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摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》(上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编) 律师提示: 商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有,权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定,物的交付即房屋的转移占有,

摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》(上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编)
律师提示:
商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有,权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定,物的交付即房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。而转移占有,通常以交钥匙为标志。
最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。” 如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅包括转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定以交房及过户完成时间来确定房屋交付使用的日期。
以上不同约定的区别在于,按照法律规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。因此,约定不同,则交付使用的日期自然不同,承担房屋毁损灭失风险的分界点也不同。以上毁损灭失指除质量原因外的其它原因造成的房屋损坏,如地震、台风、战争、人为破坏等原因造成的损坏。
买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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