拆迁户有权优先取得补偿安置房
――《商品房买卖合同解释》第七条适用要点
宜昌律师寇志中
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”
相关法条连接：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
寇志中律师解读：
一、‘拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人’情况下两份合同，那份合同有效？
在拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的情况下，出现了相互冲突的两个法律关系：一个是拆迁人与被拆迁人（拆迁户）之间的补偿安置协议权利义务关系；另一个拆迁人与第三人之间的买卖合同权利义务关系。在前一法律关系中，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置达成一致，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，在性质上是转移房屋所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型，只要不违背法律的规定，拆迁补偿安置协议自双方当事人意思表示一致即成立并生效。而在后一种法律关系中，由于前面的‘拆迁补偿安置协议’并不能引起物权的变动，被拆迁人取得的只是一种期待权，在房屋所有权登记手续尚未办理之前，出卖人仍然是房屋的所有权人，有权自由处分自己的房屋，依据合同法理论，买卖合同只要其标的物非自始客观不能、无从确定，或者没有《合同法》规定的无效情形，该买卖合同就是有效的。因此，两份合同都是有效合同。
二、两份有效合同冲突时怎么处理？
按常规做法，当该补偿安置房屋已另行出卖给第三人并过户登记，一般不会判决第三人迁出。而相应要求拆迁人与被拆迁人重新商定安置方式。
但按《司法解释》，在拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的前提下，有两种处理方式：
一种处理方式是：被拆迁人可以坚持要求按原合同主张优先权，取得补偿安置房屋，则先入住的第三人必须搬出，第三人与拆迁人（出卖人）的则依买卖合同违约处理，或由拆迁人另行作出安排。因此可能导致诉讼。
另一种方式是：第三人未能迁出，被拆迁人又不满意拆迁人的另行安排，则可以行使解除权，按《司法解释》第八条，要求与拆迁人解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这在民法理论上，在此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特殊债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权的物权化，这种债权的物权优先效力，具有对抗第三人的效力。
三、本条解释的适用于哪些情形？
本《解释》在对被拆迁人所享有的特种债权优先权时，也不是针对所有的拆迁补偿安置协议，而是明确限定在约定采取房屋所有权掉换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权并享有物权优先的效力。
但实践中仍因当事人违反拆迁补偿安置协议而出现纠纷。主要有两大类纠纷：
一类是因货币补偿引起的。但因为货币补偿方式具有一次性了断的特点，双方当事人的权利义务较为明确，此类纠纷完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定处理。
另一类是由产权调换方式进行补偿安置引起的纠纷。这类纠纷主要表现为补偿安置的房屋面积、地点、质量等不符合协议的约定或超过渡期限、逾期安置等等，但最为严重的还是拆迁人将补偿安置房屋另行出售给他人，造成协议无法履行。
拆迁人与被拆迁人约定的产权产权调换有两种方式：
一种方式：双方只对拆迁补偿安置房屋的面积、质量、朝向等作出约定，而并没有将拆迁补偿安置房屋特定化。在这种情况下，只要拆迁人将条件符合的补偿安置房屋交付给被拆迁人，即不为违约。
