旅游地产投资的冷思考及注意事项

时间:2012-04-01 09:32 来源:未知 我要评论
几天前,重庆的邹女士在离市区180公里的仙女山风景区以每平方米4350元的价格买下了一套小两居的度假屋。买了房的邹女士却一个劲儿地遗憾一年前没有出手,因为当时那里的房价不过3000余元,她怎么也没想到,离市区100多公里的房子一年内居然能涨了近40%! 今年4月的房产

  几天前,重庆的邹女士在离市区180公里的仙女山风景区以每平方米4350元的价格买下了一套小两居的度假屋。买了房的邹女士却一个劲儿地遗憾一年前没有出手,因为当时那里的房价不过3000余元,她怎么也没想到,离市区100多公里的房子一年内居然能涨了近40%!

  今年4月的房产调控政策出台后,一些地方的商品房销售出现了冷清的场面,但重庆仙女山上的旅游地产却呈现出火热的销售景象。跑到离市区数百公里之外的旅游区买房,究竟能不能兼具买景和投资?

  旅游地产火爆乡野小镇

  已经是晚上9点多了,仙女山上某小区置业顾问赵燕仍在售房中心和客户签订合同,这样的情形从7月小区推出二期房源以来就是家常便饭,700多套住房推出不到一个月已经快要售完。

  仙女山位于距离重庆主城区130公里外的武隆县,到了武隆县城后还有20多公里山路。但武隆的旅游资源在重庆可谓首屈一指,而这几年当地政府更是花大力气在仙女山风景区半山腰的仙女山镇打造一个仙女山新区,旅游地产则作为其中一个重要组成部分闪亮登场。

  短短几年间,已经有20余家开商在此开发,大的超过1000亩,小的也在百亩以上。不少两年没有到过仙女山的人,再次来到这里都惊讶地发现这个不起眼的乡野小镇,俨然已经成了一个都市新城。按照规划,建成后新区的森林覆盖率将达到70%以上,还将建设大型体育场、高尔夫球场、赛马场等。

  仙女山管委会的一位工作人员告诉记者,仙女山上的多个楼盘销售都很火爆,去年到10月,几乎所有楼盘的房源都销售一空,整个仙女山上无房可卖。他估计,购买仙女山上的旅游地产的人中,武隆县城的大概占百分之几,重庆主城区的大概占百分之七八十,其余则是来自其他区县和外省。“但有一点肯定毫无疑问,购买仙女山房产的人应该是中产阶级以上,有闲钱买一套不常住的房子。”

  仙女山上的房产售价比主城区房屋均价略低一点,但比下山20公里的武隆县城大约高出40%~50%。但因为房屋面积多数为小户型,所以总价不是很高。仙女山上的多个楼盘也都把目标客户锁定在重庆主城区。

  赵燕的客户中有一位重庆师范大学的退休教授,原先每年夏天都会到仙女山上租住当地农民的房子避暑。租金虽然不是很高,但是农民的房子毕竟卫生条件有限。去年,她销售的小区刚一开盘,他就赶紧买了一套。

  同样是退了休的西南医院的罗大夫7月底终于搬进了仙女上的新居,去年12月底刚一交房,她就开始张罗装修的事情,没想到因为要装修的人太多,工期一拖再拖。让她诧异的是小区目前只有一期300多套现房,还有很多没来得及装修的,即便如此,人气已经很旺,尤其是每到周末停车位就会告急,甚至连小区道路上都停上了车。而不远处的二期工程更是不分昼夜地加紧施工。

  新鲜劲过了,旅游地产成为鸡肋?

  “买景区的房子是为了自主,但也有投资的想法。”心直口快的王女士一走进仙女山某小区售房部,就对接待她的置业顾问说。

  来仙女山以前,王女士打电话预定山上的星级酒店,被告知山上的几家四星级酒店和一家五星级酒店在8月中旬以前都已经无房可订。她又问了一下镇上大一点的农家乐,得知周日至下周四是160元一间房,周五和周六几乎价格翻番,300元一间。就算是这样,傍晚时分,她还碰到有人四处询问还有没有房间。更让她动心的是一向反对她到处置业的母亲跟着她上山后就改变了原来的想法。

  置业顾问则告诉她,去年小区出售的一期房已经有业主装修好了委托他们代为出租,20多平米的单间配套在夏季已经租到2500元一个月,这个价格比重庆主城区好地段的同等房屋还要高出两倍。

  但是并非所有的旅游物业都有这么多人追捧。王女士就有过失败的投资经历。2004年夏天,她在距离重庆市主城区30公里的某温泉度假村以每平方米4000元的价格买下了一套花园洋房,这个价格比她在主城区一个有名的品牌小区买的花园洋房还高了1000元。置业顾问振振有词:“我们卖的就是这里的森林、湖泊和温泉,这些都是稀缺资源,当然比主城区要贵了!”

