“买房五年后再卖，到底需要多少成本?”尽管从6月开始的短短三个月间，楼市经历了“国六条”、个税强征、房贷加息等接二连三的调控，但从南京中介反映的情况看，由于投资渠道较少，投资房产仍是很多市民的首眩在目前的宏观调控形势下，投资房产到底多了多少成本?房价要涨多少才有赚头?昨日，记者请业内专家算了一笔投资账。
5年内转手成本增加
由于有了个税的强征、利息的增加，投资房产的负担正在越来越重。南京中原地产的有关人士介绍，在2004年6月以前，买卖二手房只需缴纳2%的契税，而两年过去，加上5.55%的营业税以及1%的个税，光缴纳的税收就要达到8%或者9%。此外，还有银行利息、物管费用等成本，除去装修费不算，目前持有房屋一年后转手的成本已经达到13.5%。
南京房产信息研究中心的专家则表示，更为关键的是，由于政策接二连三地出台，短期投资者承担的风险将难以估计。“去年营业税征收的年限才两年，但转眼一年就变成了‘5年’。”城南一位开发商表示，作为风险的预期不确定性和转手成本增加一样，都对投资需求有着影响。而投资者必须既能抵抗风险，又能承担增加的成本方可入市。
一年内转手三方面成本
根据南京“我爱我家”的舒莉莉测算，购房后持有一年卖出的总成本达到13.5% 16.5%。即便这一年内，持有者将房屋出租并获得约房屋总价3% 4%的利润，那么转手时房价也要上涨9.5% 13.5%，投资者才有利润可言。
据悉，13.5% 16.5%的总成本主要包括三方面：1、买房税费支出2% 5%：其中2%契税，如果是新房还有2% 3%的维修基金;2、持有过程中利息等成本约4.85%：其中贷款利息支出约4.07%(70%房贷×贷款利率5.814%)、存款利息减少0.75%(首付30%×存款利率2.52%)，有些小区还需承担一些物管费等;3、卖房税费支出约6.6%：其中5.6%的营业税及附加，1%的个税。“这还是不包括装修费用的成本。”舒莉莉介绍。
五年后转手成本27%
此外，随着持有年份的增加，房屋所有者的房贷利息成本也逐渐增加。持有两年者，房贷利息成本大约为4.85%×2=9.7%，加上2%—5%买房税费和6.6%的卖房税费支出，持有两年转让者的总成本为18.3% 21.3%。出租2年共可获租金回报约6% 7%。房屋须有11.3% 15.3%的升值才有利润，平均6% 8%/年。
同样，如果持有三年再转手，利息成本会增加为4.85%×3=13.8%，加上2%—5%买房税费和6.6%的卖房税费支出，总成本为23% 26%。出租3年共可获租金回报约9% 11%。房屋须有12% 17%的升值才有利润，平均4% 6%/年。
持有五年后转手，持有过程中利息成本等为4.85%×5=24.25%，加上2%—5%买房税费和6.6%的卖房税费支出，成本达到27.2% 30.2%。
业内观察
房产仍适合中长期投资
舒莉莉表示，房屋持有五年的成本虽然达到30%左右，但平均到每年成本却只有6%。如果将房屋出租五年可获得的租金回报约15% 19%，那么要想出手时有利润，五年内房屋只需有8% 15%的升值即可，平均每年上升1.5% 3%。
一位业内专家表示，一般来说，房屋投资持有时间越短，风险越大。持有五年以上，风险就较小，可获稳定回报。虽然五年内房价是升是降目前很难估算，受国家政策与宏观经济影响也较大，但从目前国家经济状况看，房产1.5% 3%/年的升值还是可期的。专家认为，在没有其他合适投资渠道的情况下，投资房产仍是可选的，“但短期投资意义已经不大”。
相关调查
40—80平方米房型需求大
今年暑假，南京师范大学地理科学学院暑期实践小分队历时25天，对南京住宅区未来开发方向这一话题进行了问卷调查。大学生们在南京市区共发放问卷1000份。从调查数据看，40—80平方米的房型需求量大,小区环境等因素影响市民购房。[page]
据调查，认为住房面积太小的市民占20%，其住宅面积大都在40平方米以下;交通不便、自然环境质量较差者均各占17%;周围配套设施不齐全的占到12%;小区区位不好的占10%;另外，选择物管较差、人文氛围不好的市民均为8%。
