楼市上涨十几年，房产成为普通家庭最重要的财产。呼之欲出的遗产税，成为横在有产者心头的达摩克里斯之剑。
2013年9月，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿。这是业内专家首次透露遗产税进程。遗产税开征就在眼前?
“目前遗产继承环节只涉及规费，中国不会马上开征遗产税。”上海交通大学海外教育学院税务教研组组长、《百姓不缴糊涂税》一书作者汪蔚青认为，短时间内中国出台遗产税的条件还不具备。
她分析道，开征遗产税之前，国家一定会先开征赠予税。因为如果没有赠予税，父母若在生前把房产馈赠予子女，就能完全避开遗产税，会成为遗产税设置上的一个非常大的漏洞，而目前中国还未有开征赠予税的计划。
“赠予税和遗产税都是财产行为税。与财产有关的税种，开征的前提条件是设立严格的公民财产登记制度，目前物权实名登记、财产实名申报还不完整，没有开征遗产税的制度准备。”
越来越多老人选择在生前以馈赠或买卖的方式，将房产过户给子女，提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济?
首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或有偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，都暂免征收营业税。也就是说，亲属之间赠予房产基本不用缴个人所得税，涉及的只有契税，一般为房产总值的3%~5%。
“父母以赠予方式向子女转让房产，在房产证上加子女的名字，涉及到变更产权持有人，除赠予方和被赠予方是夫妻关系外，其他关系都要缴纳契税。”汪蔚青说。
按照现行的政策，买卖房产征收个税都是按照简易征收办法。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
如果老人想转给子女的房子“满五唯一”，免征个税和营业税，也只涉及契税部分。也就是说，如果是“满五唯一”住宅，老人选择百年之后由子女继承，基本是零税负;在生前通过赠予或买卖转给子女，也只涉及契税。
表面上来看，三种处理方式涉及的税负成本相近，但汪蔚青表示，实质上差别可不小。“老百姓在处理老人房产这个问题时，不仅要考虑眼前的房产受让环节，还要考虑以后房产处置的问题。”
子女获得老人的房产后，未必会持有一辈子，很可能会在几年后出手，这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠予获得，将受赠房产出售，就会因为取得房产没有成本，面临全额缴纳相关税金的情况。
买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定，所谓差额征收，就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本，作为税基。
“我们现在征收个人所得税是采取简易办法，征收房产全额的1%~2%。但这是一种税收优惠，并不是常态，如果哪一天取消简易办法，恢复按照差额20%征收，那么你如果继承一套价值300万元的房子，以300万元的价格卖掉了，因为获得成本为零，那就要缴60万元的个税。”汪蔚青说。在营业税部分，对于非普通住房也是按照差额征收。
如果通过买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。
关于婚房的税
很多婆婆都有过这样的踌躇，为成年儿子买婚房要不要加儿媳名字?新婚姻法规定，男方婚前房产，且房产证上没有女方名字，如果婚姻发生变化，女方对房产没有权利。因此女方家长往往竭力争取一个名字，而男方家长又在居高不下的离婚率面前寸土不让，平白搅黄了很多姻缘。
然而，很多人没有想到，坚守产权证的代价可能不仅是心中的疙瘩，还要付出每年成千上万元的房产税。
上海是房产税试点城市之一，按照规定，家庭购买第二套住房，如果原住房加上新购房面积，超过家庭人均60平方米，就要每年缴纳房产税。2013年应税住房房价低于27740元/平方米(上海市新建商品住宅平均销售价格的两倍)的，房产税税率减为0.4%，房价高于27740元税率为0.6%。
举个例子，如果老两口原有一套130平方米的房子，另买一套120平方米的住宅，单价在30000元/平方米，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率=(元/年)。
那如果上海家长在原有住房之外，为儿子买一套婚房，算不算二套房?要不要缴房产税?
汪蔚青表示，按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
所以，如果家长是给儿子买婚房，目前不用缴房产税。但儿子领取结婚证后，产权直接登记在小夫妻两个人名下。
如果第二套房是在儿子婚前买的，结婚后加上女方名字，是不是还要继续交房产税?
如果子女结婚后，婚房的住房情况变了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件，依然可以暂免征收房产税。
将 “二套房”变成“婚房”，省下一年几千上万的房产税支出，其实只要在房产证上添加子女配偶的名字，这件事并不用付出多少税负成本。“为什么夫妻之间在房产证上变更名字不用缴契税?因为按照法理，夫妻之间财产权和父母子女之间的权利是不同的，夫妻之间的财产权是平等的。”汪蔚青解释说。
但是，的确也有一些现实主义的父母，情愿付出每年上万元房产税的代价，也坚持不在产权证上加上媳妇的名字。而这种做法，是对孩子婚姻的破坏还是保障，倒也见仁见智。