  2005年交房,2006年装修完毕,至今已经4年了,她粗略估计了一下,自己可能总共住了不超过半个月。而且每次都是周末过去小住,到了之后总是要花很多时间收拾整理房间,发现根本没有多少时间欣赏美景,又急匆匆地收拾行李,打道回府了。虽然那里是有山川、森林和湖泊,但是去了几次之后觉得也稀松平常,这些景致逐渐失去了吸引力,于是去的时间距离上一次越来越久。因为不常去住,装修好的房子反而更容易坏,每次去后就发现不是纱窗坏了,就是屋顶漏水了。

  久而久之,这个曾经让她和丈夫心仪的度假屋竟成了鸡肋。于是,今年初,她动了把房子卖掉的念头,在网上登出一则广告,竟然只接到三四个咨询电话,对方也只是简单问了一下,再无下文。原来几年过去了,开发商又推出了新的房源,售价也不过每方米5000多元,还是精装修房,不过几栋楼,卖了快两年还没有卖完。

  “这也不奇怪,”王女士说,“我买的房子虽然位于别墅区,但物业管理却根本不能与别墅区相匹配,物业除了有保安和保洁,其他什么服务也跟不上。而且管理也很差,竟然有业主因为嫌开发商建的别墅不好,把整栋别墅扒了重建,因为物业没能及时制止,后来还有好几家群起效仿,新建的别墅什么风格都有,以至于整个湖岸线看上去乱七八糟的。”

  最近,她又去看了一下自己的这套房子,发现整个小区到处都贴着出售的广告,就是有些装修好的房子看上去也是很久都没有住人了,她在小区里溜达了一圈,竟然一个人都没有碰到。这让她有点心寒:“看来这套度假屋我就是要收回成本,都不是很容易的事,而我几年前在主城区买的房子价格都已经翻番了。”

  购买旅游地产,切忌“闪婚”

  “王女士之前买的这套旅游地产会成为鸡肋,并不奇怪!”中原地产的一位主管说。“如果仅仅从投资的角度考虑,投资旅游地产风险更大。因为毕竟位于市区的房屋是为了满足日常居住,有需求的买家会很多。而旅游地产作为第二甚至第三居所,接盘的人会少很多。”

  他认为,旅游地产作为旅游和地产的结合,既要有“人无我有”的稀缺自然资源,又要满足地产的特性,即人们对居住越来越高的要求,除了房屋自身的设施外,物业管理、周边配套甚至社区文化等软件都非常重要。其实,在重庆,除了仙女山之外,有多个风景区都有旅游地产推出,但规模和档次都无法与仙女山相比,有的借发展旅游之名搞简单的房地产开发,甚至有些风景区推出的旅游地产都不是正规的商品房。

  在向主管看来,仙女山旅游地产的火爆很难复制。首先它距离主城区的距离比较合适,高速公路一个半小时的车程对度假来说刚刚好——太近了,转念之间可能就回家了,毕竟家里更方便;太远了,觉得要跑那么远去一个地方住两天舟车劳顿,有点得不偿失。其次,其凉爽的夏季对居住在酷热的重庆主城区的人来说吸引力非同小可,很多业主买房就是为了让老人和放暑假的孩子养生避暑。

  此外,规模效应对汇聚人气很重要。如果只是孤零零一个小区,就算建得再漂亮,周围风景再迷人,也未免过于冷清。但大环境的营造则不是哪一个开发商可以做到的,仙女山旅游地产的外部环境则得益于武隆举全县之力打造仙女山新区,要将它打造成为度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城。

  但向主管认为,即便他比较看好仙女山,但房价上涨的速度过快仍让他觉得可能会有泡沫出现。如果自住用于养生避暑,主要考虑周边环境和配套设施;但如果主要用于投资,还是应该更加审慎。他曾经从网上看到一个题为《政府调控重拳出击旅游地产会否折翼》的讨论。一位发言者的说法给他留下深刻的印象:购买旅游地产,不要“闪婚”,你今天一见钟情,明天就去登记结婚,可能后面的日子会过得很痛苦。意思是说,不要看到那一片风景很漂亮,一冲动就买了房,一定要想想买了以后怎么办。你一定要记得你买了以后你的房子就孤零零的放在那里了。你回到自己生活的城市,平时也不去管它,你放在那里放心吗?你租给别人放心吗?谁来给你管?什么能保证你房子升值?不是炒房的人保证你房子升值。千万不要太冲动,一定要想到未来会怎么样。

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