随着房产调控政策的密集出台，各大银行将全面收紧首套房贷。从4月1日起，首套房贷优惠利率由七折调高至八折。而据记者了解，“昆明一季度的房产成交量和价格仍然呈现双上升的趋势。”昆明市内一商业银行理财师表示，近段时间，有关国家会出台相关政策抑制房价的消息层出不穷，一时间，房价是跌或涨的问题成了大家所共同关注的问题。现在有很大一部分人对买房持观望态度，特别是4月1日银行业陆续取消了房贷按揭利率7折优惠政策后。
“现在的房子就一个字：‘贵’!”是时下很多昆明人会发出的感叹。面对居高不下的房价，时下很多年轻人都不约而同地选择”裸婚“，他们大都在外面租房子住。针对这个现象，招商银行昆明分行金泰财富中心理财师认为，在租房还是买房的问题上，主要还是取决于租金与买房月供的差额而定，比如说，租一间房需要1300元/月，买房的月供是1500元/月，两者中间只有200元的差额，那就优选后者了。也就是说，当租金与月供相差不大时，建议还是买房，相反，如果二者差额过大，建议是租房，用买房的钱做其他的投资。
“今年的房产调控政策虽然让我们这些购房者在今后购房中可能损失了一些优惠，但是这些政策如果能促成房价的下跌，那我们也是十分愿意看到的，毕竟房价下跌了，购房的整体成本也下降了。”对于部分有刚性需求的80后年轻人的这类想法，或许是一种明智的选择。
理财师
租房买房看担负能力
随着房贷的紧缩，利率的提高，对于当前的房贷政策和某些房贷优惠条件，理财师为80后进行了如下分析：首先，购房者需对自己的财务状况进行一个详细的分析，再根据个人的承受能力选择租房还是买房。
假设，你买了套首付30%的房子，需向银行贷款35万元，那月供是2000元左右，还款30年;而你租的房子，在昆明市内2环-3环一套100平米左右的房子，一个月也需要支出1500元左右。那么，“该类客户就完全可以考虑买房了，因为买房和租房并没有对购房者的经济支出造成太大改变，购房者最后还能拥有一套属于自己的房产，而租房永远都是住别人的，钱等于白花。”一商业银行理财师表示，这类购房者，每年可能还有一定的年终奖可以提前还贷，这样时间越久就可能压力越小，越还越轻松;而租房子就完全不一样，随着时间的推移，房租只会随着物价上涨而越来越高，但年轻人的收入增长未必能有房价与租金的上升来的这么快，长此以往压力只会越来越大。
对于上述选择也许还有人觉得这样没有差别的经济情况下，我租房还可以不断的换新房子，向国外一样一辈子都租房子，还不用成为房奴，那样多好。
昆明市一商业银行理财师认为，中国目前的现状是并不具备国外的租房条件。“在国外的城市有大面积的租房区，在始建小区时，政府和开发商就做好准备，只用来出租，并且是以较低价格帮助人们解决住房问题。”但是，中国并没有形成这样的格局，几乎所有的房子，从“出生”开始，它就是为了投资而开发的。因此，“上述情况中的客户群，还是建议买房。”
案例1
张先生目前是否该购房?
在昆明生活了五年的张先生，和女友谈恋爱也已经4年，两人今年初刚领取了结婚证，但是考虑到今年房价可能会下跌，特别是4月1日各大银行正式出台取消7折利率优惠政策，更加坚定了小两口买便宜房子的“理想”，所以现在依然租房子生活，以前没结婚前是与同事合租，一个月房租600元，现在结婚后两人选择单独居住，一个月要支出房租1200元。
张先生和爱人都有工作，收入状况还可以，加上结婚时收到父母与亲戚朋友送的礼金6万多元，现在有定期储蓄5万元，基金5万元，还有2万元的活期作为流动资金。扣除“五险一金”之后，张先生工资4500元/月，爱人工资3500元/月，两人对生活的要求不算太高，大概每月支出3000元左右。
朋友也建议他们现在就购买房产，但是两人又不愿过早成为房奴。买房吧，两人觉得房价还会下跌，想等到房价到达相对底部再进入，“这样一来支付了首付，我还可以买辆小排量的汽车呢。”张先生表示。
●张先生理财求助
1、对于张先生这样的刚性需求者，目前是否该购房?
