权证的集资建房单位，落实责任，限期补办房屋面积测量与分割、规划、竣工 等手续，限期向市房改办提出书面申请，限期申请办理总证。出现原建房单位已被改制、撤销、解散、合并或关闭等情况的，由接收单位或上级主管部门代行申请办理；如无接收单位或上级主管部门的，由业主代表申请办理。
4．允许集资建房单位已办理总证，个别未办理分证的现居住户办证。现居住户经房改办审核、如果符合可享受房改房或集资房政策条件、交清了购房款且没有抵押和被司法部门限制权利经公告无权属争议的，产权证按房改房或集资房政策办理；现居住户如果已不能享受房改房、集资房优惠政策或为二手房的，购房手续清楚、没有抵押和被司法部门限制权利，经公告无权属争议的，产权证按商品房或二手房交易政策办理。
5．允许原近郊村已批的集资房办理产权证。考虑原近郊村现已全部属于城市规范区、村民户口转为城镇居民的实际，允许其按集资房政策办理权证，但不改变土地性质。如果因政策原因已改变土地性质、手续齐全的，应同意改变用地性质。
6．允许乡镇及部分系统位于乡镇的下属单位已批集资房办理产权证，但不改变土地性质。
