房地产估价及特征

房地产价格是房地产经济价值的货币表现。在房地产估价上房地产价格一般是指市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件，也需要估价人员确定特定价格。

　　一、房地产价格形成的基础

　　与其他商品相同，房地产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。但对于房地产来说，个别房地产的价格与由上述三者所形成的总体价格水平之间，无论在理论上还是在实际上，都是有较大的差别。这是由于房地产在功能效用上普遍存在差异，导致对个别房地产的有效需求不同所共同造成的。而对于其他商品来说，个别商品的价格在理论上与总体价格水平是比较接近的。

　　二、房地产价格的一般影响因素

　　房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素，这在前面介绍估价对象时已做了介绍。

　　（一）供求状况

　　房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下四种类型：

　　1．房地产总的供求状况。

　　2．某地区房地产的供求状况。

　　3．某类房地产的供求状况。

　　4．某地区某类房地产的供求状况。

　　由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低，主要是该地区该类房地产的供求状况。

　　（二）经济因素

　　影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：

　　1．经济发展。经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨。

　　2．物价。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化。就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系，在日本存在两种看法：一种观点重视“地价上涨一抵押力量增大一信用膨胀一物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加～物价上涨一地价上涨’这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。从一段较长时期来看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率，但有时也并非如此。

　　3．居民收入。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此剧增，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要由收入水平及边际消费倾向的大小来定。如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机（或投资），则必然影响房地产价格上涨。[page]

　　（三）人口因素

　　房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等时房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加一从而促使房地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变税一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。

　　（四）社会因素

　　影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化。

　　l．政治安定状况。一般来说，政治不安定、社会动荡，必然造成房地产价格低落。

　　2．社会治安程度。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落。

　　3．房地产投机。房地产投机扰乱市场，有许多危害。一般来说，它对房地产价格的影响可分为如下三种情况：

　　（l）引起房地产价格上涨。

　　（2）引起房地产价格下跌。

　　（3）起着稳定房地产价格的作用。至于究竟导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

　　4．城市化。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

　　（五）行政因素

　　1．土地制度。土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。

　　2．住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。

　　3．城市发展战略、城市规划、土地利用规划。这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、客租率、绿化率、建筑高度等指标。

　　－．房地产价格政策。抽象来看，房地产价格政策可分为两类。一类是高价格政策，一类是低价格政策。

　　在我国，政府可通过控制土地供应量提高土地出让价格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，促使房地产价格提高。

　　政府抑制房地产价格的措施主要有：

　　（l）制定最高限价。

　　（2）制定标准价格。

　　（3）调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担。

　　（4）政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。

　　（5）建立并完善房地产交易管理制度。

　　5．税收政策。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落。但在具体分析时，必须注意课税的转嫁问题。

　　6．行政隶属变更。可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为市，或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的房地产价格上涨。

　　（六）心理因素

　　心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的心理因素主要有：

　　1．价格预期。

　　2．购买或出售心态。

　　3．欣赏趣味。

　　4．时尚风气。

　　5．接近名家住宅心理。

　　6．讲究门牌号码。

　　7．讲究风水。

　　8．价值观的变化。

　　（七）国际因素

　　随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。[page]

　　（八）其他因素

　　影响房地产价格的因素除了上述几类之外，还有一些其他因素，如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。

　　三、房地产价格的特征

　　房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。

　　（一）土地价格不由生产成本决定

　　一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。

　　（二）房地产的保值性与增值性

　　一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。

　　（三〕房地产价值的个别性

　　这一价格特征是由房地产的不可移动性、数量固定性、个别性等决定的。这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。因此，交易主体间的个别因素容易对其价格产生一定影响，这在估价上必须予以考虑。另外，房地产价格的个别性也要求估价人员必须能够准确地判断个别房地产的垄断价格与限定价格的合理性。

　　（四）房地产价格构成的复杂性

　　从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。

　　（五）房地产价格的多因素制约性如前所述的各种因素。

　　（六）房地产价格表现形式的多样性

　　房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。

　　（七）房地产价格与物权的密切相关性

　　由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。

　　四、房地产价格的种类

　　房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。在房地产估价上经常遇到或涉及到如下几类价格。

　　（一）市场价格、理论价格和评估价格

　　1．市场价格。是指房地产交易双方的实际成交价格。它可分为公平市场价格（也称为公允市价）、限定价格和非公平市场价格等。公平市场价格是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素（如不了解市场行情、垄断、强迫交易等）的影响。

　　2．理论价格。通常是指房地产的公开市场价值（也称公允价值），其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格。因此，公开市场价值是基于如下假设的：有一个自愿的卖者；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情况，进行议价；在此期间的市场状态、物业价值将保持稳定；该房地产可以在公开市场上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。

　　3．评估价格。从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是房地产价值（不是价格）的评估。

　　（二）土地价格、建筑物价格和房地价格

　　（三）总价格、单位价格和接面地价

　　（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格

　　（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格[page]

　　（六）拍卖价格、招标价格和协议价格

　　（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提出的估价标准。该法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

　　1．城市基准地价。根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

　　2．标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。

　　3．房屋重置价格。简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

　　（八）底价、期望价和补地价；

　　l．底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。

　　2．期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。

　　3．补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。

　　（九）其他价格

　　还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最低限价；正常价格、限定价格；标准价、成本价、商品价等。