贷款炒楼风险大住宅投资价值分析

时间:2012-04-01 09:51 来源:未知 我要评论
2月8日,央行再度加息,贷款基准利率上调,这是2010年10月以来第三次加息,公积金贷款也随即跟风上调。按计算,20年期100万元等额本息还款的商业贷款,较3次加息前的银行85折优惠利率,基准利率的还款额每月增加888.06元,20年的累计还款额增加21.31万元。 今年首度加

  2月8日,央行再度加息,贷款基准利率上调,这是2010年10月以来第三次加息,公积金贷款也随即跟风上调。按计算,20年期100万元等额本息还款的商业贷款,较3次加息前的银行85折优惠利率,基准利率的还款额每月增加888.06元,20年的累计还款额增加21.31万元。

  今年首度加息,最直接打击的除了急于购房的刚需人群外,便是楼市炒家。2007年以来楼市疯狂时段,低利率再加上房地产市场的高回报,市场炒家贷款炒房被认为是最赚钱的无本买卖,如今,加息潮远没结束,短线贷款炒楼是否仍有赚头?

  100万元买房要给多少利息?

  目前,“新国八条”的出台和加息的影响,购房的成本显然提高,而作为以投资为目的的房地产炒家要算清的不仅仅是利润,更重要的是成本。作为炒家,短线持有并出售是最好的选择,因些5年以内的贷款时间最适合。现在就让我们来算一下,以100万元的一手房为例,贷款5年究竟要多少成本?

  首先是利息。现时,按照2011年2月8日最近一次加息,国家5年期的商业贷款基准利率为6.45%。以100万元的总价,首付三成,贷款70万元,5年总利息为120794.95元。记者从广州四大国有商业银行获悉,目前四大行暂时对于首次购房者仍有利率85折优惠。因此,最低5年期利率为5.4825%,如果按85折优惠来算,5年总利息为102675.7元。

  其次是税费,购房需交纳的第一组税费是契税印花税、交易手续费、权属登记费。如果以100万元的成交价来计算,印花税500元,公证费3000元,契税30000元,委托办理产权手续费3000元,房屋买卖手续费500元。交易总需交税费合计共37000元。

  也就是说,在现时加息后的环境下,炒家贷款5年买一套100万元的房子,共需成本在13万元至16万元之间。

  卖房要涨多少才能赚?

  最新的“国八条”规定,对于二手房屋买卖,不足五年转手交易全额征税。因此,炒房的出售成本也在大幅提升,作为炒家要赚钱,房屋涨价的幅度究竟要多大?

  现在仍以100万元的这套房子为例,假设全额房贷五年后原价出手,所要交纳的税费成本是契税1.5%和个人所得税1%,总共合计为25000元。再加上13万元—16万元的利息,5年后,炒家出手价格必须在此基础之上上涨20万元左右才能算是回本。那房屋回本的涨价幅度必须在20%。如果不足五年,还必须加上5.5%的营业税,那就是55000元,炒家的回本价格就要在130万元以上,涨价幅度要在30%以上。而这仅仅是本钱。

  据国家统计局2月16日公布的今年1月经济统计数据,1月份我国CPI同比涨幅为4.9%,城市物价上涨4.8%。也就是说,如今,要炒房赶上CPI水平,每月的房价涨幅要在4%以上,再加上回本的涨幅30%。贷款炒房的投资者在现时的市场环境下,要有一点赚头,房价的涨幅要接近50%。

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