房屋出卖人在未取得房产证时所订立的房屋买卖合同的效力认定

【案情】高某因旧房拆迁，得到了某房地产开发公司的一套拆迁安置房。该公司向高某交付安置房的同时向高某交付了该房的产权证明单、发票等用于办理房产证的有关单证。在高某办理和取得房产证之前，高某与林某签订了房屋出售协议，约定：高某将开发公司为其安置的房屋出售给林某，价格为218,000元，林某预付定金20,000元；高某取得房产证后，双方办理过户登记，林某一次交清余款198,000元。在合同签订的当天，林某向高某交付了“定金，\'20,000元。合同签订1个月后，高某取得了安置房的产权证书。但是，由于当地房价大幅上涨，高某反悔。林某多次要求高某交付房屋并办理房屋产权过户登记，高某拒不履行合同。林某向法院起诉，要求高某继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。高某则辩称，在自己房屋未办产权证的情况下即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，属于无效合同，双方没有履行的义务。

　　本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告与被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。

　　【纠纷与风险分析】

　　本案是一起出卖人对出卖的房屋未取得房屋产权证书时因双方签订房屋买卖合同而引发的纠纷。

　　根据《城市房地产管理法》第37条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这里所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可以看出，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。之所以作出这样的规定主要是为了确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进人市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正所有人的合法权益。对此，《合同法》第132条第1款明确规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

　　本案中，高某对拆迁安置房屋虽尚未取得产权证书时即与林某签订房屋买卖协议，但是，高某已领取了所出卖房屋的产权证明单、发票等单证，高某所拥有的这些房屋单证已足以证明其为产权人。作为房屋的产权人，其对房屋买卖合同的标的具有处分权。原、被告在订立买卖合同时，对房屋没有产权证的事实双方都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告现提出解除合同有违诚实信用的原则。再退一步讲，即使高某对所出卖的房屋因其未取得产权证书不能处分，但当其取得了房屋产权证书即其订立合同后取得了处分权时，其与林某所签订的房屋买卖合同应当有效，此时对于处于履行期间且依法生效的合同，双方应当履行。可见，本案中原、被告的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定向原告交付房屋、履行义务，并协助原告办理产权过户手续。

　　【风险提示】

　　根据《城市房地产管理法》的规定，开发商未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在二手房屋买卖中也时而会面临这一问题从而引发合同纠纷，特别是就像本案那样，尽管房屋出卖人暂时未取得房屋所有权，并不必然导致房屋买卖合同的无效，但在所出售的房屋价格在合同的履行期间发生较大的波动时，协议的一方当事人往往以出卖的房屋不具有产权证主张房屋买卖合同无效，以达到其规避合同风险的目的。