【律师提示】
在房价疯涨的行情下，卖方很容易将房屋一房两卖。这种卖家即使双倍返还定金，再出售房屋所获得的差价利益仍然要比双倍返还的定金多，卖方情愿违约，无论如何都要把房子卖到高价。那么此种情形，买方应当如何维护自己的权利?律师认为两种方式，一种是支付较多定金，以20%为上限;另外一种是约定较高违约金。当然，如果居间协议的内容或者房地产买卖合同的内容已经具备了“房屋买卖合同”的必备要件，比如说付款时间、房屋交付条件、日期等条件，卖方一房两卖，买方就可以主张差价损失，要求卖方赔偿。
【案例分析】
2007年9月8日，买方王先生和卖方李先生签订了《房地产买卖居间协议》。次日，买方王先生支付给卖方李先生定金20万元。居间协议约定了明确的付款时间及房屋交付条件、日期等房屋买卖合同中的必备内容。
2007年10月份，卖方李先生通知买方王先生不同意按照原价720万出售，双方遂未签订《上海市房地产买卖合同》。在卖方李先生发出通知的当日，李先生与案外人赵小姐签订了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为815万。
于是，2007年年末买家王先生起诉到法院，认为卖方李先生将房屋出售给他人构成违约，要求卖方李先生返还定金40万元，并赔偿损失75万元。
【案件思考】
卖方一房两卖，买方可以主张哪些损失赔偿?
【法庭判决】
买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》，并且买方支付了20万的定金，卖方收受了定金并出具了收条，故对卖方的违约情形应当适用定金罚则。
买卖双方对买卖合同必备内容已经达成了一致，卖方以房价上涨为由拒绝签约，并在较短时间内将房屋出售给他人，其行为违反了诚实信用原则，侵犯了原告的机会利益，应当承担违约责任。根据案件实际履行的情况，酌定判决卖方赔偿买方差价损失20万元。
【法理延伸】
本起案件有三个问题值得讨论。一是居间协议具备了买卖合同的必要条款，买卖合同是否已经成立?二是房价上涨的情况下，卖方一房两卖，买方可否主张差价损失?虽然当事人双方签订的《房地产买卖居间协议》名义上是居间协议，但是双方当事人的权利义务并不受合同名称的影响，而与具体的权利义务条款有关。在本案中，居间协议具备了买卖合同的全部必要条款，应当认定买卖双方的买卖合同已经成立并且生效。
本案中当事人要求按照两份合同的差价赔偿，这种差价是属于可得利益的范畴，卖方应当予以赔偿。买方通过举证新的买卖合同证明了该房屋再次出手的价格，为自己的维权提供了有力的证据。
【法律依据】
《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