2、张先生如果选择购房，经济上几乎没有任何外力可以获得支援，只能依靠夫妻双方的收入来支撑，该如何开源节流就摆在了面前。
3、张先生现在还没小孩，但是购房后打算要孩子，那孩子出生后又该如何打算?
●张先生财务分析
张先生家资产状况是：资产12万元，其中风险投资5万元，占比42%，稳健投资5万元，占比42%，流动性资产2万元，占比16%，目前没有负债。
张先生家的收支稳定：每月收入约8000元，每月支出3000元，年度节余约6万元。
●理财师建议
鉴于目前楼市还有一定的泡沫空间，所以不建议在近期买房。租房还有一个优势，就是灵活，随着昆明城区的扩大，不排除张先生或者张太太被调往新城区工作的可能，到时还便于调整，而且目前房租在张先生家的支出占比不大，在可承受范围。
同时，就张先生家的收支状况来看，属于房产的潜在消费者，要买房不是问题，关键是要做好理财规划。张先生家目前的支出状况在合理范围内，可调整的是投资比率，提高资产收益率。首先，建议张先生家申请3万额度的信用卡，可应付可能发生的临时性支出及生活费用的延期支付，使投资资金最大限度地提高收益率。第二，加大月度结余投资力度，形成强制储蓄，建议选择两到三只基金，按月定投5000元。第三，增加流动资金的投资收益率，建议购买短期银行理财产品5万，在保证资产流动性的同时将收益提高到2%以上。第四，张先生家收支稳定，资产绝对额度不高，所以只有提高风险投资的比例，才能有效提升整个资产组合的资产收益率，建议将7万元投资于基金，并根据资本市场的变动适时作出调整。
案例2
黄小姐可考虑换套大房
黄小姐今年29岁，08年与爱人结婚，因为爱人是昆明本地人，所以就一直没有打算购房，就在婆婆家居住。黄小姐今年打算要孩子，这样一来再和父母居住在100平米的房子里，就显得有些拥挤。
黄小姐现在有两种打算，一种是和爱人在二环购买一套供自己居住的70平米小户型(大概需要56万元左右);另一种考虑是把婆婆的房产卖掉，再在三环附近购买一套160平米的跃层居住，这样一来还是可以与父母一同居住(卖掉房产外还需要至少22万元的资金)。[page]
黄小姐月收入一般在2500元左右，暂时没有购买任何险种，爱人在一家设计公司上班，月收入3500元左右，单位已购买五险一金。现在，黄小姐对于购房依然下不了决心，因为现在住在婆婆家，生活几乎没有多少支出，一旦购房，不论选择哪种方式，都会面对不小的压力，而且压力可能不止来自于月供，如果自行购房还将面对每月的生活费用支出。面对的重重压力，不得不让黄小姐考虑应不应该购房。
●黄小姐理财求助
一直以来与父母生活在一起，生活安定，生活压力较小，但黄小姐无法预知购房后压力会增加多少，黄小姐想请理财师帮助其计算一下，特别是对上述两种方式做个对比，算一算哪一种方式对于她们家来说更好些，当然，黄小姐也表示，如果可行，我还是愿意选择与爱人自行居住，与父母在一块虽然每月可以省下不少开支，但是毕竟很多地方受到约束。
●黄小姐财务分析
黄小姐家资产状况是：资产7万元，其中风险投资3万元，占比43%，稳健投资4万元，占比57%，目前没有负债。
黄小姐家的收支相对稳定：每月收入约6000元，每月支出不超过1000元，年度节余约6万元。但随着黄小姐决定生孩子之后，将有可能失去这部分收入，给家庭收支带来更大压力，每月收入将降至3500元，每月支出将可能超过1000元，年度结余不足3万元。
●理财师建议
购房：就黄小姐家目前的家庭资产状况，购置新房约需15万元的首付，加上父母的资助仍有4万元的缺口;剩余约45万元的按揭款，即使按最长年限30年的贷款利率来算，每月2680元的还款压力仍决定了黄小姐短期内只能跟父母同住，一方面便于照顾，另一方面可以减少日常支出。
换房：如果黄小姐选择换房，可按揭30万元，贷款期限20年，能轻松应付相关税费及新房的装修费用，而每月2138元的还款压力也能让黄小姐一家维持目前的生活质量。
权衡利弊，建议黄小姐换套大房，这样既不影响目前的生活质量，还能把目前的资金用于投资，为未来购置自己的新房积蓄力量。(特邀嘉宾招商银行昆明分行金泰财富中心CFP理财师周健)
作者：杨东照 马苗 张茜
